金融支持房地產(chǎn)“第三支箭”正式落地，房企股權(quán)融資政策迎優(yōu)化調(diào)整。

11月29日早間，A股地產(chǎn)股開盤掀漲停潮，中國(guó)武夷（000797）、城建發(fā)展（600266）、陽(yáng)光股份（000608）、中交地產(chǎn)（000736）、光大嘉寶（600622）等超10股競(jìng)價(jià)漲停。截至發(fā)稿，Wind房地產(chǎn)指數(shù)漲超4%，領(lǐng)漲各板塊。

此外，港股內(nèi)房股方面，恒生綜合地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)漲逾3.4%，其中，天譽(yù)置業(yè)漲逾20.37%，佳源國(guó)際控股、新城發(fā)展、富力地產(chǎn)漲逾10%。

港股物管板塊跟隨內(nèi)房股走高，融創(chuàng)服務(wù)漲幅17.16%，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)均漲超10%，世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)漲逾9%，旭輝永升服務(wù)漲幅7.66%，新城悅服務(wù)、中海物業(yè)漲約7%。

消息面上，11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問，表示證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面，進(jìn)行恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資等5項(xiàng)調(diào)整優(yōu)化措施，并自即日起施行。

市場(chǎng)人士分析稱，本次政策優(yōu)化調(diào)整后，除IPO外，上市房企和涉房企業(yè)股權(quán)融資規(guī)定將全面恢復(fù)正常化。房企股權(quán)融資政策的優(yōu)化調(diào)整，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是行業(yè)里程碑式的進(jìn)展。

“投資方面，房地產(chǎn)板塊上市房企將呈現(xiàn)多層次受益邏輯。其中，優(yōu)質(zhì)房企的估值修復(fù)，得到了多家機(jī)構(gòu)的一致看好，且無論是國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)，還是混合所有制房企均被看好。此外，隨著地產(chǎn)企穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)鏈的物業(yè)、家電等板塊也有望收益。”分析人士稱。

行業(yè)基本面有望企穩(wěn)修復(fù)

證監(jiān)會(huì)指出，決定在房地產(chǎn)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施：一是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；二是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；四是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；五是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

“整體來看，本次政策調(diào)整目的在于充分發(fā)揮資本市場(chǎng)的功能，以改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，盤活存量住宅、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)，對(duì)于降低房企杠桿有積極作用。”中金公司表示。

中金公司指出，短期看，政策有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)，并穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的支撐。中長(zhǎng)期看，有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“隨著房地產(chǎn)股權(quán)融資正式放開，金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加碼，一個(gè)月內(nèi)‘三支箭’相繼落地，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。”中信建投證券表示。

中信建投證券進(jìn)一步分析稱，如恢復(fù)房企再融資，募集資金可以用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，有助于進(jìn)一步減輕當(dāng)前房企資金壓力，促進(jìn)其健康發(fā)展。此外，通過股權(quán)融資募集資金，也有助于“保交樓”政策的落地。

“本次政策著重強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)保租房REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，再次強(qiáng)調(diào)已上市REITs的擴(kuò)募。此外，提出要發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)私募基金，除了可以投資基礎(chǔ)設(shè)施之外，還可以投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，該政策有助于為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，盤活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，助力行業(yè)的健康發(fā)展。”中信建投證券稱。

據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010年起開始收緊，并于2013、2016年持續(xù)加碼。此后，涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)基本停滯。

“本次政策優(yōu)化調(diào)整后，除IPO外上市房企和涉房企業(yè)股權(quán)融資規(guī)定將全面恢復(fù)正常化。供給側(cè)政策的持續(xù)突破，有助于行業(yè)基本面企穩(wěn)修復(fù)。”中金公司表示。

多維度受益下，優(yōu)質(zhì)房企估值提升被一致看好

投資方面，政策利好下，機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)板塊上市公司出現(xiàn)多層次受益邏輯。特別是優(yōu)質(zhì)房企的估值修復(fù)，得到了多家機(jī)構(gòu)的一致看好。

中信建投證券表示，在當(dāng)前金融端支持政策下，優(yōu)質(zhì)房企存在通過股權(quán)融資擴(kuò)大凈資產(chǎn)進(jìn)一步做大規(guī)模的可能，因此看好優(yōu)質(zhì)房企的估值修復(fù)。

“政策支持下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流恢復(fù)、債務(wù)融資性現(xiàn)金流充裕、權(quán)益融資現(xiàn)金流補(bǔ)充的條件下，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表改善并持續(xù)推進(jìn)份額提升的良性循環(huán)。”中金公司也指出。

企業(yè)層面，本次政策利好，無論是國(guó)企還是民營(yíng)企業(yè)，均有望受益。浙商證券便指出，證監(jiān)會(huì)股權(quán)融資5條未明確劃分政策收益方是國(guó)企還是民企，這意味著所有地產(chǎn)企業(yè)都有可能受益，包括國(guó)企和民企。

“允許借殼上市與再融資，不僅將助力央國(guó)企做大做強(qiáng)，同時(shí)有助于減輕民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)性壓力。”中信建投證券也指出。

除優(yōu)質(zhì)房企外，中金公司還建議投資者關(guān)注三條投資線索：一是具有符合要求的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)和REITs盤活機(jī)會(huì)的企業(yè)。二是部分資產(chǎn)質(zhì)量高、債務(wù)復(fù)雜程度低的財(cái)務(wù)受困企業(yè)可能存在潛在的被收并購(gòu)機(jī)會(huì)；三是港股H股架構(gòu)上市房企再融資與境內(nèi)保持一致，紅籌架構(gòu)內(nèi)房企業(yè)亦有望間接受益。

標(biāo)的方面，重組并購(gòu)方面，中信建投證券建議投資者關(guān)注南國(guó)置業(yè)（002305）、中交地產(chǎn)（000736）、信達(dá)地產(chǎn)（600657）、中華企業(yè)（600675）、招商蛇口（001979）、南山控股（002314）、上海臨港（600848）、金融街（000402）、首開股份（600376）等。

“融資類，投資者可關(guān)注新城控股（601155）、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）、金地集團(tuán)（600383）、濱江集團(tuán)（002244）等。REITs與私募基金類，可關(guān)注光大嘉寶（600622）。”中信建投證券進(jìn)一步指出。

浙商證券建議投資者關(guān)注三大類標(biāo)的：一是2016年獲得定增并于2022年3月延長(zhǎng)定增有效期的新城控股，是目前A股房企公司中有定增批文在手，能夠最快利好房企第三支箭的民營(yíng)房企。

“二是央國(guó)企和混合所有制房企，率先獲得政策支持的可能性更高。其中，彈性最大為之前被市場(chǎng)錯(cuò)殺的金地集團(tuán)（600383）和萬科A（000002）。三是隨著地產(chǎn)企穩(wěn)，物業(yè)彈性巨大，可關(guān)注港股的碧桂園服務(wù)（06098.HK）、旭輝永升服務(wù)（01995.HK）。”浙商證券指出。

招商證券則指出，預(yù)計(jì)2023年住宅竣工面積有望同比增長(zhǎng)15%。因此，白電、廚電分別有約20%至30%和60%至70%的新增需求來自地產(chǎn)拉動(dòng)，竣工修復(fù)有利于支撐家電需求，可關(guān)注海信家電業(yè)（000921）、格力電器（000651）、美的集團(tuán)（000333）等。