《為鄰里提供住房：住房及無家可歸問題應(yīng)對藍(lán)圖》封面

紐約市的住房危機(jī)長期存在。許多人受困于無家可歸、住房品質(zhì)低劣或住房成本超出負(fù)擔(dān)等狀況；又有許多居民為保有高品質(zhì)住房而多年持續(xù)承受巨大壓力。

紐約每一任市長都會出臺應(yīng)對住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的計劃，現(xiàn)任市長埃里克·亞當(dāng)斯最近發(fā)布了嶄新的住房計劃，標(biāo)題為《為鄰里提供住房：住房及無家可歸問題應(yīng)對藍(lán)圖》（Housing Our Neighbors: A Blueprint for Housing and Homelessness），其中列明五項重要舉措：① 轉(zhuǎn)變紐約市住房管理局（NYCHA）工作流程和方式；② 解決無家可歸和住房不穩(wěn)定問題；③ 新建和保有可負(fù)擔(dān)住房；④ 改善紐約市民的健康和安全；⑤ 精簡流程，減輕冗長行政程序的負(fù)擔(dān)。

雖然《紐約時報》發(fā)文指出，這五項舉措都欠缺必要細(xì)節(jié)：“有些舉措無法得到保證，例如重新制訂城市區(qū)劃，從而許可建造更多經(jīng)濟(jì)適用房，并擴(kuò)大為獨居成年人提供的一居室住房數(shù)量。”此外，該計劃也未列明具體目標(biāo)，即并不知曉將有多少人通過該計劃獲得新的住房。

即便如此，紐約市長已經(jīng)支持為住房提供更多資金。這反映了紐約市政府的確把住房和無家可歸問題列為優(yōu)先事項：將在10年內(nèi)，為該市的經(jīng)濟(jì)適用房計劃增加50億美元，使得在此期間對經(jīng)濟(jì)適用房的總投資達(dá)到220億美元。這是一個歷史最高數(shù)字。

當(dāng)然，亞當(dāng)斯市長的新住房藍(lán)圖緊緊追隨歷任紐約市長的步伐。亞當(dāng)斯的前任，白思豪市長曾提出“為紐約提供住房”計劃，列明建造并保有20萬套可負(fù)擔(dān)住房的雄心。

對任何繁榮的大都市而言，住房可負(fù)擔(dān)性不足向來都是不容忽視的問題。而大量經(jīng)濟(jì)適用房（或稱可負(fù)擔(dān)住房）的建造和供應(yīng)是最有力的解決方案。有鑒于此，本文就紐約新住房藍(lán)圖中的重要舉措之三——“新建和保有可負(fù)擔(dān)住房”加以引介，以期拋磚引玉，為面臨類似問題的中國城市提供參考。

背景

持續(xù)的住房短缺，是紐約市住房可負(fù)擔(dān)能力和無家可歸嚴(yán)重危機(jī)的根本原因。如今，超過一半的租房家庭每月需要花費30%以上的收入支付房租，收入最低的家庭受影響最嚴(yán)重。住房短缺加劇了交通、便利設(shè)施和經(jīng)濟(jì)機(jī)會等方面的差距，許多家庭不得不在住房的位置、品質(zhì)和可負(fù)擔(dān)性之間權(quán)衡。高房價也讓絕大多數(shù)紐約人，尤其是有色人種，無法擁有房屋產(chǎn)權(quán)，更無法享受房產(chǎn)增值的獲益。

紐約市政府把有無家可歸經(jīng)歷的市民邀請到市政廳，聽取他們的意見。
來源于Housing Our Neighbors: A Blueprint for Housing and Homelessness

為了獲知鄰里的需求和優(yōu)先事項的全面情況，紐約首席住房官員參與了2022年3月至5月期間的一系列論壇、會見和在線會議，收集了來自公共部門、非營利組織、個人特別有親身體驗者的多方發(fā)聲。基于對重要優(yōu)先事項的分析，確定了適合于所有紐約人需求的住房和無家可歸問題的綜合愿景。值得一提的是，這是有史以來紐約首次邀請當(dāng)前和曾經(jīng)的無家可歸者到市政廳與市長會面，并讓這些直接受影響者就應(yīng)對政策和計劃發(fā)表意見。在接下來各項對策的實施過程中，紐約市政府也將繼續(xù)與有過無家可歸經(jīng)歷的市民合作。

另外，紐約經(jīng)由公眾參與計劃（NYC Speaks），開展了為期六個月的全市公眾調(diào)查，圍繞10個住房領(lǐng)域問題與62000位紐約人進(jìn)行了交流。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“住房”被列為絕大多數(shù)紐約人的第一要務(wù)，而在住房方面，紐約市民認(rèn)為的行動優(yōu)先排序是：① 保護(hù)經(jīng)濟(jì)適用房，② 對違反建筑法規(guī)的行為執(zhí)法，以及③ 支持經(jīng)濟(jì)適用房。這些均已納入新發(fā)布的住房計劃中。

正如本文引介的舉措之三：“新建和保有可負(fù)擔(dān)住房”，正是紐約市政府致力于與各層級政府合作，投資于優(yōu)質(zhì)、安全和可負(fù)擔(dān)的住房，讓紐約市居民和社區(qū)繁榮發(fā)展，同時消除阻礙公平增長和導(dǎo)致住房成本增加的諸多障礙。

途徑之一：加快速度，提升新建住房供應(yīng)能力

如果不改變紐約市住房短缺狀況，就無法解決住房負(fù)擔(dān)能力和無家可歸危機(jī)。近幾十年來，紐約市人口快速增長，目前達(dá)到880萬居民的歷史新高，住房建造卻沒能跟上人口增長的步伐。長年累積的住房短缺，是住房成本大幅上漲的根本原因。為扭轉(zhuǎn)危機(jī)并滿足所有居民的住房需求，必須增加住房建設(shè)數(shù)量。紐約政府將推進(jìn)一系列包容性的方法鼓勵新增住房供應(yīng)。近年來，紐約市也在可負(fù)擔(dān)住房的建設(shè)和保有方面進(jìn)行了大額投資。亞當(dāng)斯市長領(lǐng)導(dǎo)的紐約市政府將繼續(xù)對現(xiàn)有保障性住房進(jìn)行重要投入，同時努力推進(jìn)政策改革、州立法、稅收優(yōu)惠和一系列其他工具，以促成更快建造新住房，提高新增住房整體供應(yīng)能力。

1921-2020年間紐約市人口變化與住房單元竣工情況對比（橘色為人口變化情況，藍(lán)色為住房單元竣工數(shù)量）。紐約住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)的一個主要原因，在于紐約市的存量住房遠(yuǎn)落后于近幾十年來快速人口和就業(yè)增長。與美國其他主要城市相比，紐約市的人均新建住房單位數(shù)量要少得多。
來源于Housing Our Neighbors: A Blueprint for Housing and Homelessness

首先，紐約市將推進(jìn)法規(guī)改革，推動建筑技術(shù)進(jìn)步，以降低住房成本并加快生產(chǎn)

紐約市住房建造和維護(hù)的成本是世界上最高的。建筑和維護(hù)成本受到多種因素影響，例如，通貨膨脹率、供應(yīng)鏈、保險費用上漲以及建筑材料和勞動力成本。紐約市的區(qū)劃、建筑、施工和維護(hù)規(guī)范都久未更新，無法反映當(dāng)今世界各地最佳實踐，這也加重了住房開發(fā)和運營成本。繁冗過時的法規(guī)，導(dǎo)致額外費用征收，從而推高租金、房價，并導(dǎo)致住房維修不力。當(dāng)然，建筑制造、數(shù)字化制造、建筑信息和相關(guān)技術(shù)方面的重大創(chuàng)新，都將有助于降低成本并加快住房生產(chǎn)，同時為紐約人創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會。

紐約市政府計劃與行業(yè)專家和從業(yè)者合作，收集信息并制定行動方案來應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，可能涉及立法、監(jiān)管和流程改革。消除不必要的發(fā)展障礙，擁抱建筑技術(shù)的創(chuàng)新，并簡化相關(guān)流程，充分借助技術(shù)進(jìn)步以提高速度、增進(jìn)效率。

其次，鼓勵更多樣規(guī)格和類型的住房單元供應(yīng)

自從紐約諸多區(qū)劃和住房法規(guī)制訂以來，紐約市人口已發(fā)生了巨大變化。但當(dāng)前許可的住房類型范圍卻越來越窄。從歷史上看，在各個時期都有多種多樣的住房選擇以滿足不同需求——戰(zhàn)前設(shè)置許多單間的公寓樓，單人住房（single-room occupancy units，SRO)，低密度社區(qū)的花園公寓以及雙拼聯(lián)排住宅等等。 但是，限制性的區(qū)劃條例和其他法規(guī)，導(dǎo)致住房類型減少，漸趨單一，現(xiàn)有存量住房與紐約人多樣化的生活和家庭構(gòu)成之間存在明顯的不匹配。

老年人、獨居成年人以及多代家庭，有不同的住房需求，可以通過更經(jīng)濟(jì)的小單元、附屬單元、共享住房模式來滿足。當(dāng)然，有鑒于區(qū)劃條例和住房法規(guī)植根于歧視、隔離和排斥的歷史，所以對區(qū)劃和住房法規(guī)進(jìn)行更新，不僅可以滿足紐約不同家庭需求，還可以應(yīng)對紅線和隔離的遺留問題。

紐約市將推行一攬子的區(qū)劃和監(jiān)管改革，以鼓勵供應(yīng)更為多樣類型和規(guī)格的住房。尋求增加小型住宅供應(yīng)數(shù)量，并提升住宅改建的靈活性，在當(dāng)前住房低密度地區(qū)推行附屬住宅單元(ADU)建造，并消除可負(fù)擔(dān)住房開發(fā)的障礙。

紐約市三分之一的家庭是單身成年人，且有越來越多的紐約人獨居。然而，紐約大部分住房有兩間或更多臥室。必須增加單間公寓和一居室單元的供應(yīng)，并為其他住房類型創(chuàng)造更大的靈活性。將圍繞住房密度和最小單元規(guī)格改變法規(guī)，并拓寬微型單元和共享住房模式的途徑。這些變化都能夠為年輕人和老年人提供更多的住房選擇。

全美和許多州已修改了法律，以鼓勵在現(xiàn)有住宅地塊上開發(fā)低成本住房。無論被稱為老奶奶房、微型住宅還是附屬住宅單元，其目的都相同：讓房主為自己的家庭和社區(qū)提供更多安全且經(jīng)濟(jì)的住房選擇。紐約市政府也將探索路徑，以鼓勵在紐約市開發(fā)新增附屬住宅單元。

將空置酒店改造成新的支持性可負(fù)擔(dān)住房，是為無家可歸者和低收入紐約人增加住房選擇的一種方式。最近，紐約州通過立法，允許啟用未充分利用的酒店，為幫助滿足住房需求提供了新的機(jī)會。紐約市正可以抓住這個獨特的機(jī)會，充分利用資源，快速改造，以提供急需的住房。

其三，利用區(qū)劃在全市范圍鼓勵建造更多經(jīng)濟(jì)適用房和支持性住房

幾十年來，紐約市都在以創(chuàng)新的區(qū)劃激勵措施鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)。紐約市將繼續(xù)以嶄新方式利用這些工具來解決住房供應(yīng)和可負(fù)擔(dān)性的迫切需求。城市政府將提出一攬子區(qū)劃改革方案，以消除支持性和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的障礙。

其四，就經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，向聯(lián)邦政府申請資源

隨著建設(shè)和維護(hù)成本上升、供應(yīng)鏈問題和利率波動，對于紐約市經(jīng)濟(jì)適用房存量的增長和保有而言，聯(lián)邦政府的計劃和資源，比以往任何時候都更加重要。紐約市各個相關(guān)部門將繼續(xù)與聯(lián)邦政府合作，以確保得到滿足紐約人住房需求的資源。

途徑之二：為低收入紐約市民增加交通和便利設(shè)施供應(yīng)

紐約市政府將致力于實現(xiàn)住房公平——賦予所有紐約人真正的選擇權(quán)，以生活在繁榮和多樣化的社區(qū)中，公平地獲益于諸多資源和便利設(shè)施，并享有高質(zhì)量的生活。這就需要增加住房供應(yīng)，尤其在那些鄰近工作機(jī)會、交通設(shè)施、學(xué)校、公園和日常便利設(shè)施的社區(qū)中。目前紐約市大部分地區(qū)，包括毗鄰重要交通設(shè)施和便利設(shè)施的社區(qū)，幾乎沒有任何新增經(jīng)濟(jì)適用房。而對公園、學(xué)校、醫(yī)療資源、文化設(shè)施和其他宜居性相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，許多社區(qū)存在投入不足的情況。紐約市政府將擬定計劃并推動投資，以鼓勵公平發(fā)展，將新住房開發(fā)項目作為社區(qū)重要資源和錨點。一方面，將為高需求社區(qū)提供大量住房、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)投入；另一方面，在已經(jīng)提供廣泛服務(wù)和便利設(shè)施的社區(qū)，推進(jìn)建設(shè)和保有經(jīng)濟(jì)適用房。

首先，在交通便利的社區(qū)，優(yōu)先考慮人的需求，而不是停車需求

隨著2016年住房品質(zhì)和可負(fù)擔(dān)性區(qū)劃（Zoning for Quality and Affordability，ZQA）的通過，紐約市取締了許多停車位要求。在此之前，這些要求會增加經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本。計劃進(jìn)一步減少停車所需的空間，交通便利的社區(qū)尤為如此。將人的需求優(yōu)先于停車需求，將降低開發(fā)成本，使街道更安全，并能夠創(chuàng)造更多的住房、服務(wù)和便利設(shè)施，有助于社區(qū)繁榮發(fā)展。

過去四十年里，紐約市五個行政區(qū)周圍的郊區(qū)新建住房越來越少。這給城市帶來極大壓力。需要依靠郊區(qū)來滿足部分住房需求；而作為交換，郊區(qū)理應(yīng)受益于良好的交通網(wǎng)絡(luò)以及紐約市的就業(yè)機(jī)會和文化設(shè)施。當(dāng)前紐約市住房危機(jī)，也與周邊郊區(qū)缺乏購房和租房機(jī)會相關(guān)。城市將實施改革，借用多種工具，創(chuàng)造更多宜步行且充滿活力的地方，并充分借助公共交通，在紐約大都市區(qū)的范圍內(nèi)化解紐約市住房危機(jī)。

其次，利用經(jīng)濟(jì)適用房中的非住宅空間滿足社區(qū)需求

過去20年里，通過對經(jīng)濟(jì)適用房的投資，紐約市出資建造了約20萬平方米的零售和社區(qū)設(shè)施空間。這些空間旨在為社區(qū)提供需要的便利設(shè)施和服務(wù)。但目前仍有許多空置。紐約市將采取更多措施，確保把這些商業(yè)和社區(qū)設(shè)施用于改善所服務(wù)居民的生活質(zhì)量。將發(fā)展合作伙伴，更深入地了解社區(qū)優(yōu)先事項，并跨機(jī)構(gòu)合作，為社區(qū)提供諸如可負(fù)擔(dān)的醫(yī)療保健和兒童保育、藝術(shù)和文化設(shè)施等。

比如，缺乏可負(fù)擔(dān)的高質(zhì)量的托兒服務(wù)是一個對家庭、企業(yè)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生長期影響的問題。父母，尤其是母親的職業(yè)發(fā)展和收入潛力皆受困于此。新冠疫情既增加了托兒服務(wù)的需求，又使托兒服務(wù)變得更難獲得。紐約市政府認(rèn)識到，為中低收入父母提供更實惠的托兒服務(wù)至關(guān)重要，率先引入了兩項新的稅收優(yōu)惠政策，刺激私營部門采取行動，在缺乏托兒服務(wù)地區(qū)提供。興建托兒機(jī)構(gòu)的業(yè)主將有資格獲得財產(chǎn)稅減免，為員工提供免費托兒服務(wù)或提供補(bǔ)貼的企業(yè)將有資格獲得所得稅抵免。將最大限度地利用這些新工具，與合作伙伴合作，在兒童保育需求未得到滿足的社區(qū)，在可負(fù)擔(dān)住房開發(fā)項目中設(shè)置托兒中心。

其三，進(jìn)行催化式資本投資，以支持公平發(fā)展

今年3月，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)和勞動力發(fā)展的紐約副市長宣布設(shè)立紐約市SEED（公平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略）基金，以為該市尚未在重要設(shè)施和服務(wù)方面進(jìn)行公平投資的地區(qū)，提供生活質(zhì)量改善和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇項目。首席住房官員將與該項目合作，在轉(zhuǎn)型資本投資的同時，支持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和保有。毫無疑問，這一過程將確保在建造經(jīng)濟(jì)適用房的同時，提供良好的工作、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，以支持更公平的長期發(fā)展。

其四，重新開發(fā)未充分利用的公有土地

過去40年中，紐約市已重新開發(fā)了數(shù)千個所有權(quán)轉(zhuǎn)移給城市的空地。現(xiàn)在必須利用政府擁有的其他土地來最大限度地為極低收入家庭提供住房機(jī)會。比如，最近通過此類合作，將為日落公園片區(qū)增加50套經(jīng)濟(jì)適用公寓，建設(shè)于一間新擴(kuò)建的圖書館之上，而前紐約警察局停車場將建造330套經(jīng)濟(jì)適用房和一個表演藝術(shù)中心。

最后，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房中的寬帶接入

紐約市正在對經(jīng)濟(jì)適用房的寬帶投資采取多管齊下的方法，為經(jīng)濟(jì)適用房的租戶及其周邊社區(qū)提供互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。確保政府資助的新建住房項目必須設(shè)計和供應(yīng)低成本高質(zhì)量的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。

途徑之三：滿足老年人和殘障人士的住房需求

老年人是紐約市增長最快的人口，預(yù)計到2040年將占紐約人口近六分之一。老年人和殘障人士可負(fù)擔(dān)且滿足自身需求的住房選擇更少。除了投資建造新的經(jīng)濟(jì)適用房和支持性住房外，紐約市政府還將采取新的戰(zhàn)略，來更好地滿足這類人群的需求。

首先，增加SCRIE和DRIE的入選比例

老年人租金增加豁免（SCRIE）和殘疾人租金增加豁免（DRIE）對居住在租金管制公寓的老年人和殘疾人的租金加以凍結(jié)的重要計劃。紐約市一直努力擴(kuò)大這兩個計劃的入選資格，但有許多符合條件可從中受益的家庭尚未注冊。紐約市將探索入住經(jīng)濟(jì)適用房的紐約家庭自動注冊的途徑，并尋求簡化注冊和重新認(rèn)證程序，擴(kuò)大受益人群比例。

其次，加快建設(shè)支持性住房（supportive housing）

支持性住房是為長期無家可歸、精神殘疾和/或身體殘疾的紐約人終結(jié)無家可歸狀態(tài)的最有效的工具之一。 2015年，紐約市承諾到2030年建造15000套支持性住房，集中式公寓和分散式公寓各占一半。紐約市政府將遵守承諾，加快支持性住房開發(fā)，力爭提前兩年完成。

其三，填補(bǔ)并構(gòu)建住房服務(wù)連續(xù)體，為更廣泛的高危人群提供服務(wù)

支持性住房已幫助成千上萬紐約人結(jié)束了無家可歸狀態(tài)。但還有許多人需要持續(xù)的住房服務(wù)，才能保持穩(wěn)定居所，卻不符合現(xiàn)有支持性住房所列明的條件。這使他們面臨長期無家可歸和在不同收容設(shè)施之間輾轉(zhuǎn)的風(fēng)險。這些人包括無家可歸的老年人和青年、身體殘疾或需要持續(xù)醫(yī)療服務(wù)的人，以及有刑事犯罪的人。紐約首席住房官員將利用住房和社會服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的合作伙伴關(guān)系，探索新的住房模式和現(xiàn)場服務(wù)，以更好地滿足這類人群的需求。

其四，為服務(wù)于老年人和極低收入紐約人的聯(lián)邦資助物業(yè)提供支持

美國住房與城市發(fā)展部援助的房產(chǎn)，是紐約極低收入和極低收入人群的重要住房來源。紐約市政府將對這類房產(chǎn)提供聯(lián)合支持，以幫助業(yè)主解決房屋翻新問題，并確保為老年人提供高質(zhì)量的住房。

途徑之四：擴(kuò)展工具，以對現(xiàn)有低成本和可負(fù)擔(dān)住房提供保護(hù)

保留低成本和可負(fù)擔(dān)住房，對于確保健康和安全的生活條件、促進(jìn)家庭和社區(qū)的穩(wěn)定以及保護(hù)對可負(fù)擔(dān)住房的投資至關(guān)重要。紐約市將確立積極而全面的保護(hù)方法，充分借助數(shù)據(jù)和社區(qū)合作伙伴，識別處于困境中的房屋，并幫助業(yè)主實現(xiàn)其住房的物理狀況和財務(wù)狀況穩(wěn)定。

其一，幫助小房東和住房發(fā)展基金公司合作社保持住房質(zhì)量和負(fù)擔(dān)能力

獨立住房業(yè)主或投資組合較小的住房發(fā)展基金公司合作社，通常難以獲得私人資本來支持對住房的維護(hù)，從而使居住建筑面臨長期質(zhì)量風(fēng)險。如果業(yè)主無法獲得所需幫助，可能無法保住自己的房產(chǎn)，從而導(dǎo)致低價或可負(fù)擔(dān)住房單元流失，并導(dǎo)致租戶的住房穩(wěn)定性受威脅。為確保存量住房的長期質(zhì)量和可負(fù)擔(dān)性，保護(hù)低收入紐約市民的健康、安全和住房穩(wěn)定性，紐約市將加強(qiáng)對陷入困境的房東和住房合作社的援助，還將探索預(yù)警式檢測方法，以便在危機(jī)出現(xiàn)之前識別并為面臨風(fēng)險的住房提供援助。

其二，促進(jìn)品質(zhì)不良房屋的收購和穩(wěn)定

紐約市七分之一的家庭（極大比例為黑人和西班牙裔家庭），住房存在多種缺陷，如經(jīng)常出現(xiàn)害蟲和霉菌、冬季供暖不足，以及含鉛涂料問題。紐約市致力于解決這些長期存在的問題，提高其保護(hù)和修復(fù)急需維修的低成本住房的能力。

比如，將僵尸房屋變成可負(fù)擔(dān)住房。僵尸房屋指的是空置的小型破舊房屋，其所有者的抵押貸款嚴(yán)重拖欠。這類房屋聚集的社區(qū)，存在重大挑戰(zhàn)，會導(dǎo)致房產(chǎn)價值下降，構(gòu)成公共健康和安全風(fēng)險，給城市帶來財務(wù)負(fù)擔(dān)，并導(dǎo)致城市住房短缺。紐約市許多僵尸住宅，集中在受2008-2009年止贖危機(jī)影響最嚴(yán)重的社區(qū)，主要是布魯克林中部、皇后區(qū)東南部、北布朗克斯和斯塔滕島北岸的有色人種社區(qū)。受新冠大流行影響，未來幾年此類住房可能會增加。紐約相關(guān)部門將制定戰(zhàn)略，推動僵尸房屋的收購和轉(zhuǎn)型，使其變?yōu)榭韶?fù)擔(dān)住房。

其三，加強(qiáng)對城市可負(fù)擔(dān)住房投資的監(jiān)督和保護(hù)

適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)管理和監(jiān)督，對長期保持現(xiàn)有可負(fù)擔(dān)住房的可負(fù)擔(dān)性及其財務(wù)和物理狀況穩(wěn)定性至關(guān)重要。 紐約市正投入更多資源來監(jiān)督和保護(hù)這些資產(chǎn)，并將建立擴(kuò)展能力，以提供更深入、更有針對性的監(jiān)督和援助。

其四，鼓勵更多房屋業(yè)主參與住房保護(hù)計劃

紐約市相關(guān)部門制定了各種保護(hù)計劃，以保持建筑物的財務(wù)和物理狀況良好。鼓勵更多業(yè)主從這些計劃中獲益，是支持對存量可負(fù)擔(dān)住房保護(hù)的關(guān)鍵。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，將有針對性地擴(kuò)大外聯(lián)范圍，以覆蓋那些無法始終如一保持住房質(zhì)量或物業(yè)即將到期的業(yè)主。還將通過簡化和整合現(xiàn)有貸款計劃和投資技術(shù)，幫助房東與私人伙伴建立新的合作關(guān)系，從而使房屋業(yè)主更容易參與房屋保護(hù)計劃。

途徑之五：通過擁有房屋幫助社區(qū)積累和維持財富

房屋所有權(quán)是家庭累積財富和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)機(jī)會的重要工具。擁有房屋可以幫助家庭積累送孩子上大學(xué)所需的資產(chǎn)，為退休做儲蓄，并在社區(qū)扎根。然而，隨著房價中位數(shù)超過75萬美元，紐約人購買房屋的機(jī)會極為有限。此外，現(xiàn)有房主如果拖欠抵押貸款或無法跟上維護(hù)成本，就無法獲得房屋所有權(quán)，也會因此失去一項重要的金融資產(chǎn)，并且可能無法獲得再次擁有房屋的機(jī)會。由于歧視性政策和貸款操作的遺留問題，有色人種社區(qū)多年來被排除在擁有住房的機(jī)會之外。所以，幫助社區(qū)擁有住房，以此積累和維持財富，是一項重要的種族平等目標(biāo)。紐約市政府將推進(jìn)一系列計劃，以加強(qiáng)低收入家庭和有色人種家庭獲得負(fù)擔(dān)得起的房屋所有權(quán)的機(jī)會，并幫助現(xiàn)有房主得以留住自己的住房，并保持房屋質(zhì)量。

其一，增加市民取得可負(fù)擔(dān)房屋所有權(quán)的機(jī)會

紐約市的房屋擁有率為31%，是全美平均水平的一半。雖然房屋高租住率對一個快速發(fā)展的城市有很多好處，但缺乏住房所有權(quán)，特別是對有色人種而言，導(dǎo)致了巨大的財富差距，將許多居民趕出城市，并使得許多低收入和中等收入者無法得到擁有住房所提供的穩(wěn)定性和財富積累。紐約市將優(yōu)先考慮新的資金和資源，用于促進(jìn)市民獲得可負(fù)擔(dān)住房的所有權(quán)。

其二，幫助低收入和中等收入的房主保留并維護(hù)其住房

許多低收入和中等收入的房主無法承擔(dān)不斷上漲的住房維護(hù)成本和財產(chǎn)稅，需要得到幫助。這種需求在 新冠大流行期間有所增長，這給許多低收入房主帶來了不穩(wěn)定。不斷加劇的通貨膨脹和供應(yīng)鏈限制，使住房維護(hù)比以往任何時候都更加昂貴。紐約市將擴(kuò)大并推出一系列計劃，以幫助現(xiàn)有房主處理小型居住建筑的物理和財務(wù)狀況相關(guān)問題，防止喪失抵押品贖回權(quán)并造成流離失所。

比如，啟動HomeFix 2.0計劃。紐約住房局在合作伙伴的資助下啟動了HomeFix計劃，以幫助擁有一到四個單元的小型住房建筑的中低收入房主，為房屋維修提供資金。該計劃涵蓋住房翻新，包括更換窗戶和供暖、熱水以及屋頂維修，還包括幫助老年人對住房進(jìn)行適老性改造。參與此計劃的房主還將獲得技術(shù)援助，例如財務(wù)咨詢、施工管理和其他個性化服務(wù)。

又如，創(chuàng)建全紐約市房主服務(wù)臺。服務(wù)臺是紐約住房局與紐約市社區(qū)中心合作，在布魯克林中部、皇后區(qū)東南部和北布朗克斯部分地區(qū)開展的試點項目。2017年以來，該計劃已為1400多名房主提供了從維修貸款到防止止贖的法律咨詢等服務(wù)。

其三，探索共有產(chǎn)權(quán)和社區(qū)所有權(quán)的住房新模式

共有產(chǎn)權(quán)模式旨在為家庭提供更廣泛的所有權(quán)，并使社區(qū)能夠在促進(jìn)長期負(fù)擔(dān)能力的同時積累財富。紐約市正在了解可以嵌入住房政策的共有產(chǎn)權(quán)住房模式。包括允許陷入財務(wù)困境的房主，在非營利或社區(qū)土地信托的幫助下得以穩(wěn)定其財產(chǎn)并留在家中的計劃。

比如，支持社區(qū)土地信托（CLT）。CLT是為擁有土地并維持對土地上的住房、企業(yè)和其他用途的控制和監(jiān)督而成立的非營利組織。CLT可支持將可負(fù)擔(dān)住房出售給符合資格的買家，從而創(chuàng)造財富積累機(jī)會，同時保留土地所有權(quán)，以確保房屋的長期可負(fù)擔(dān)性。還可為在抵押貸款支付或持續(xù)維護(hù)中面臨困難的房主提供財務(wù)支持和咨詢，這可以降低犯罪率和止贖率。

途徑之六：促進(jìn)租房者的住房穩(wěn)定性

雖然擁有住房有助于紐約市民創(chuàng)造財富，但該市大多數(shù)家庭目前都是租房者。確保紐約租房者的住房和金融穩(wěn)定至關(guān)重要。紐約市政府將執(zhí)行一系列戰(zhàn)略來實現(xiàn)這一目標(biāo)，特別關(guān)注最需要幫助的低收入租房者。

其一，減輕租金負(fù)擔(dān)

對于大多數(shù)低收入紐約人來說，住房是最大開支。太多的紐約人承受著沉重的租金負(fù)擔(dān)，收入有限的家庭無法在其他必需品上開支，也無力承受任何緊急情況。本計劃中許多舉措，旨在降低紐約市低收入居民的住房成本，同時致力于增加紐約居民的收入，為他們提供更強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而可以承受住房成本。

其二，納入按時支付租金情況，提高租戶信用評分

“租金報告”是向消費者征信機(jī)構(gòu)報告按時支付的租金。該工具為租戶提供了改善信用的新途徑，為解決低收入家庭信用評分中持續(xù)存在的種族差異提供了平臺，并幫助租房家庭建立了購買房屋所需的信用。紐約市將試點向城市資助的可負(fù)擔(dān)住房租戶提供租金報告服務(wù)。為租房者提供一條途徑，把按時支付租金行為反映在信用評分中。

途徑之七：為公平增長提供包容性發(fā)展機(jī)會

住房提供了巨大的經(jīng)濟(jì)機(jī)會，可以用來促進(jìn)種族平等和包容性增長。可負(fù)擔(dān)住房不僅對居住其中的居民提供支持，還對建設(shè)、維護(hù)和服務(wù)于這些開發(fā)項目及其周邊社區(qū)的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和公司提供支持。上一財年，紐約市在保障性住房方面的投資，雇傭了近3萬名臨時建筑工人，并創(chuàng)造了500多個長期工作崗位。

為推進(jìn)包容性經(jīng)濟(jì)機(jī)會和公平增長目標(biāo)的實現(xiàn)，紐約市將促進(jìn)少數(shù)族裔和女性擁有的商業(yè)企業(yè)和非營利性社區(qū)發(fā)展組織的參與，特別向由黑人、土著和有色人種居民領(lǐng)導(dǎo)的非營利組織傾斜。此外，還將推進(jìn)合作伙伴關(guān)系，并支持相關(guān)組織。隨著紐約住房管理局為可負(fù)擔(dān)住房開發(fā)尋找新地點，擁有可開發(fā)土地的非營利和宗教組織，成為提供新增住房機(jī)會的重要來源與主要合作伙伴。許多組織都對支持經(jīng)濟(jì)適用房有著使命感，但缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。紐約住房管理局將提供幫助，并對接開發(fā)過程所需的資源和專家。

結(jié)語

早在2019年紐約市政府頒布的“紐約2050總規(guī)”之中，就有標(biāo)題為“活力鄰里”的紐約住房專門篇章。在此，借用本人為這一篇章的中文版撰寫的導(dǎo)語作為結(jié)尾。

卡爾維諾在《看不見的城市》中這樣描述一個名為克洛艾的城市：在街上走動的人們彼此都互不相識。每次碰面時，他們想象著有關(guān)于對方的各種情況。可是，竟然誰也不和他人打招呼問候。他們的目光相遇時，僅僅彼此對視一秒鐘，然后轉(zhuǎn)移視線，去尋求其他的目光，永遠(yuǎn)不會停留。

大都市之中個體疏離與原子化狀態(tài)由來已久。大城市的市民，或會抱怨自己如同龐大城市機(jī)器中一個小小的螺絲，然而人們每天都要回到住處，他們歸根結(jié)底屬于某一鄰里社區(qū)。每個人，對于家庭，對于鄰里而言，都應(yīng)該是重要成員。在因龐大而冷漠的城市中，鄰里住區(qū)成為可供人締結(jié)親密關(guān)系的微小單元，是市民培育歸屬感與凝聚力的寶貴機(jī)會。紐約2050總規(guī)中的“活力鄰里”篇章，正是回答如何讓紐約市民各得其所，在大都市中有心有所屬的鄰里住區(qū)中安居。

這相當(dāng)于為紐約市民做出“安居”的承諾，包含4項倡議如下：確保所有紐約市民都可擁有可負(fù)擔(dān)得起的安全住所；確保所有紐約市民共享鄰里住區(qū)開放空間和資源；提升鄰里安全責(zé)任共擔(dān)意識，為鄰里賦予更多提升政策；鼓勵和促成立足于社區(qū)的規(guī)劃和戰(zhàn)略的制定。

為每一位市民提供可安居的活力社區(qū)，是頗具挑戰(zhàn)性的任務(wù)。這意味著首先應(yīng)補(bǔ)齊當(dāng)前的住房缺口，同時還需為增加的人口提供可負(fù)擔(dān)的居所。此外，還要通過公園、圖書館、社區(qū)服務(wù)中心等多樣鄰里設(shè)施的營造，為所有住區(qū)的居民提供相遇與共享的場所。著眼于此，紐約2050總規(guī)中既有巨型解決方案，又有細(xì)密網(wǎng)絡(luò)修補(bǔ)。巨型方案在于，到2050年時，新建和保有30萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時提供10萬個常規(guī)薪資的工作崗位。而細(xì)密網(wǎng)絡(luò)修補(bǔ)則在于，建成覆蓋全城所有鄰里住區(qū)的高品質(zhì)開放空間體系：讓公園、廣場、濱水區(qū)、住家、工作場所相連；讓騎行步行網(wǎng)絡(luò)安全相連；讓隱蔽的灰空間激活并釋放出來；讓低收入住區(qū)得以擁有豐富的文化資源。

提升大城市的包容性和可負(fù)擔(dān)性，為市民安居謀劃，在大都市中為原子化的市民營造寶貴而稀有的歸屬感，任重而道遠(yuǎn)。這不僅是紐約，也是當(dāng)今任何一個國家中的大城市所面對的普遍性問題。任重而道遠(yuǎn)，這一問題可能永遠(yuǎn)無法完全解決，但必須付出持續(xù)努力。