1930年代是舊上海的黃金時代，根據公共租界工部局地政處的估價，上海外灘的地價是最高的，每畝30萬兩銀子，但有價無市，因為沒人肯賣出來。與此同時，虹口、楊樹浦地區的地價大約僅僅是外灘的10-15%。但即便是10%都不到，也近3萬兩銀子一畝地。那么，開埠之初外灘的地價是多少？虹口、楊浦濱江地區地價是多少呢？

在查閱《上海道契》的過程中（注：道契不同于民間的地契，上面加蓋了上海道臺的官印），我發現了一批早期美租界的道契，上面記錄了當時美國商人和傳教士獲得了虹口、楊浦濱江地區上海鄉民土地的價格、畝數，以及他們的身份背景。我一共研究了300余份道契，發現了一些十分有趣的信息。

從英冊1號租地道契可以看出，上海開埠后第一位動手圈地的人是英國商人顛地 ? 蘭士祿，他于道光二十四年（1844年）向上海鄉民奚尚德“永租”了十三畝八分九厘四毫（注：約9263平方米）的一塊土地，位置在今九江路外灘，每畝單價是九十九千八百八十文制錢（注：道光二十年，一兩銀子可以換制錢一千六、七百文。由于晚清幣制非常復雜，換算非常復雜，因此本文使用了不同的貨幣單位，包括：銀子、銀元、鷹洋、銀洋等）。經計算可以得出，1844年時，上海九江路外灘的地價為4.36兩銀子每畝。

僅僅10年后，蘇州河對岸的土地也已經漲了50余倍，然而這還不是最貴的。從美冊1號租地道契可得知，經計算，每畝地的價格約是240塊銀元，漲了51倍。這是迄今所見最小的一宗租地案例。土地出讓方是中國農民閻大觀，土地受讓方是美國商人廣源行，土地面積為五厘，合算33.33m2，剛夠蓋一間房，小本經營，瞅準的就是其地段。這個道契簽發于1854年，當時這塊地轉讓價格為12塊銀元。這塊地位于現在的浦江飯店身下，也就是原來的禮查飯店。后來廣源行老板一轉手，把這塊地賣給了英國人，賺了很多。

這其中有一個有趣的現象，跟外灘一帶不同，英國商人拿到土地基本不會動它，聽憑這塊土地價格靜悄悄地上漲。而美國商人通常拿到土地幾個月、一年多就轉手，土地價格一上漲或者找到其他的投資機會，就把手中的土地賣掉。比如旗昌洋行，原來它擁有長江航運的特許經營權，在整個長江流域的很多內河碼頭，1872年時把名下所有的產業賣給了李鴻章的輪船招商局，轉而投資美國的太平洋鐵路。這種變化很快的投資帶來的后果是，使每個接手的人都獲得了不菲的報酬，并把地價炒了起來。

以清咸豐朝，1851至1861年11年間，上海道簽批出的73份道契為例，其中單價最高的是94號道契，每畝地要價鷹洋5057元 ，而每畝單價最低的19號道契僅銀洋12元，兩者相差竟達287倍之巨。

為什么早期美租界地價奇高奇低？首先，外商相信對土地的商業開發可以獲得高額報酬。另外，個別鄉民漫天要價，也賣出了土地。因此，單個數據的比較不具備統計學上的意義，取平均值才能說明問題。我研究了73份道契，記錄了11年間共有46位外國人“永遠租賃”了上海美租界范圍內的554.193畝土地，交易碼洋115731.95元，平均每畝地的價格是208.83銀元。考慮到1856年外白渡橋已經修通，這里大致稍低于當時外灘的地價水平，不便宜，但是合理。

初看清咸豐朝（1851-1861）11年內美租界土地的轉手量并不算多，但需指出的是咸豐年間上海道臺共簽批出了108份道契，而現在可以查到的僅73份，另外已經亡佚的35份道契中記錄的數據無法獲得。如果同樣以平均值計算，可得知一共交易土地約800多畝。這個數量已經非常接近上海英租界建立時的占地面積830畝，即今北京東路、中山東一路、延安東路及河南中路圍合區域內的土地數量。由此可見今虹口、楊浦濱江地區在近代開發建設的起步規模不能算小，只是同外灘相比，城市化建設的起步晚了大約10年。

此外，從這批道契還能得知，太平天國農民戰爭給中國社會造成了巨大破壞，但給上海帶來了第一次大發展的機遇。據統計，咸豐四年（1854年）僅發生了8宗租地案例，同年洪秀全在廣西金田起事，到了次年（咸豐五年）上海美租界發生的租地案一下子就躥升到了48宗，這種爆發式的增長相信和太平天國、小刀會動亂不無關系，大量逃避戰亂的民眾涌入了實行武裝中立的租界，一舉打破了清政府原先實行的“華洋分居”政策。避亂的民眾中有貧有富，他們帶來了資金和廉價勞動力，于是上海就這樣超常規地發展起來了，這是上海第一次大發展的機遇。

雖然對于歷史永遠會有不同的解釋，具有歷史意義的是，上海美租界的建立啟動了虹口、楊浦濱江地區城市化的按鈕。從這批道契中獲取的數據來看，原來這里的554余畝土地分屬于158位上海鄉民和2個氏族集體，人均占地3.5畝。土地分散經營，呈典型的蘇南小農經濟特征，而到了1861年，同樣的土地集中到了46位外國人手里，人均占地提高到約12畝，且土地使用性質也改變了，從單純生產資料變成了資本要素。而這些現象均有利于上海城市化的開展。

楊樹浦機器織布局。

楊樹浦機器織布局是中國第一家機器棉紡織工廠，1878年由李鴻章主持籌建，在經歷了虧損與大火災之后，于1893年重建，并擴大了規模，改名“華盛”，它的建立比英國日本所建立的紗廠都要早。上海機器織布局在中國棉紡織史上，具有劃時代的意義。

從1895-1896年道契的統計數據中發現，當年外商拿地的平均價格不僅沒有上漲，反而不可思議地下跌了數倍之巨，每畝土地的平均價格下跌到僅為76.54銀元。為什么在上海開埠40多年以后，這里的土地價格不漲反跌呢？

其實，原先的土地價格中包含了大量短期累積起來的泡沫，等到這種投機的投資沖動慢慢平息后，地價也就不再瘋漲了。另一方面，太平天國動亂平息后，江南地區有一個經濟恢復過程，上海對資本的虹吸作用不甚明顯，這也是土地價格持續走低的重要原因。

1895年是個重要的節點，那一年簽訂的中日《馬關條約》正式規定了外國資本可以在中國設廠。馬關條約加速了上海由商業經濟向工業經濟轉型的速度，恰逢土地市場由于價格泡沫已被擠兌干凈而處在較低的水平。于是少數站在經濟轉型起跑線上的人便占得了先機。1895-1896年拿地的總量多了，一年的拿地量就超過1851-1861年的總和，達到946.4291畝，但來拿地的人卻變少了。這一多一少恰好說明能看清經濟發展趨勢的永遠是少數人。而較低的地價水平為滬東工業區的崛起提供了有利的條件。

因此，通過對300余張道契的研究，我得到了以下幾個結論：

1）今天的虹口、楊浦濱江地區在近代開發建設的起步規模不能算小，只是同外灘相比，城市化建設的起步晚了大約10年。

2）傳教士和中小商人充當了城市化的弄潮兒，而不是大資本。

3）城市化伴隨著土地的集中，而炒賣土地的現象與城市化同步進行，比如禮查飯店的老板適時介入賺得盆滿缽滿。

4）美租界草創時期的土地價格遠高于工業化開始初期的土地價格，這是個很奇怪的現象。

5）民族資本介入楊浦濱江比通常預想的要早，因為通常史學界都認為，在第一次世界大戰期間，上海的民族資本才發展起來。其實楊浦濱江的地區民族資本早已經介入，包括李鴻章創辦的機器織布局。

（本文根據7月18日上海社會科學院舉辦的“跨學科背景下的城市人文遺產研究與保護”國際學術研討會上，同濟大學建筑與城市規劃學院教授錢宗灝的發言《上海美租界早期土地集中狀況及價格變化——楊浦濱江工業區的歷史》整理而成，經作者審定。實習生葉詩琪對本文整理做出了貢獻。）