“有很多爛尾樓和空置房，卻沒什么人看房。”在防城港從事房產中介業(yè)務的周明告訴中國新聞周刊，今年以來他一單未開，已經考慮轉行，“送外賣或者做直播，先熬過這一陣再說”。

防城港這個位于廣西南部的濱海城市，曾經是炒房者的熱土。周明還記得2018年時防城港的盛況：那年4月末，海南發(fā)布了堪稱全國最嚴的樓市調控政策“全域限購”，之后的防城港樓市如同被打了一針“強心劑”，短短幾十天時間，房價飆升，從均價四五千元一平米到了9000元一平米。

“深圳的昨天就是防城港的今天，深圳的今天就是防城港的未來。”曾經略帶夸張的營銷廣告，刺激著一撥又一撥的人群前來搶購，映襯著防城港當下幾乎腰斬的房價和斷崖式下跌的銷量，顯得尤為諷刺。

據(jù)克而瑞發(fā)布的百城庫存月報，截至5月20日，廣西防城港市的商品房去化周期高達152個月。如此推算，在不再建新房的情況下，光是賣完庫存房就需要12年零7個月。

防城港，成了當前全國商品房去化周期最長的城市。

曾經的樓市神話

防城港猶如過山車般的樓市，在房價上漲之初，并不純粹是“海市蜃樓”般毫無地基。

防城港與東盟各國陸海相連，是中國內陸腹地進入東盟國家最便捷的海陸門戶。隨著中國—東盟自由貿易區(qū)建設的加快、泛北部灣區(qū)域經濟的合作與發(fā)展、廣西北部灣經濟區(qū)的開放開發(fā)，這里的區(qū)位優(yōu)勢不斷提升。

防城港東興市景觀航拍。圖/圖蟲創(chuàng)意

2018年海南的全域限購，更是為這里帶來了新的發(fā)展契機。一夜之間，大批房產中介、渠道銷售、炒房客將目光轉向一海之隔的廣西北海、防城港等小城。

相比當時三亞動輒數(shù)萬一平米的房價，那會兒的防城港不過四五千一平米，似乎更能滿足一些人的“海居夢”。

當年，國務院還批準成立了廣西防城港邊境旅游試驗區(qū)。

廣西桂土科技創(chuàng)始人、資深房地產研究人士吳寧告訴中國新聞周刊，在一系列利好因素刺激下，2018年防城港樓市相當火爆，土地出讓價格以及樓面價多次破紀錄，樓市以及土地實現(xiàn)了量價齊漲。

國信房地產信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年時防城港土地出讓面積為353萬平方米，到2018年時近乎翻倍，達到689萬平方米。

那時，走在防城港商業(yè)街上，僅房地產中介門面就有十多個，與之配套的裝修、裝飾、房屋托管、建材等樓市相關產業(yè)的店鋪更比比皆是，“一房難求”是當時的真實寫照。

與此同時，來自東北、江浙、山西等地的買家們一次性買下一層商鋪或十幾套房子的故事，幾乎是不少防城港樓盤售樓人員都曾聽聞或經歷過的事情。

這樣的購房熱潮造就了曾經很火的“防城港免費一日游”旅行團。旅行團除了能一路游覽如白浪灘、石角紅樹林保護區(qū)等防城港精華景點，還能品嘗地方特色美食，有時甚至有免費小禮品贈送。

不過，在游玩過程中，順帶看幾個樓盤，參觀一下樣板間也成了當?shù)胤慨a代理圈約定俗成的銷售套路。雖然一路下來費用高昂，但是只要一個團中能有一位客戶下單，那么基本上就能穩(wěn)賺不賠。

當時有媒體報道，一些傳銷組織還借著“看房一日游”名義，大肆宣講北部灣經濟區(qū)的開發(fā)潛力、防城港房地產市場的投資潛力等，誘使不深入了解當?shù)厍闆r的外地觀光客買房，并進入傳銷等非法組織。

當然，傳銷締造不了這么龐大的樓市神話，防城港令人側目的熱銷數(shù)據(jù)，主要還是來自源源不斷的外來炒房客。

據(jù)防城港房產網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年防城港市（含港口區(qū)、防城區(qū)、東興市）共計銷售商品房48486套，相比2017年增長85.46%。

周明對中國新聞周刊說，那些年只要走在防城港市，隨處可見正在開發(fā)建設中的樓盤，高高的塔吊和城市的天際線融為一體，“只是沒人想到不過幾年光景，曾經欣欣向榮的景象已被大量的爛尾樓和空置房替代”。

嚴重依賴外銷

在防城港的樓市神話中，“渠道銷售”在里面的“作用”不可或缺。

防城港下轄港口區(qū)、防城區(qū)、東興市和上思縣。其中防城區(qū)是老城區(qū)，大都是當?shù)厝司幼。劭趨^(qū)是新區(qū)，新建的樓盤主要集中在這個區(qū)域。

防城港市某地產項目負責人趙峰告訴中國新聞周刊，港口區(qū)的購房者大都來自外地，外銷接近90%，“基本上全靠渠道，傭金返點穩(wěn)定在10個點左右，有時候能達20多個點”。

吳寧也談到，在北部灣的幾個城市中，防城港歷來給到渠道的傭金最高，“剛開始一平米返點五六百，后來就漲到1000元”。

以一套80平米，總價40萬的房子為例，如果一平米返點1000元，那將近8萬的費用要給到渠道方。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中國新聞周刊表示，雖然過去幾年防城港因為眾多利好因素疊加，使得樓市一度迎來“小躍進”，但這里的短板一直很明顯。

作為一個常住人口只有100多萬的邊境小城，防城港本地購房需求并不高，且自身體量并不足以支撐這一房價，嚴重依賴外銷。

而高昂的獲客成本也在一定程度上損害了當?shù)貥鞘猩鷳B(tài)。“需要大海撈針一般從全國各地尋找客戶，來回的機票、食宿以及接待，并不是一筆小數(shù)目。”嚴躍進說。

圖片來源：克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)

疫情被認為是壓倒防城港樓市的“最后一根稻草”。

克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，2019年防城港商品住宅成交面積為246.07萬平米，而到2020年只有135.6萬平米，幾近腰斬；到了2021年，更是下降到93.06萬平米，成交面積進一步下跌。

防城港位于大陸海岸線最西南端，其下轄的東興市更是直接與越南接壤，這讓防城港的邊貿、漁業(yè)和旅游業(yè)興盛同時，也讓該市面臨著嚴峻的疫情外防輸入考驗。

在東興市已發(fā)現(xiàn)的疫情中，大部分都指向境外人員或境外物品接觸。

從今年2月下旬起，東興開啟了長達三個月的疫情封控管理，并因為過長時間封控引起了廣泛關注。但在所有人以為這輪疫情將在5月底進入掃尾階段時，5月31日疫情又卷土重來。

趙峰的客人主要來自東北和西北區(qū)域，嚴峻的疫情形勢和高昂的隔離成本讓絕大多數(shù)外地購房者望而卻步。

今年以來，他們在防城港的樓盤到訪量下降了85%，成交量下降了70%，而所售樓盤的價格已經跌到5000元一平米以下，接近2018年時的市場價。

此外，防城港作為一個新興的城市，并沒有形成比較聚集的生活區(qū)，其樓盤大都比較分散，難以形成一個系統(tǒng)、全面的新生態(tài)。

2022年防城港政府工作報告中提到，當前房地產領域等一些歷史遺留問題有待加快解決，仍是當下防城港面臨的主要困難之一。

“傷筋動骨在所難免”

國家統(tǒng)計局5月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月末，我國商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長14.8%。4月份我國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱國房景氣指數(shù)）為95.89。

通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平。

在大環(huán)境如此蕭條的情況下，再加上防城港嚴峻的疫情防控形勢，當?shù)厣唐贩咳セ瘔毫上攵?/p>

3月20日，廣西下調部分城市房貸首付比例，其中在北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調整為20%，進一步降低居民購房門檻，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

但從成交數(shù)據(jù)來看，該政策并未達到預期效果。吳寧談到，在疫情過去之后，當?shù)貥鞘袝幸欢ɑ謴停皞顒庸敲獠涣恕薄?/p>

不過，對于有媒體報道的長達12年零7個月去化周期的說法，長期關注防城港樓市的吳寧認為，這個數(shù)據(jù)不具備可參考性。

“成交量低的情況下，哪怕庫存并不是很高，其去化周期也會很長。”吳寧解釋道。他認為當下防城港245.75萬平米的庫存面積并不算多，只是由于上半年疫情封控導致成交量斷崖式下跌，以此為基數(shù)得出的數(shù)據(jù)才會顯得如此夸張。

“等疫情過去，成交量恢復之后，即便再難回到全盛時期，防城港去化周期預估也就兩三年時間。”他說。

趙峰認為，過去防城港的房價有一定泡沫在里面，但隨著市場的逐漸成熟與規(guī)范，這部分泡沫被慢慢壓縮，逐漸趨于理性，“現(xiàn)在已經處于樓市冰點，總歸會慢慢好轉”。

但防城港要恢復元氣，還得下大力氣，畢竟樓市只漲不跌的神話早已破滅，在房住不炒的大基調下，生育率的下跌以及消費市場的不景氣，在一定程度上打擊了購房者熱情。

嚴躍進表示，防城港可以進一步加大宣傳，大力發(fā)展旅游觀光業(yè)。同時，加強防城港市的政策支持與基礎設施建設，加大城市吸引力，“不能過度依賴外銷，還得加強自身建設”。

防城港位于西南邊陲，在助企紓困和營商環(huán)境優(yōu)化方面很難比肩一二線城市，嚴躍進說。他建議當?shù)爻雠_針對性的政策對樓市進行扶持。

(原題：《這座濱海城市房價腰斬，庫存12年都賣不完？》)