房貸不是你想還想還就能還

最近老李才知道提前還貸涉及法律問題

不能拍腦門決定

今天我們一起來聊聊

關于提前還貸那些事兒

幾年前老李買房子的時候在銀行辦理了二十年貸款，6%-7%的房貸利率計算下來每月還貸壓力不小。最近，LPR進行下調新增房貸利率不到4%，房貸利率與其他貸款利率之間的高利差讓老李動了提前還貸的念頭。老李到銀行一打聽，發現提前還貸申請已經排到了三個月之后。不僅如此，老李還聽說，提前還貸還不是想還就能還，隔壁的老趙提前還貸還交了不少違約金。這事兒老李越想越糊涂，貸款利率調整變化算不算情勢變更呢？提前還錢不是好事兒么，怎么還能違約呢？銀行要是不接受提前還貸，老李起訴的話訴請是什么呢？

問題一：房貸利率調整是否屬于法律上情勢變更？

民法典第五百三十三條規定：合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。

司法實踐中，對情勢變更的審查重點在于：1.是否存在情勢變更的事實，即合同存在的基礎情況是否發生變化；2.情勢變更是否是合同雙方不能預見的，且雙方均無過錯；3.繼續履行原合同是否顯失公平。情勢變更制度的目的在于平衡當事人之間的利益，因其涉及合同的變更、解除，所以法院通常持較為嚴格、審慎的態度。

那么，調控銀行房貸利率是否屬于情勢變更呢？首先，購房人與貸款銀行之間的合同屬于借款合同，房貸利率在一定范圍內的調整波動并不會導致合同目的不能實現，繼續履行合同不會造成顯失公平的情況。其次，按揭貸款通常持續時間較長，除固定利率外，當事人在簽訂合同時應當預見未來調控貸款利率的可能性。此外，民法典也明確將商業風險排除在情勢變更之外，所以在商業活動中，未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等而產生的損失不適用情勢變更。

老李買房貸款時房貸利率受當時的房地產政策、供求關系、整體經濟發展情況等影響，現在利率在一定范圍內調整不屬于情勢變更，老李不能以情勢變更為由要求變更或解除與銀行之間的貸款合同。

問題二：老李想提前還款違約嗎？需支付銀行違約金嗎？

老李所謂的提前還貸，即借款人在還款期內提前償還部分或全部借款余額的行為。提前還款是否構成違約需要根據借款合同的具體內容等來進行判斷。民法典第六百七十七條規定，借款人提前返還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息。如果合同中沒有約定提前還貸的違約責任條款，那么提前還貸則不構成違約，也無需支付違約金。如果雙方簽訂的合同約定提前還貸為違約行為，約定了一定比例的違約金，且不違反法律和行政法規的強制性規定，那么借款人提前還款則可能構成違約，需按照合同中的約定支付違約金。

所以，老李提前還款會不會構成違約需看貸款合同的具體約定。由于提前還貸可能增加銀行的人力成本，減少銀行預期利息收入，對銀行的資金運營產生影響，很多銀行在住房按揭貸款合同中將提前還貸約定為違約。對于違約金的收取方式也因銀行而異，有的銀行將利息作為違約金，如：1年內提前還款的，銀行收取三個月的利息作為違約金；1-2年內提前還款的，銀行收取二個月利息作為違約金等等。而有的銀行按照提前還款金額的百分比計算違約金，如：1年內提前還款的，銀行將收取提前還款金額的3％人民幣作為違約金；1-2年內提前還款的，銀行收取提前還款金額的2％人民幣作為違約金等等。

所以，老李想提前還房貸，除了要根據自己的實際情況打打算盤外，還要明確自己手中合同的具體內容。

問題三：如合同中沒約定，雙方協商未果，銀行仍拒絕老李提前償還房貸，老李想起訴的話應如何提出訴請呢？

根據民法典第五百三十條規定，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。可見，如果雙方在合同中未對提前償還貸款的情況進行約定，也未能協商一致，那么在不損害銀行利益的情況下，銀行不能拒絕老李提前還貸。老李有權到法院起訴銀行接受其提前還款，如果銀行舉證證明老李的提前履行行為增加了費用，那么銀行可以依據上述規定主張由老李負擔此項費用。