3月17日，龍湖集團控股有限公司（00960.HK）召開2022年度業績發布會，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平、執行董事兼首席財務官趙軼、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠等管理層出席會議。

地產行業拐點已現，今年預計龍湖集團去化率65%以上

根據龍湖披露的2022年全年業績，2022年，龍湖的營業收入同比增長12.2%至2505.7億元，歸屬于股東的凈利潤為243.6億元，核心權益后凈利潤同比增長0.5%至225.4億元。2022年，龍湖的毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。

開發業務仍是龍湖集團收入的最大來源。2022年，龍湖集團開發業務營業額為2270.2億元，較上年增長11.0%。交付物業總建筑面積為1551.5萬平方米。開發業務結算毛利率為17.9%。

從銷售表現看，2022年，龍湖合同銷售額為人民幣2015.9億元，對應銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，銷售單價為15451元/平方米。

長三角片區為龍湖貢獻的銷售額最大。具體而言，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占龍湖集團合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

趙軼在發布會上稱，龍湖集團整體不存在減值準備，因為過去形成的土地成本相對可控。“行業在回歸，我們希望毛利率整體回歸到25%以上，新房銷售能維持在20%以上的穩定階段。這兩年，整體的毛利率大概在20%左右，新房銷售在15%～20%的階段過渡。現在整個行業已經擺脫了過去高毛利率、高杠桿的階段，而進入持續的穩定發展階段，所以毛利率能夠賺取合理的利潤，同時周轉更加安全，售價更加合理，這樣的狀態是我們所喜歡的，也是適合企業可持續發展的。”

業績會上，龍湖集團并未公布今年集團全口徑銷售目標。張旭忠表示，按照目前的運營節奏安排，今年預計會在65%以上的去化率，較去年58%的去化水平會有所提升（2022年龍湖供貨3500億元，實現簽約銷售2016億元）。同時，今年會采用相對彈性的供貨策略，根據市場變化及城市不同，采取“一城一策”，以平衡量價關系，做好貨值管理，做有質量的增長。

除了開發業務，2022年，龍湖集團的運營及服務收入為235.5億元，較2021年同比增長25%。其中運營業務主要為商場，2022年運營業務不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%；運營毛利率為75.6%，較上年增長0.9%。服務業務及其他不含稅收入為116.7億元，較上年增長38.6%；服務業務及其他毛利率為28.9%，較上年增長9.7%。

按照龍湖公開的數據，截至2022年末，龍湖商業已進入全國32座城市，在手商業項目139個，累計開業運營商場達76座，已開業商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%；長租公寓品牌“冠寓”已開業11.6萬間，規模居行業第二，整體出租率為88.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為91.1%。服務業務方面，龍湖智創生活的物業在管面積3.2億平方米。

陳序平在業績報告中表示，地產行業經歷了深度調整，拐點已現。一是區域經濟發展帶動下的城市分化，具備產業與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛。二是改善型住房成需求主導，客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。三是企業告別高杠桿擴張模式，回歸產品主義及盈利本質。

今年債務總數不變，適度減少境外融資

在財務方面，2022年，龍湖集團的凈負債率（負債凈額除以權益總額）為58.1%，在手現金為726.2億元。綜合借貸總額為2080.1億元，平均借貸成本為年利率4.1%；平均貸款年限為6.67年。

趙軼在發布會上表示，在波動的市場環境中，集團時刻保持低杠桿、安全性，并提前布局償債計劃，并于去年底已對2023年境外債務全部提前償還。債務結構上，一年以內到期的短期債務占10%，債務壓力可控，外幣債務占比23%，其中外幣債務掉期比例至98%，基本完全規避匯率風險。

趙軼表示，2023年龍湖的整體債務會保持平穩，會保持2080億元的總數不變，但在結構上會進一步做一些優化。一是加大國內的銀行融資，二是適度減少境外融資，“繼續保持行業最優的短債比和行業最優的現金覆蓋倍數，讓龍湖的現金流盤面和債務結構能夠應對行業的周期。目前，不管是國內的還是國外的直接融資、債券市場，都還沒有完全恢復，對民營企業的收益率還是偏高，我們也是保持適度的觀望，也相信一定會恢復到正常的狀態。但我們在資金計劃上也做了多重的準備，即使它恢復得緩一點，我們其它的融資渠道也能頂上，如果它能恢復，我們就能更加主動地選擇，錦上添花。”

從2022年的融資情況看，報告期內，龍湖集團在境內成功發行50億元公司債券，35億元中期票據，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。其中，龍湖于5月成功發行首單創設CDS公司債5億元，票息4.00%，期限6年；8月，集團發行首單“中債擔保”中期票據15億元，票息3.30%，期限3年；11月，集團發行規模20億元的中債增全額擔保債券，票面利率僅3.00%，成為央行“第二支箭”首單。12月，龍湖發行首單“內保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

2022年，龍湖“三道紅線”仍穩居綠檔。數據顯示，其剔除預收賬款后的資產負債率為65%，凈負債率為58%，現金短債比為3.52倍，剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為2.61倍。

拿地毛利率要求20％以上，聚焦主力及機會城市

在投資拿地方面，2022年龍湖共拿地34宗，權益地價約304億元，其中60%以上為零溢價獲取。數據顯示，2022年，龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為448萬平方米，權益面積為291萬平方米，平均權益收購成本為每平方米10461元。其中，長三角地區、西部地區、華南地區、環渤海地區及華中地區的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

截至2022年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，為當期簽約單價的33.8%。按地區來看，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

報告期后，龍湖集團新增土地儲備總建筑面積為12萬平方米，權益面積7萬平方米。

對于后續投資拿地計劃，張旭忠在會上表示，今年的拿地策略依然堅持兩個方面：以銷定支、嚴守投資刻度。“在城市聚焦方面，我們會堅持按照20個主力城市和14個機會城市來布局，像北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州、南京、西安等重點區域，聚焦在這些城市的核心區域，確保周轉率和利潤率。在投資額方面，堅持以銷定支，會根據銷售回款動態匹配拿地的投資額，保證盤面安全性。在地價控制方面，去年公開市場整體拿地的平均溢價率為4%，整體毛利率22%，凈利率13%，未來我們依然會保持拿地的毛利率要求在20%以上，股東凈利率在12%。拿到地塊后，我們也會通過產品力的打造進一步提升盈利能力。”