9月7日，萊坊于上海發(fā)布的北外灘寫字樓報(bào)告顯示，北外灘的寫字樓租金水平目前在上海主要寫字樓商圈中排名第六位，租金相當(dāng)于排在首位的陸家嘴平均租金的58%。

位于虹口區(qū)南部濱江的北外灘，總面積為64088平方米，西接外灘，南與陸家嘴相望。根據(jù)公開資料，目前揚(yáng)子江碼頭附近的沿江區(qū)域正在加緊施工，北外灘濱江步道貫通后將延伸至外白渡橋。

甲級寫字樓面積占總存量的67%

虹口北外灘是上海寫字樓市場重要的新興商務(wù)區(qū)之一，北外灘寫字樓市場的發(fā)展最早可以追溯到1997年上海灘國際大廈的落成，2002年北外灘提出航運(yùn)功能定位，大量港務(wù)貨運(yùn)代理公司涌入，催生了寫字樓市場的快速發(fā)展，一批乙級寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入市場。根據(jù)萊坊數(shù)據(jù)，2006年至2008年間，開始有包括寶礦國際大廈、瑞豐國際大廈等更高品質(zhì)的甲級寫字樓竣工交付，平均每年新增辦公面積大約為7萬平方米，至2008年北外灘地區(qū)的寫字樓存量升至63萬平方米，自2011年確立“航運(yùn)聚集區(qū)”以來，截至2017年第一季度，北外灘寫字樓存量達(dá)151萬平方米，是2008年存量的2.4倍，其中甲級寫字樓面積占總存量的67%。

萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管及董事張延軍表示，星外灘及白玉蘭廣場區(qū)域是目前北外灘的兩個(gè)主要寫字樓區(qū)域，預(yù)計(jì)至2020年市場存量將增加至235萬平方米。

萊坊發(fā)現(xiàn)，從2006年至2016年的十年間縱使北外灘寫字樓存量增加，北外灘的寫字樓空置率大致呈現(xiàn)逐年下降的走勢。

“北外灘屬于寫字樓銷售市場比較活躍的區(qū)域，”據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，北外灘寫字樓中有55%為銷售樓盤，銷售樓盤中有76%為整售，24%散售。整售主要通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓和直接出售兩種形式。從購買方角度來看，選擇在北外灘購置辦公樓的多為大型國企央企和行業(yè)龍頭企業(yè)，以自用為主。目前航運(yùn)業(yè)企業(yè)居多，如中海發(fā)展、中遠(yuǎn)集團(tuán)、太平航運(yùn)大廈等，可見，對于物流航運(yùn)業(yè)來說，北外灘區(qū)域是其設(shè)置企業(yè)總部的最佳區(qū)域選擇。

航運(yùn)商務(wù)區(qū)提升金融服務(wù)功能

北外灘區(qū)域的寫字樓需求受區(qū)域規(guī)劃導(dǎo)向影響明顯。2011年北外灘相關(guān)部門發(fā)文加大對于金融企業(yè)聚集力度，于是，國投集團(tuán)、新華保險(xiǎn)以及工商銀行等大型金融機(jī)構(gòu)相繼入駐北外灘。2012年，雖然航運(yùn)物流、貨運(yùn)代理依然是北外灘寫字樓租戶的主要類型，但是公募基金、銀行等金融機(jī)構(gòu)租戶占比已經(jīng)達(dá)到9%。2017年，財(cái)富管理、金融投資類型的租戶快速增長，在北外灘各租戶類型中的占比較2012年上升三倍，僅次于航運(yùn)物流的42%和貨運(yùn)代理的16% 。

張延軍說，隨著一批租金承付能力較高的大型國企和金融企業(yè)入駐北外灘，北外灘的寫字樓租金水平在近年來得到大幅提升。2017年第一季度北外灘寫字樓租金達(dá)到每天每平方米人民幣7.3元。北外灘租金的十年增幅為92%，與上海整體甲級寫字樓租金水平的差距也在逐漸縮小。2017年第一季度入市的白玉蘭廣場目前報(bào)價(jià)在人民幣每天每平方米10元至12元。”

萊坊上海研究及咨詢部主管及董事楊悅晨指出：“對于開發(fā)商而言，應(yīng)將眼光放長遠(yuǎn)，對于商業(yè)項(xiàng)目盡量采用只租不售的長期持有策略并加強(qiáng)后期管理，以保證物業(yè)品質(zhì)；對于租戶和買家而言，考慮到北外灘的定位和發(fā)展?jié)摿Γㄗh航運(yùn)及其相關(guān)行業(yè)可以選擇入駐，以享受產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的利好。”

根據(jù)規(guī)劃，北外灘將與外灘、陸家嘴、洋山深水港等區(qū)域錯(cuò)位互補(bǔ)，重點(diǎn)打造航運(yùn)、金融企業(yè)總部的集聚地、郵輪客運(yùn)中心、口岸服務(wù)中心和文化創(chuàng)意中心五大功能。截至2020年，該片區(qū)內(nèi)將規(guī)劃興建84萬平方米甲級寫字樓，寫字樓規(guī)模相當(dāng)于在上海再造一個(gè)中央商務(wù)區(qū)。