資本逐利的鷹眼，拿著放大鏡俯視，哪些還是低成本空間？城中村無(wú)疑是最誘人的那塊肉。

剛剛，網(wǎng)紅城市深圳因高調(diào)推出“二次房改”而備受推崇，現(xiàn)在出岔子了。大肆改造城中村的長(zhǎng)租公寓，原來(lái)不僅僅是實(shí)現(xiàn)“美好生活”的，它還帶來(lái)租不起的現(xiàn)實(shí)困境，這是連政府座上賓的富士康的員工們都無(wú)法承受的。好在，輿論鋪天蓋地的倒逼下，政府將富士康員工住房問題納入人才安居，在廠區(qū)附近城中村改造項(xiàng)目中辟出一塊，員工可以市場(chǎng)價(jià)約6折的價(jià)格申請(qǐng)房源。

底層吶喊，輿論發(fā)酵，公司回應(yīng)，員工不答應(yīng)，政府回應(yīng)，這樣幾個(gè)周折后，員工安然躲進(jìn)了“小樓”里。“獨(dú)角獸”富士康這樣的企業(yè)，尚且費(fèi)這么大勁來(lái)影響政府決策，保護(hù)自己的員工，800萬(wàn)居住在城中村里的其他市民們，估計(jì)沒有富士康員工這樣的運(yùn)氣了。敲著鑼、打著鼓的各路資本，浩浩蕩蕩地開進(jìn)城中村，漲租金是鐵定的事情。

培育規(guī)模化租賃，這是房改頂層設(shè)計(jì)。“十三五”期間，深圳要將100萬(wàn)套(間)城中村住房改造為長(zhǎng)租公寓，這已白紙黑字地寫進(jìn)了政府的紅頭文件。城中村臟亂差、居住體驗(yàn)不好，這是培育租賃市場(chǎng)的大敵，改造或在情理之中。但試想，不管是補(bǔ)上消防衛(wèi)生等安全的短板，還是配上小清新的體驗(yàn)，都是真金白銀投入，難道不漲租金嗎？再說(shuō)市場(chǎng)租金也在每年上漲啊！

邏輯沒錯(cuò)，但富士康員工的傾訴告訴了我們，底層廣大居民的實(shí)際需求是什么。“單間每月租金700元-800元，占工資的三分之一”。這么說(shuō)，富士康員工的月收入在2100元-2400元。筆者查了一下，2017年深圳常住居民可支配收入52938元，月均收入4411元。按收入分配“二八定律”，中位數(shù)估計(jì)就在2500元左右。不影響生活的話，租金不超過可支配收入的1/3，這是國(guó)際慣例。

誰(shuí)都想住好房子，但需要往往被現(xiàn)實(shí)“打臉”。政府不提供保障，市場(chǎng)就會(huì)自發(fā)解決。于是，深圳產(chǎn)生了占總住房面積51%的城中村。2010年左右，商品房?jī)r(jià)已高高在上，但城中村單間租金僅200元-500元，孔雀東南飛源源不斷。

2010年以后，深圳城中村改造全面提速，本來(lái)說(shuō)好的拆除重建和綜合整治并行，但拆除重建的利益更大，占了主導(dǎo)。顯然，拆除城中村，既改善城市形象，又能提供政府需要的空間，還能做大固投。但拆除成本要靠房?jī)r(jià)和租金上漲買單，接受不了的租戶，不得不遷往外圍租金低的地方。

現(xiàn)在，大家應(yīng)該知道，為何多數(shù)居民連城中村一套房都租不起了，因?yàn)榈妥饨鸬模脑斐杀疽驳停急幌麥缌耍《氖莾r(jià)格以萬(wàn)元為單位逐年累加的、沒有最高只有更高的高檔商品房。目前，特區(qū)內(nèi)的城中村，一套60平米的房子租金要2000元-3000元，租單間、合租、打隔斷已是常態(tài)。反思來(lái)看，2008年開啟的城市更新，本質(zhì)上就是資本角逐城市空間價(jià)值洼地的過程。

現(xiàn)在，容易拆除的都拆除了，全市商品房?jī)r(jià)高達(dá)每平方米5-6萬(wàn)元的情況下，剩下的都是改造成本奇高無(wú)比的硬骨頭，再加上新房被限價(jià)，市場(chǎng)化主導(dǎo)的城市更新搞不下去了。怎么辦？天上下紅包雨，政策鼓勵(lì)規(guī)模化租賃、長(zhǎng)租公寓。于是，短短2年內(nèi)，深圳涌現(xiàn)出300多家長(zhǎng)租公寓公司。資本逐利的鷹眼，拿著放大鏡俯視，哪些還是低成本空間？城中村無(wú)疑是最誘人的那塊肉。

就像巴西和印度，你不給外來(lái)人口提供住房保障，就得容忍貧民窟的存在。深圳大體量城中村的存在，一樣的道理。現(xiàn)在，深圳新房改送來(lái)福音，未來(lái)60%的新增供應(yīng)是政策性住房，以租為主，來(lái)了就是深圳人，一個(gè)都不能少，租金低至市場(chǎng)價(jià)的10%-30%。問題是，洼地逐一填平，騰挪任何一步都得付出巨大成本的情況下，怎么來(lái)安放投奔你而來(lái)、嗷嗷待哺的子民們？誰(shuí)來(lái)大體量供應(yīng)租金低至市場(chǎng)價(jià)10%-30%的房子？要賺錢企業(yè)不會(huì)進(jìn)入，國(guó)企參與，可持續(xù)嗎？

(作者系資深地產(chǎn)研究人士)

（原標(biāo)題為《“租不起”的現(xiàn)實(shí) 好生活的訴求》）