戴德梁行日前發布報告稱，2017年前三季度，上海寫字樓成交量同比下滑53%，但租賃市場的新增供應量創歷史新高。面對新興區域的挑戰，一些核心商務區的“高齡”寫字樓項目正加速升級改造。前三季度，中國房地產資產證券化產品共計發行18單，發行金額達417億元，與去年同期相比增長超過300%。

報告同時指出，上海商業市場正面臨變革，網紅、跨界、IP潮流正成為商業市場新出口。

銷售型寫字樓成交疲軟，租賃型供應暴增

報告顯示，2017年前三季度，上海整體銷售型寫字樓新增供應屈指可數，成交同比下滑53%。其中，閔行區以約27萬平方米的成交面積位居前三季度成交榜首，占整體交易量的36.5%。報告提出，今年對商辦市場整頓以來，散售型交易疲軟，大宗交易比去年提升10個百分點。

對于區域的選擇，買家更青睞具有發展潛力的板塊，如七寶板塊、大虹橋板塊、大寧板塊、浦東世博板塊等都有大宗成交，買家仍以金融基金類為主。

前三季度上海租賃型寫字樓新增供應面積達136萬平方米，高于去年全年23.6%，創歷史新高。甲級寫字樓存量超過1000萬平方米，其中核心商務區存量666.80萬平方米，新興商務區存量336.02萬平方米。值得注意的是，新興商務區租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達54萬平方米，是核心商務區的1.6倍，其中金融、生產制造業合計占比達五成，鑒于互聯網+行業的快速發展，電子科技類企業的需求也增長較快。

戴德梁行預測，未來（2017年第四季度到2018年）新興區域仍是供應主戰場，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應量較大，徐匯濱江預計供應53.37萬平方米，浦東前灘世博預計供應47.51萬平方米，占整體規模的比重分別為25%、22%。

新興商務區擁有租金產品雙重優勢

戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔表示，寫字樓租賃市場未來總體供應量大，租戶有更多選擇性，競爭變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務區擁有租金產品雙重優勢，對客戶吸引力加大，核心商務區面臨相對高租金及空置上升雙重壓力。

報告稱，以人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯為主的核心區寫字樓整體空置率比2016年都有所提升，其中超過10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現象。而隨著新興商務區的逐漸成熟，越來越多的企業擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務區辦公。比如，美敦力在前灘世貿中心租賃了15000平方米的辦公空間，飛利浦也搬遷至市北智匯園等。

沈潔直言，核心商務區配套完善成熟、客戶有一定黏性，但由于開發時間較早，核心區樓齡較長的物業也面臨著物業設施陳舊、功能與發展形勢不匹配、運營管理與需求不匹配等難題。

“一些樓齡長的物業可進行升級改造，使其重新煥發活力，贏得客戶。”沈潔強調，核心商務區的寫字樓可以通過提升自身的競爭力與新興商務區抗衡。例如，戴德梁行今年剛剛參與改造完成的嘉寧國際，除了改造已有的公共區域及硬件設備外，還新增PM2.5過濾系統、特斯拉充電樁等設備，改造后獲得LEED國際金獎認證，租金及客戶品質明顯提升。

目前，已經有越來越多樓齡較長的寫字樓升級改造，如世界貿易大廈正在改造中，從外立面到公共區域再到標準層等全面升級，預計租金會有提升。

“事實證明，樓宇升級改造確保物業保值增值，大部分經過改造的寫字樓租金基本都有明顯增長，出租率也保持在高位。”沈潔預測，未來上海的核心商務區將會有更多存量物業加入到升級改造中。