斑馬消費(fèi) 楊柘

引入戰(zhàn)略伙伴、連續(xù)回購(gòu)存量債和發(fā)行中期票據(jù)，旭輝這是為了應(yīng)對(duì)債務(wù)到期和行業(yè)寒冬到來(lái)之際，儲(chǔ)糧過(guò)冬？

一向宣稱財(cái)務(wù)穩(wěn)健的旭輝頻頻對(duì)外釋放利好，實(shí)際并沒(méi)有獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。8日，旭輝控股大跌10.43%，昨日再度延續(xù)，收盤(pán)再跌2.21%。

錢(qián)緊之時(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)普遍錢(qián)緊之時(shí)，旭輝集團(tuán)和日本東急不動(dòng)產(chǎn)日前達(dá)成協(xié)議，雙方將從長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目起步，在住宅開(kāi)發(fā)、TOD建設(shè)等領(lǐng)域進(jìn)行廣泛合作。

長(zhǎng)三角區(qū)域歷來(lái)是房企的“糧倉(cāng)”，也是旭輝旗下上市平臺(tái)旭輝控股（00884.HK）重點(diǎn)深耕的市場(chǎng)區(qū)域之一。截至2021年上半年，公司在該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額607.96億元、合同銷售面積313.45萬(wàn)平方米，對(duì)公司的整體貢獻(xiàn)分別為44.7%和39.32%。去年上半年，公司在長(zhǎng)三角區(qū)域新增貨值559億元，占公司當(dāng)期新增總貨值的43.7%。

引入東急不動(dòng)產(chǎn)，被公司解讀為合作戰(zhàn)略的升級(jí)。從另一角度來(lái)看，將手里的重要資源拱手與人合作開(kāi)發(fā)，或許有著某些難言之隱。

旭輝控股今年以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況不算客觀，資金回籠壓力可想而知。

今年2月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額83.0億元，同比下降42.7%；前兩個(gè)月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售167.4億元，同比下降45.5%。

屋漏偏逢連夜雨。國(guó)內(nèi)房企融資正受到重壓，今年2月，百家典型房企融資總量398.17億元，同比下降58.8%。

除了銷售端的不利，公司到期債務(wù)正在一步步臨近。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，公司在3月20日、4月23日將分別有8億元債券和16億元境外債券（剩余本金14.8億元）到期。

在雙重壓力之下，一向謹(jǐn)慎的旭輝控股陸續(xù)實(shí)施回購(gòu)及注銷債券以提振市場(chǎng)信心。

另外，一向宣稱財(cái)務(wù)穩(wěn)健的旭輝集團(tuán)，日前首次在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)MTN品種，債券注冊(cè)總規(guī)模50億元，第一期10億元中期票據(jù)即將發(fā)行，所募資金將用于旗下位于杭州、武漢等8個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。另外，旭輝集團(tuán)在去年底一筆8.42億元的小公募暫未有公開(kāi)發(fā)行的消息。

營(yíng)造積極氣氛

今年1月以來(lái)，旭輝控股購(gòu)回及注銷優(yōu)先票據(jù)等消息不斷，向外界營(yíng)造了積極氣氛，穩(wěn)定了降杠桿的預(yù)期。

4家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也在近期同時(shí)重申和保持對(duì)旭輝積極正面的評(píng)級(jí)，這是目前國(guó)內(nèi)極少數(shù)房企才有的禮遇。

不過(guò)，從回購(gòu)力度來(lái)看，很難讓投資者完全放心。

據(jù)3月8日公告披露，公司購(gòu)回本金總額7040萬(wàn)元、于2022年4月到期的6.70%優(yōu)先票據(jù)（股份代號(hào)：85902），相當(dāng)于原定發(fā)行該等票據(jù)的本金總額4.4%，加上之前回購(gòu)的4900萬(wàn)元，累計(jì)已回購(gòu)1.2億元。截至目前，這支優(yōu)先票據(jù)未償還本金總額14.806億元，占比本金總額的92.54%。

截至2021年中報(bào)，旭輝控股有息債務(wù)金額1107.47億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債195.66億元（包括境內(nèi)外銀行貸款和境內(nèi)外債券及優(yōu)先票據(jù)等）。當(dāng)期公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物523.04億元，可以說(shuō)短期償債壓力并不大。截至去年6月，公司資產(chǎn)負(fù)債率78.06%。

不過(guò)，公司的少數(shù)股東權(quán)益近年來(lái)大幅增長(zhǎng)，被媒體詬病為明股實(shí)債的溫床，仍然值得投資者警惕。

從盈利能力來(lái)看，公司毛利率逐年疲軟，盡管2018年和2019年毛利率還維持在25%以上，2020年降至21.74%，2021年上半年再降至20.69%，為上市以來(lái)同期新低。

上市平臺(tái)日子不好過(guò)，同為林中家族控制的旭輝集團(tuán)（控股股東系上市企業(yè)旭輝控股）日子也并不寬松。

日前的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，盡管，旭輝集團(tuán)合并口徑剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率67.10%、凈負(fù)債率21.51%、現(xiàn)金短債比4.43，是一家名副其實(shí)的綠檔房企，但資金風(fēng)險(xiǎn)如影隨形。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年及2021年前9個(gè)月，旭輝集團(tuán)有息負(fù)債總額分別為418.58億元、536.69億元、548.61億元和600.85億元。

上述同期，旭輝集團(tuán)流動(dòng)比率從1.50倍降至1.40倍及1.35倍，速動(dòng)比率分別為0.74倍降至0.72倍及0.57倍，短期償債能力漸弱的趨勢(shì)已經(jīng)較為明顯。

另外，旭輝集團(tuán)盈利水平下降，上述三年及一期，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入372.04億元、518.06億元、621.94億元和317.80億元，同期毛利率從27.55%降至23.62%及21.66%。