上海錦和投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)郁敏珺

上海曾是中國(guó)輕工業(yè)基地，也因此成為城市更新的排頭兵,因?yàn)榭v觀世界城市發(fā)展，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和外遷，城市更新的第一次機(jī)遇幾乎都在老工業(yè)廠房，而這些存量資產(chǎn)的提升和管理則成為了城市更新的核心訴求。

從上海金星電視機(jī)廠到南市發(fā)電廠再到靜江建材市場(chǎng)，這些上海的老廠房在錦和集團(tuán)的手里迎來(lái)了華麗轉(zhuǎn)身，它們既保留了歷史文脈，也開(kāi)發(fā)出了新的業(yè)態(tài)和功能，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)更迭，成為這座城市精致而有溫度的生活新街區(qū)。

上海錦和投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)郁敏珺表示，存量資產(chǎn)的更新是個(gè)永續(xù)存在的市場(chǎng)，并且每個(gè)項(xiàng)目都需要量身訂做，無(wú)法復(fù)制，挖掘它的人文價(jià)值，賦予其獨(dú)特的空間價(jià)值，同時(shí)符合客戶的需求，并讓客戶之間相互需要彼此融合。這就是我們要做的事情。

存量?jī)r(jià)值提升，從輕工業(yè)開(kāi)始

2007年，曾是上海輕工業(yè)產(chǎn)品代表的金星電視退出歷史舞臺(tái)，坐落于田林路的金星電視機(jī)廠被錦和改造為越界創(chuàng)意園，這是錦和集團(tuán)旗下錦和商管板塊城市更新的首秀。而彼時(shí)的上海是一片大工地，到處是塔吊和工程車，400多個(gè)地鐵站在建，一幅欣欣向榮的景象。

越界創(chuàng)意園

越界創(chuàng)意園

回憶起當(dāng)初，郁敏珺說(shuō)：“當(dāng)時(shí)城市更新還是個(gè)比較陌生的概念，在打造越界創(chuàng)意園時(shí)，不少同行表示難以理解，房地產(chǎn)正處于火熱階段，為什么要去做城市更新呢？”這源自2006年的一次美國(guó)之行，郁敏珺赴哈佛大學(xué)進(jìn)修，順道去紐約曼哈頓參觀項(xiàng)目，和國(guó)內(nèi)截然不同的是，那里沒(méi)有大規(guī)模建設(shè)，基本在做存量更新，“有將立體車庫(kù)改成公寓的，有把總部辦公樓改成了高端服務(wù)公寓的，印象最深的是紐約證券交易所旁的一棟樓，請(qǐng)了阿瑪尼做設(shè)計(jì)，屋頂被改成酒吧。據(jù)介紹這棟樓二戰(zhàn)時(shí)甚至做過(guò)醫(yī)院，我突然意識(shí)到，城市化進(jìn)程到后來(lái)就是存量發(fā)展的邏輯，功能需求是一直變化的。”

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城市更新幾乎都是依循這樣的發(fā)展脈絡(luò)，產(chǎn)業(yè)的變遷使得沒(méi)落的工業(yè)區(qū)重新煥發(fā)新生，紐約高線公園、倫敦金絲雀碼頭等無(wú)不如此。在郁敏珺看來(lái)，這一切中國(guó)遲早會(huì)經(jīng)歷。

郁敏珺表示，城市化進(jìn)程到一定階段必然伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，原有的產(chǎn)業(yè)沒(méi)落，騰出來(lái)的建筑載體有了被更新改造的機(jī)會(huì)，它可以有新的價(jià)值新的內(nèi)容，進(jìn)而適合當(dāng)下社會(huì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)時(shí)的上海正好處于這樣的歷史節(jié)點(diǎn)。

一面是洶涌澎湃的開(kāi)發(fā)熱潮，一面是日益破敗的工業(yè)廠房，郁敏珺選擇了后者，金星電視機(jī)廠成為集休閑、商務(wù)、消費(fèi)為一體的創(chuàng)意園區(qū)，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，其中不乏國(guó)際500強(qiáng)。

郁敏珺說(shuō)：“我覺(jué)得城市更新的本質(zhì)就是存量資產(chǎn)的價(jià)值提升，通過(guò)對(duì)原先資產(chǎn)價(jià)值的修復(fù)和創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的認(rèn)可。首先必須是存量市場(chǎng)，增量市場(chǎng)不存在更新，其次必須是城市，鄉(xiāng)村是另一種模式。”

郁敏珺認(rèn)為，我們城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的階段，產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，不斷產(chǎn)生新的需求和定位，然后就有更新的機(jī)會(huì)和價(jià)值，所以其實(shí)存量市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大，城市更新會(huì)越來(lái)越快，而隔個(gè)幾十年再度產(chǎn)生存量，又有新的一輪更新機(jī)會(huì)，所以城市更新是永續(xù)存在的。

每一個(gè)都是非標(biāo)產(chǎn)品

十余年的發(fā)展，錦和切中了上海輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)更迭期，大量衰敗的工業(yè)廠房被改造成各類特色鮮明的文創(chuàng)園區(qū)和街區(qū)商業(yè)，繼續(xù)發(fā)揮著作用。目前錦和商管已在多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理70多個(gè)項(xiàng)目，包括糧倉(cāng)、裙房商業(yè)、老舊園區(qū)和老舊樓宇的更新。

與增量市場(chǎng)最大的不同是，城市更新沒(méi)有規(guī)律可循，每個(gè)項(xiàng)目都有自己個(gè)性化的表達(dá)方式。“之前我向有過(guò)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的人取經(jīng)，問(wèn)有沒(méi)有什么規(guī)律可總結(jié)，他告訴我沒(méi)有，只有摸著石頭過(guò)河。”郁敏珺說(shuō)。

產(chǎn)品線是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)常被提到的概念，工業(yè)化產(chǎn)品的一大特點(diǎn)就是可復(fù)制，但在城市更新上卻不完全行得通。郁敏珺認(rèn)為,沒(méi)有產(chǎn)品線可言，從城市角度來(lái)說(shuō)，城市化道路不一樣，城市發(fā)展的階段不一樣，地域特色不一樣。具體到項(xiàng)目，就是每棟樓都不一樣，每一層也不一樣，包括層高不一樣、面積不一樣、結(jié)構(gòu)不一樣，所謂的在地性非常強(qiáng)，需要因地制宜。

郁敏珺清楚記得改造錦和越界陜康里時(shí)的事必躬親，“當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)完每棟樓我都要仔細(xì)地看，比如前面是居民樓那么我的窗戶要高一點(diǎn)，滿足采光的同時(shí)避免直視，另一面對(duì)著公共綠地，那么我希望窗戶大一點(diǎn)，盡可能保留景觀。”

越界陜康里

越界陜康里

郁敏珺指出，城市更新非常考驗(yàn)人，每個(gè)項(xiàng)目都要花心血，這是一個(gè)細(xì)活，沒(méi)有可取巧的辦法。你必須去看每一棟樓、每一層樓、每一扇窗戶乃至每一處細(xì)節(jié),思考未來(lái)可以改變成什么樣子,這個(gè)是非常重要的。就像老上海的裁縫一樣，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目量身定制。

越界田林坊聚焦設(shè)計(jì)創(chuàng)意，越界陜康里呈現(xiàn)海派里弄風(fēng)格，越界世博園主打電廠工業(yè)風(fēng)，越界永嘉庭復(fù)刻濃郁法式風(fēng)情，錦和商管打磨過(guò)的每一個(gè)項(xiàng)目都各有韻味。

“但我們的所謂個(gè)性和設(shè)計(jì)師的主張不太一樣，他們可以做出很漂亮很獨(dú)特的外形和結(jié)構(gòu)，但對(duì)于功能定位、商業(yè)價(jià)值不一定很了解，更新后給誰(shuí)使用，產(chǎn)業(yè)和人口結(jié)構(gòu)如何，怎么適應(yīng)客戶的不同需求，這些都是我們要考慮的。”郁敏珺強(qiáng)調(diào)。

“國(guó)外在設(shè)計(jì)領(lǐng)域劃分得非常細(xì)，酒店歸酒店，博物館歸博物館，還有燈光設(shè)計(jì)、標(biāo)牌設(shè)計(jì)、音響設(shè)計(jì)等等，未來(lái)設(shè)計(jì)院的理念與我們的實(shí)踐應(yīng)該結(jié)合起來(lái)互相成就。”

文化作底，跨界融合

郁敏珺一直在聊資產(chǎn)、在算賬，但其實(shí)她更看重文化。“錦和商管就是資管鏈條‘投融管退’里面的管，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升最重要的一環(huán)。所以我們做城市更新一定要會(huì)算賬，不賺錢顯然是不可持續(xù)的，但光會(huì)算賬不行，還得要有人文情懷。”

郁敏珺告訴澎湃新聞?dòng)浾撸阗~決定了城市更新能不能做，文化決定了城市更新能不能做好，文化是城市更新的底色。

“如果不能挖掘項(xiàng)目的文化價(jià)值，你就看不到他未來(lái)的前景，所以城市更新從業(yè)人員對(duì)新商業(yè)新消費(fèi)等東西，要有很敏銳的觸角，但又要能落地，會(huì)算賬，同時(shí)有點(diǎn)情懷，包括對(duì)人文對(duì)文化的認(rèn)知，能把這些綜合能力整合起來(lái)才做得好，這是我的看法。”

但如何挖掘文化資源？這也是城市更新目前爭(zhēng)議較大的一塊內(nèi)容，即如何解決開(kāi)發(fā)與保護(hù)之間的矛盾。

郁敏珺認(rèn)為，保護(hù)老建筑傳承城市文化肯定沒(méi)錯(cuò)，但不是教條的保護(hù)，不是一動(dòng)不動(dòng)，如果歷史建筑沒(méi)有很好地利用，就談不上真正的保護(hù)。保護(hù)要看最終目的是什么，然后看這棟樓到底適合用什么樣的手段來(lái)達(dá)到最后保護(hù)的目的。

郁敏珺的這種理念可以看作錦和創(chuàng)意園區(qū)品牌“越界”的最佳注腳，從歷史中走來(lái)的老廠房，保留了人文元素的同時(shí)，吸引了各種不同的人群不同的產(chǎn)業(yè)，充滿了先鋒、前衛(wèi)與時(shí)尚，不管是空間結(jié)構(gòu)還是功能業(yè)態(tài)都是一種跨界融合。

“這么多年來(lái)因?yàn)榧夹g(shù)的發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)的普及，很多行業(yè)都跨界了，這是未來(lái)的趨勢(shì)。老建筑在城市更新之后，空間屬性反而會(huì)受歡迎，會(huì)裝進(jìn)不同的內(nèi)容，而這些新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)需要自由的空間去交流、創(chuàng)造，這就為跨界融合提供了條件。”

就像越界陜康里，里面有一個(gè)老教堂，這為項(xiàng)目帶來(lái)了新的空間屬性以及人群，由此形成一個(gè)客戶之間交匯融合的氛圍場(chǎng)景。

郁敏珺表示，最好的生意就是叫好又叫座，我總結(jié)為四個(gè)滿意。業(yè)主滿意，獲得品牌聲譽(yù)；政府滿意，獲得稅收和產(chǎn)業(yè)發(fā)展；客戶滿意，喜歡和認(rèn)同這個(gè)地方；還有自己也要滿意，激勵(lì)自己可以做得更好，這就是我們的價(jià)值。