我們要拿出更多實招硬招，千方百計解決好大城市住房突出問題，努力讓新市民、青年人等群體在深圳安居樂業(yè)、安心發(fā)展。

——2022年深圳市政府工作報告

住房是深圳民生“頭等大事”。今年的深圳市政府工作報告，把解決新市民、青年人等群體安居問題作為重點工作，設(shè)定了目標(biāo)，明確了思路，指明了方向。那么，深圳住房面臨哪些壓力？應(yīng)對住房問題，深圳將采取哪些措施？國際上有何經(jīng)驗可借鑒？哪些問題有待進(jìn)一步探索？

一、深圳住房面臨哪些壓力？

國家統(tǒng)計局根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，公布了全國七個城區(qū)人口超千萬的超大城市，深圳位列第三，城區(qū)人口僅次于上海和北京。從2011年起， 深圳歷年人口增量均超過上海、北京，成為人口凈流入規(guī)模最大的超大城市。

近年來，每年約50萬的“新深圳人”流入深圳各行各業(yè)，為深圳科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供源源不斷的動力，但旺盛的居住需求也隨之而來。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，深圳住房自有率僅為23.7%，大部分群體需要通過“租房”滿足基本居住需求。根據(jù)深圳市保障性住房輪候庫最新數(shù)據(jù)顯示，在庫的庫輪候家庭約54萬戶。其中，輪候公租房的占67.7%。

//深圳保障性住房輪候庫情況（截至2022年4月）。資料來源：深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)

深圳面積不足2000平方公里，陸域開發(fā)強(qiáng)度已達(dá)50%，可新增拓展空間有限。根據(jù)2021年公開數(shù)據(jù)顯示，深圳共有1129萬套住房，按抽樣住戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳戶均人口為2.63人，住房總量應(yīng)能滿足基本居住需求。

但從住房結(jié)構(gòu)來看，商品房僅有189萬套，公共住房存量僅為55萬套，而城中村住房為577萬套，占比超過50%。可見，深圳未來在住房質(zhì)量、住房配套，以及住房租購結(jié)構(gòu)等方面不僅要與新增住房同步，更需要在存量住房上做文章。

//2021年深圳存量住房結(jié)構(gòu)。資料來源：深圳市政府關(guān)于深圳公共住房情況的專項工作報告

二、應(yīng)對住房問題，深圳將采取哪些措施？

城市吸引力是一個系統(tǒng)性工程。根據(jù)深圳市民網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳最具吸引力的是良好的就業(yè)機(jī)會、開放包容的社會文化、公平的競爭環(huán)境等。

//深圳吸引人才流入的主要因素。資料來源：中國（深圳）綜合開發(fā)研究院

而離開深圳的最主要原因則是其他地方的房價可負(fù)擔(dān)。此外，對珠三角回流中西部的產(chǎn)業(yè)工人的田野調(diào)研顯示，回流的主要原因是子女的教育問題，尤其是難以獲得機(jī)會公平、價格可負(fù)擔(dān)的幼兒教育。“為了夢想而來，為了生活而走”成為一部分群體的困境。

//自深圳遷移到其他地方的主要原因。資料來源：中國（深圳）綜合開發(fā)研究院

面對住房的突出問題，深圳將如何保持城市競爭力？深圳市2022年政府工作報告提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”，重點通過“加大土地供應(yīng)、完成公共住房年度投資、完成老舊小區(qū)改造年度任務(wù)、深入推進(jìn)城中村治理”四項工作，從供給端落實先行示范區(qū)“住有宜居”的建設(shè)任務(wù)。結(jié)合深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃，今年計劃完成24.3%的居住用地供應(yīng)任務(wù)、20.4%公共住房的籌建任務(wù)和16.2%的公共住房供應(yīng)任務(wù)。

“加大土地供應(yīng)力度，供應(yīng)居住用地3.65平方公里。完成公共住房投資390億元，新開工住房面積1500萬平方米，建設(shè)籌集公共住房11萬套（間）、供應(yīng)分配5.5萬套（間）。完成老舊小區(qū)改造300個。深入推進(jìn)城中村治理，整治燃?xì)獾炔缓侠砑觾r行為。”

為滿足住房需求，深圳目前已開展大規(guī)模住房建設(shè)行動，同時與國家最新住房制度對接，準(zhǔn)備出臺“公租房+保租房+共有產(chǎn)權(quán)住房”的一整套公共住房政策措施。但住房問題不僅僅是房子本身，更應(yīng)圍繞教育、交通、醫(yī)療等基本公共服務(wù)配套，打造“住房+”的公共住房供給生態(tài)。

//龍?zhí)辆颖Ｕ闲宰》俊毎踩請笥浾?蔡維澤 攝

三、完善住房保障制度有哪些國際經(jīng)驗可借鑒？

對標(biāo)新加坡、香港、舊金山、東京等全球城市的住房保障制度，可根據(jù)住房保障覆蓋率分為救濟(jì)型、保障型和普惠型，在保障手段、租購結(jié)構(gòu)、主體責(zé)任及制度可持續(xù)等四方面有一些共性經(jīng)驗值得借鑒。

# 保障手段

從保障手段看，“補(bǔ)磚頭”的實物手段始終是主流。舊金山等城市為解決種族隔離等社會問題，采取了“補(bǔ)人頭”的租賃補(bǔ)貼手段，但從數(shù)量分布看，提供可負(fù)擔(dān)的住房仍然是主要保障手段。

# 租購結(jié)構(gòu)

從租購結(jié)構(gòu)看，只租不售和租購并舉在多個城市均有實行，但一個顯著的特征是，“只租不售”的公共住房很難提高城市總體住房保障覆蓋率。

# 主體責(zé)任

從主體責(zé)任看，全球城市的地方政府承擔(dān)保障主體責(zé)任，通過土地、財政、稅收等優(yōu)惠政策，提高市場主體參與供給的意愿和能力。

# 制度可持續(xù)

從制度可持續(xù)看，地方政府的財政實力決定了城市的住房保障能力。地方政府可通過財政投入和財政補(bǔ)貼等多種方式吸引市場主體參與供給；公共住房合理的租購比例影響了市場主體持續(xù)供應(yīng)能力。

//香港資料圖。圖源 香港商報

以香港為例，盡管香港的公共住房制度存在諸多問題，但其43.5%的住房保障覆蓋率仍然領(lǐng)先于絕大多數(shù)全球城市。香港房屋委員會最新年報顯示，政府對公共住房特殊的土地出讓政策、出售公共住房的收入、商業(yè)樓宇運(yùn)營收入成為實現(xiàn)公共住房可持續(xù)供給能力的主要支持政策和資金來源。

四、提高深圳住房保障覆蓋率五大問題有待探索

為有效提高深圳住房保障覆蓋率，構(gòu)建可持續(xù)的住房保障體系，有五個問題需要進(jìn)一步探索解決：

一是摸清深圳市區(qū)兩級政府在公共住房的收支規(guī)模，明確政府財政負(fù)擔(dān)總體情況。包括土地收儲支出、建設(shè)支出、配建住房回購支出、人才住房補(bǔ)貼等支出項，以及租購公共住房的租金收入、購房款收入、交易稅費收入等收入項。

二是探索建立“政府+市場”共贏的合作模式。借鑒國際經(jīng)驗，政府采取財政補(bǔ)貼、優(yōu)惠土地政策等舉措，提升法定機(jī)構(gòu)供應(yīng)公共住房的能力，而政府也能從中獲取協(xié)議地價和物業(yè)運(yùn)營等收入。深圳已提出六類十五種房屋和土地籌集渠道，可探索拓寬財政支持路徑，提升包括人才安居集團(tuán)在內(nèi)的市場主體供給公共住房的能力，獲取更多土地空間。

三是結(jié)合實際需求情況，做好短中長期制度安排。現(xiàn)階段，國家和深圳市的住房保障政策以租為主，采取“實物+貨幣”雙重手段提供“租”的保障。但長期來看，“購”的住房保障需求仍將上升，住房制度需要保持一定的靈活性，為將來可能的需求變化做好制度準(zhǔn)備。

四是創(chuàng)新住房公積金的使用途徑，用于支持公共住房建設(shè)。可進(jìn)行制度探索，爭取改革試點，創(chuàng)新公積金的投資渠道，真正發(fā)揮政策性住房金融的功能。

五是以人為本，設(shè)計“住房+”的保障體系。根據(jù)調(diào)研反饋，教育、交通、醫(yī)療是市民對“住房”最核心的配套需求，在“住有宜居”建設(shè)任務(wù)下，公共住房應(yīng)探索建立“住房+”的保障體系，實現(xiàn)更高水平的綜合民生保障。

海報設(shè)計：平安琪

策劃統(tǒng)籌：陳建中 刁瑜文

來源：讀特客戶端