金融支持房地產“第三支箭”正式落地，房企股權融資政策迎優化調整。

11月29日早間，A股地產股開盤掀漲停潮，中國武夷（000797）、城建發展（600266）、陽光股份（000608）、中交地產（000736）、光大嘉寶（600622）等超10股競價漲停。截至發稿，Wind房地產指數漲超4%，領漲各板塊。

此外，港股內房股方面，恒生綜合地產建筑業指數漲逾3.4%，其中，天譽置業漲逾20.37%，佳源國際控股、新城發展、富力地產漲逾10%。

港股物管板塊跟隨內房股走高，融創服務漲幅17.16%，綠城服務、碧桂園服務均漲超10%，世茂服務、雅生活服務漲逾9%，旭輝永升服務漲幅7.66%，新城悅服務、中海物業漲約7%。

消息面上，11月28日晚間，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問，表示證監會決定在股權融資方面，進行恢復涉房上市公司并購重組及配套融資等5項調整優化措施，并自即日起施行。

市場人士分析稱，本次政策優化調整后，除IPO外，上市房企和涉房企業股權融資規定將全面恢復正常化。房企股權融資政策的優化調整，有利于維護房地產市場平穩健康發展，是行業里程碑式的進展。

“投資方面，房地產板塊上市房企將呈現多層次受益邏輯。其中，優質房企的估值修復，得到了多家機構的一致看好，且無論是國企、民營企業，還是混合所有制房企均被看好。此外，隨著地產企穩，產業鏈的物業、家電等板塊也有望收益。”分析人士稱。

行業基本面有望企穩修復

證監會指出，決定在房地產股權融資方面調整優化5項措施：一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資；三是調整完善房地產企業境外市場上市政策；四是進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；五是積極發揮私募股權投資基金作用。

“整體來看，本次政策調整目的在于充分發揮資本市場的功能，以改善優質房企資產負債表，盤活存量住宅、商業、基礎設施等多種資產，對于降低房企杠桿有積極作用。”中金公司表示。

中金公司指出，短期看，政策有助于扭轉房地產市場下行風險，并穩定地產行業對宏觀經濟大盤的支撐。中長期看，有利于構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業與企業新發展模式的形成與房地產市場平穩健康發展。

“隨著房地產股權融資正式放開，金融支持房地產力度持續加碼，一個月內‘三支箭’相繼落地，有助于促進房地產行業的健康平穩發展。”中信建投證券表示。

中信建投證券進一步分析稱，如恢復房企再融資，募集資金可以用于補充流動資金、償還債務，有助于進一步減輕當前房企資金壓力，促進其健康發展。此外，通過股權融資募集資金，也有助于“保交樓”政策的落地。

“本次政策著重強調要推動保租房REITs和基礎設施REITs的發展，再次強調已上市REITs的擴募。此外，提出要發展不動產私募基金，除了可以投資基礎設施之外，還可以投資存量住宅地產、商業地產，該政策有助于為當前住宅與商業地產引入新的資金，盤活房企存量經營性不動產，助力行業的健康發展。”中信建投證券稱。

據了解，房地產行業股權融資政策自2010年起開始收緊，并于2013、2016年持續加碼。此后，涉房企業上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯。

“本次政策優化調整后，除IPO外上市房企和涉房企業股權融資規定將全面恢復正常化。供給側政策的持續突破，有助于行業基本面企穩修復。”中金公司表示。

多維度受益下，優質房企估值提升被一致看好

投資方面，政策利好下，機構認為房地產板塊上市公司出現多層次受益邏輯。特別是優質房企的估值修復，得到了多家機構的一致看好。

中信建投證券表示，在當前金融端支持政策下，優質房企存在通過股權融資擴大凈資產進一步做大規模的可能，因此看好優質房企的估值修復。

“政策支持下，優質企業能夠在經營性現金流恢復、債務融資性現金流充裕、權益融資現金流補充的條件下，實現資產負債表改善并持續推進份額提升的良性循環。”中金公司也指出。

企業層面，本次政策利好，無論是國企還是民營企業，均有望受益。浙商證券便指出，證監會股權融資5條未明確劃分政策收益方是國企還是民企，這意味著所有地產企業都有可能受益，包括國企和民企。

“允許借殼上市與再融資，不僅將助力央國企做大做強，同時有助于減輕民營企業的流動性壓力。”中信建投證券也指出。

除優質房企外，中金公司還建議投資者關注三條投資線索：一是具有符合要求的基礎設施資產和REITs盤活機會的企業。二是部分資產質量高、債務復雜程度低的財務受困企業可能存在潛在的被收并購機會；三是港股H股架構上市房企再融資與境內保持一致，紅籌架構內房企業亦有望間接受益。

標的方面，重組并購方面，中信建投證券建議投資者關注南國置業（002305）、中交地產（000736）、信達地產（600657）、中華企業（600675）、招商蛇口（001979）、南山控股（002314）、上海臨港（600848）、金融街（000402）、首開股份（600376）等。

“融資類，投資者可關注新城控股（601155）、建發股份（600153）、華發股份（600325）、金地集團（600383）、濱江集團（002244）等。REITs與私募基金類，可關注光大嘉寶（600622）。”中信建投證券進一步指出。

浙商證券建議投資者關注三大類標的：一是2016年獲得定增并于2022年3月延長定增有效期的新城控股，是目前A股房企公司中有定增批文在手，能夠最快利好房企第三支箭的民營房企。

“二是央國企和混合所有制房企，率先獲得政策支持的可能性更高。其中，彈性最大為之前被市場錯殺的金地集團（600383）和萬科A（000002）。三是隨著地產企穩，物業彈性巨大，可關注港股的碧桂園服務（06098.HK）、旭輝永升服務（01995.HK）。”浙商證券指出。

招商證券則指出，預計2023年住宅竣工面積有望同比增長15%。因此，白電、廚電分別有約20%至30%和60%至70%的新增需求來自地產拉動，竣工修復有利于支撐家電需求，可關注海信家電業（000921）、格力電器（000651）、美的集團（000333）等。