得益于消費(fèi)市場的繁榮，中國物流地產(chǎn)在過去的10年間出現(xiàn)了爆發(fā)式增長。研究機(jī)構(gòu)預(yù)測稱，在未來一段時(shí)間，物流地產(chǎn)市場仍將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。

供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)短期失衡

戴德梁行近日發(fā)布的題為《物流：縱向整合的時(shí)代來臨》的報(bào)告指出，過去10年間，隨著經(jīng)濟(jì)騰飛及國內(nèi)消費(fèi)市場的繁榮，中國物流地產(chǎn)市場獲得爆發(fā)式增長，整體市場規(guī)模（倉儲(chǔ)租金收入）從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元。

該報(bào)告稱，中國物流地產(chǎn)依然供應(yīng)匱乏、缺口巨大。預(yù)計(jì)到2020年，電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)和工業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達(dá)到1.4億至2.1億平方米，而屆時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬至6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米，在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。

另一方面，物流用地的供應(yīng)條件越來越嚴(yán)苛，投資強(qiáng)度和稅收強(qiáng)度的門檻也越來越高。而受到整體房地產(chǎn)市場的影響，二手物流地產(chǎn)項(xiàng)目的市場價(jià)格持續(xù)高企，收購成本和難度增加，此外，物流熱門區(qū)域的項(xiàng)目有價(jià)無市，收購方持幣待購，而持有方惜售如金。

戴德梁行華東區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管單宇迪指出，倉儲(chǔ)物流的供應(yīng)增長，已經(jīng)不能滿足更快的需求增長。正是因?yàn)檫@其中存在的潛在巨在缺口，當(dāng)投資客緊盯住宅市場的時(shí)候，投資機(jī)構(gòu)的目光分散到了物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)。

“無論是供應(yīng)方還是需求方，都在積極尋找從自身業(yè)務(wù)出發(fā)，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域投資布局。”單宇迪說。

房企積極投身物流地產(chǎn)藍(lán)海

根據(jù)前述報(bào)告，中國的十大物流地產(chǎn)開發(fā)商大多有外資背景。例如，2002年進(jìn)入中國的普洛斯，在2016年的市場份額高達(dá)45%，在38個(gè)城市開發(fā)了242個(gè)物流園區(qū)（截至2017年2月數(shù)據(jù)），物業(yè)總面積2772萬平方米，即使是寶灣、維龍這些本土企業(yè)，也有大量股份握在普洛斯手中。

位于上海的普洛斯臨港國際物流園

不過，值得注意的是，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)公司及投資機(jī)構(gòu)正在不斷加大對物流倉儲(chǔ)的布局，慢慢拿回份額。從戴德梁行提供的數(shù)據(jù)可以看出，盡管仍為中國第一大物流地產(chǎn)開發(fā)商，但普洛斯的市場份額2016年同比下降了10%，第二名嘉民的份額也下降了4%。與此同時(shí)，平安、萬科等的市場份額正在增長。

其中，萬科2015年在物流倉儲(chǔ)面積的份額為零（份額在百分比中忽略不計(jì)），2016年快速上升至2%。

早在2014年，萬科就開始在武漢、上海、貴州等地成立或者收購物流倉儲(chǔ)公司，2015年成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)。萬科年報(bào)顯示，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，2016年新增項(xiàng)目10個(gè)，新增可租賃面積96萬平方米。截至2016年底，萬科物流地產(chǎn)已累計(jì)獲取18個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約147萬平方米。萬科高級(jí)副總裁譚華杰曾表示，“在中國所有不動(dòng)產(chǎn)分類中，物流地產(chǎn)是最大的藍(lán)海市場，也是目前中國所有不動(dòng)產(chǎn)類型當(dāng)中租金收益率最高的。這里面存在巨大的機(jī)會(huì)，我們不能放棄這個(gè)機(jī)會(huì)。”

平安集團(tuán)的表現(xiàn)更為引人注目，其市場份額在2015年僅有1%，但去年占國內(nèi)市場的比例已經(jīng)達(dá)到5%。面對物流地產(chǎn)這塊誘人的蛋糕，2015年初，平安不動(dòng)產(chǎn)成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部并開展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其后又與美國投資公司Blumberg Investment Partners合作，初始投資組合包含多個(gè)核心市場的全新物流資產(chǎn)，項(xiàng)目價(jià)值超過6億美元。

其他一些公司也加大了該領(lǐng)域的投資。今年2月，綠地聯(lián)手中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)擬在航運(yùn)物流、物流地產(chǎn)開發(fā)展開全面合作。之后，綠地與陜西省政府簽署的一攬子合作協(xié)議中，也計(jì)劃在陜西投資2個(gè)大型保稅倉物流基地。

一位不愿具名的行業(yè)人士指出，倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)事實(shí)上并沒有很高的利潤，且培育期、回報(bào)周期較長，成功的關(guān)鍵在于對土地和客戶資源的把控。在他看來，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商具有明顯的優(yōu)勢，比如房地產(chǎn)開發(fā)商自身擁有不少商業(yè)項(xiàng)目，借此擁有數(shù)量龐大的企業(yè)客戶群體，能為其物流地產(chǎn)發(fā)展帶來廣泛的客戶資源。

單宇迪直言，在當(dāng)前的市場情況下，縱向整合是物流開發(fā)商與運(yùn)營商的共同需求：開發(fā)商介入傳統(tǒng)的物流運(yùn)營環(huán)節(jié)，而運(yùn)營商介入物流地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，兩者彼此滲透，打通行業(yè)壁壘，實(shí)現(xiàn)新的物流開發(fā)和運(yùn)營相結(jié)合的新的生態(tài)圈。

“開發(fā)商可以股權(quán)合作、戰(zhàn)略投資的方式整合運(yùn)營商，尋求更多的需求、土地、品牌等資源；而運(yùn)營商則主要通過新設(shè)公司、輕重分離、股權(quán)收購等形式整合開發(fā)商，主要獲取的是倉儲(chǔ)資源、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化。”單宇迪進(jìn)一步分析。

單宇迪表示，兩者整合后，物流開發(fā)商向運(yùn)營商提供物業(yè)載體，而運(yùn)營商則向開發(fā)商提供承租保證和資源獲取，各取所需。諸如以普洛斯為首的物流開發(fā)商兩年前著手縱向發(fā)展，分別收購了優(yōu)速快遞、中儲(chǔ)發(fā)展等；而京東、寶供等運(yùn)營商也通過自建供應(yīng)鏈體系、拿地與租賃并存、綜合體物流模式等自行開發(fā)……多種模式并存發(fā)展，有助縮小物流地產(chǎn)市場巨大的供應(yīng)缺口。