全球房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行近日對外發(fā)布了最新中國高端物流倉儲市場的研究報告，預(yù)計年內(nèi)中國高端物流倉儲市場存量突破1億平方米。“這個規(guī)模對中國高端物流倉儲市場來說，將是標(biāo)志性的事件。”戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵解釋說，中國高端物流倉儲市場存量在今年第二季度達(dá)到了9497萬平方米，比第一季度增長了481萬平方米，整體市場表現(xiàn)平穩(wěn)。按照此前每個季度500萬平方米左右的增長速度，中國高端物流倉儲市場規(guī)模即將突破1億平方米。

浙江供應(yīng)量居前

截至第二季度數(shù)據(jù)，江蘇、廣東和上海的高端物流倉儲市場存量位居前三且未來供應(yīng)（2022Q3-2024）總體量較大。這三個區(qū)域的市場表現(xiàn)良好且需求旺盛，未來供應(yīng)量帶來的承租壓力較小。這三個區(qū)域的供地緊張，一手地交易較少，導(dǎo)致未來供應(yīng)量增長預(yù)計減緩，這些區(qū)域受到投資者重點關(guān)注。

安徽、浙江和貴州未來供應(yīng)量占現(xiàn)有存量的比例位居前三。其中，浙江由于需求旺盛，市場面臨的壓力較小，仍為投資者目標(biāo)投資區(qū)域。安徽和貴州存量小，未來供應(yīng)量造成的承租壓力也較小。而部分未來供應(yīng)量較大的城市，預(yù)計在短期內(nèi)面臨一定承租壓力。

全國部分城市高端物流倉儲市場供應(yīng)量

華東區(qū)作為全國最大的高端物流倉儲市場，占到了全國存量的36%左右，達(dá)到約3400萬平方米。其次為華北區(qū)約2700萬平方米、華南區(qū)約1300萬平方米、西南區(qū)約1200萬平方米，以及華中區(qū)約900萬平方米。

從租金的角度看，全國高端物流倉儲市場平均租金為33.1元/月/平方米，其中租金最高的是華南區(qū)，達(dá)到了38.4元/平方米/月，一定程度上是受益于目前整個大灣區(qū)概念的投資熱度。其次為華東區(qū)約37.9元/平方米/月、華北區(qū)約30.4元/平方米/月、華中區(qū)約26.4元/平方米/月，以及西南區(qū)約26.1元/平方米/月。

從空置率來看，全國高端物流倉儲市場平均空置率為15.9%，華南區(qū)及華東區(qū)的空置率較低，分別為12.2%及12.4%。

“租金低同時空置率也低的地區(qū)是機(jī)會型市場，如江西、陜西、廣西等地區(qū)；租金高而空置率低的地區(qū)為成熟市場，如北京、上海、廣東等地區(qū)。”蘇智淵進(jìn)一步分析說，供應(yīng)量最大、租金高、空置率低的華東區(qū)高端物流倉儲市場，仍是投資人關(guān)注重點，供需兩旺的浙江地區(qū)將是華東區(qū)的交投活躍點。

華東區(qū)未來供應(yīng)量為1774萬平方米，浙江、江蘇、上海和安徽未來供應(yīng)量分別為708萬、581萬、293萬和192萬平方米。

華東市場精細(xì)化

截至第三季度數(shù)據(jù)，華東區(qū)高端物流倉儲市場存量為3428萬平方米，其中存量最大的區(qū)域為江蘇，達(dá)到1462萬平方米。上海、浙江和安徽的存量分別為945萬、850萬和171萬平方米。

從租金角度來看，華東區(qū)高端物流倉儲市場平均租金為37.9元/平方米/月，環(huán)比微降0.28%。租金最高的是上海，達(dá)到47.8元/平方米/月，環(huán)比微降0.65%；浙江、江蘇和安徽的租金分別為環(huán)比微降0.59%至35.7元/平方米/月、環(huán)比微漲0.18%至34.1元/平方米/月、環(huán)比下降2.49%至27.7元/平方米/月。

整體租金下跌的同時空置率上升，華東區(qū)高端物流倉儲市場平均空置率為12.4%。其中空置率最高的是浙江，環(huán)比上升1.04個百分點至14.7%；安徽、江蘇和上海的空置率分別為環(huán)比上升至14.5%、環(huán)比上升2.17個百分點至12%、環(huán)比上升至10.6%。

受疫情影響，上海生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費類需求減弱，但電商、快運快遞仍為第三季度上海高端物流倉儲市場主要租戶。

環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，制造業(yè)需求問詢增加。上海地區(qū)及昆山地區(qū)高端物流倉儲市場整體仍是供應(yīng)緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區(qū)域（太倉、常熟）。此外，上海及環(huán)滬地區(qū)政府對租戶入駐的注冊納稅要求嚴(yán)格，部分租戶到期后需更換優(yōu)質(zhì)租戶。

值得注意的是，整體華東區(qū)高端物流倉儲市場呈現(xiàn)更精細(xì)化發(fā)展的趨勢。一方面，政府對倉庫的消防安全性要求及審查提升，消防不合規(guī)倉庫內(nèi)的油、酒、化學(xué)品等丙一類貨品開始清理出庫，同時租戶對高端物流倉儲產(chǎn)品細(xì)分及消防安全意識提升，所以第三季度丙一類產(chǎn)品供需增長。“高端物流倉儲產(chǎn)品的基本防火標(biāo)準(zhǔn)為丙二類，丙一類比丙二類安全級別更高。”蘇智淵分析道，丙一類產(chǎn)品可以儲存特用貨品，這類產(chǎn)品的市場供應(yīng)缺口增加。

另一方面，隨著線下餐飲及商超零售的經(jīng)營逐步恢復(fù)常態(tài)，食品預(yù)制菜需求旺盛，與此同時，食品預(yù)制菜的網(wǎng)上訂購量也大幅增加，致使結(jié)合中央廚房、食品加工模式的多溫庫產(chǎn)品需求增加，以滿足市場食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。

“冷庫改造需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，整體冷鏈需求仍保持著增長態(tài)勢。”蘇智淵表示，整體華東區(qū)高端物流倉儲市場租賃問詢?nèi)员憩F(xiàn)積極，但是租戶談判周期較長，空置項目招商周期延長。受第四季度電商促銷旺季影響，預(yù)計華東區(qū)高端物流倉儲市場需求短期內(nèi)拉升，空置率有望降低。

物流地產(chǎn)持續(xù)活躍

“第三季度，國內(nèi)整體高端物流倉儲市場租金呈現(xiàn)下降趨勢，導(dǎo)致主流地產(chǎn)開發(fā)基金及物流開發(fā)商資金收緊，項目投資對區(qū)域要求趨于嚴(yán)苛。此外，政府對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、稅收及投資強(qiáng)度要求提升，投資人對上海及環(huán)滬地區(qū)投資熱門城市的投資標(biāo)的更加精挑細(xì)選。”蘇智淵強(qiáng)調(diào)，物流資產(chǎn)投資交易趨緊只是相對前幾個季度而言，租金表現(xiàn)往往滯后經(jīng)濟(jì)實際情況約一個季度。實際上，物流地產(chǎn)在近幾年整個中國房地產(chǎn)市場一直是很火的一個主題，也是投資者很關(guān)注的一個點。上海、蘇州、無錫、杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資者關(guān)注。

在戴德梁行最新發(fā)布的地產(chǎn)投資市場研究報告中也提到：從中國整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，物流資產(chǎn)包項目投資熱度不減，預(yù)計第四季度物流類型項目成交總額將顯著提升；多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計第四季度物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

今年以來，一些非物流地產(chǎn)運營商，而是純資金方，也進(jìn)入物流地產(chǎn)這個領(lǐng)域，購買大量的產(chǎn)品。根據(jù)一些基金資金過去幾個季度在房地產(chǎn)行業(yè)的主要投向發(fā)現(xiàn)，大量資金集中在物流地產(chǎn)，比如：新創(chuàng)建集團(tuán)宣布向嘉民集團(tuán)收購位于成都及武漢的六項物流資產(chǎn)組合，總代價約為22.9億元；摩根士丹利宣布收購位于長三角地區(qū)的21萬平方米資產(chǎn)組合，該資產(chǎn)組合覆蓋南通、太倉、蘇州和嘉興；領(lǐng)展擬以9.47億元向東百集團(tuán)收購位于常熟、嘉興的3個物流資產(chǎn)組合。

由于第二季度物流資產(chǎn)包交易表現(xiàn)活躍，物流地產(chǎn)運營商全國存量占比排名出現(xiàn)小幅度調(diào)整。占有率最高的仍為普洛斯，但份額繼續(xù)縮小至不足整個市場的四分之一。其次為萬緯、寶灣、易商、安博、宇培、豐樹、深國際、嘉民、新宜、京東、平安、第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、蘇寧、菜鳥、樂歌、維龍等。

“可以看到，投資者在上海這個高端物流倉儲用地稀缺的市場，會匹配更有競爭力的產(chǎn)品。”蘇智淵舉例說，第三季度入市的金山新材料供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)基地（丙一類）產(chǎn)品，是新宜在去年獲取的上海物流倉儲用地上呈現(xiàn)的首批產(chǎn)品。