沒人要的老房子

年前，父母來電話說，今年春節(jié)，不打算回老家住了。老家的房子暖氣不靈，如今住在縣城租來的房子里，一應俱好。我問房租多少，父親說，去年每個月2500元，今年2000元。

“怎么越來越便宜？”我吃了一驚。

父親說：“房價跌了，周邊租金都降了。”

放下電話，我忍不住思量許久。聽聞日本有個品牌叫“三宅一生”，大意是人的一生會在三個房子中度過——父母的房子，自己的房子，兒女的房子。我的父母耗盡半生積蓄，在老家買下一套房子，然而如今年事已高，寧可在租來的房子中過年。

2020年，上海一處待拆遷街區(qū)。本文圖片均為 澎湃新聞記者 周平浪 圖

我完全理解這一選擇。老家的房子是上世紀九十年代單位蓋的集資房，選址在城郊，大馬路旁孤零零地落著一座單元樓，幾十年來沒連上市政管線，每到冬天只靠一個小鍋爐房燒暖氣。熱水在幾十戶人家中流轉一圈，早已變回涼水。因此，每年冬天的記憶都伴隨著哆哆嗦嗦的寒意。至于在冬天洗澡，更是要鼓足十分勇氣——浴室窗戶漏風，燃氣浴霸的溫度斷斷續(xù)續(xù)，洗一遍澡倉惶得像打仗，唯恐時間一久著了涼，接下來的幾天都要在頭疼鼻涕中度過。

近些年，一層的鄰居將房子賣給外地做買賣的人。時時排出大量污水，將下水系統(tǒng)泡爛。樓底地磚浮了起來，縫里不時冒出剩菜剩飯，惡心且危險。

而今父母在縣城租的房，在連片的商品房小區(qū)中，大沙發(fā)、彩電、冰箱全是新的，暖氣熱得讓老兩口天天開窗降溫。我曾去租房處洗過一次澡，浴霸的水溫穩(wěn)定、水量充沛，大冬天的仿若泡溫泉般酣暢淋漓。這樣的好住處，的確比瑟瑟發(fā)抖、搖搖欲墜的老房子強多了。

我又隱約感到不是滋味。我家大約在1997年左右買下了老家的房子，當時價格大約是一千塊錢一平米。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的居民消費價格指數(shù)（CPI）增長率，1997年的1000元錢購買力相當于2020年的1760元左右，而這座房子，就算想用原價出售，也很難賣得出去。原因很簡單：房子太多了。

2017年，中國中西部小城，新建的住區(qū)。

在過去房地產快速發(fā)展的幾年，老家所在的五線小城市，吸引了遠洋、萬科、恒大、鴻坤、尚都等房產集團投資。本地小開發(fā)商也不落人后。先是農民回遷房、保障房像雨后春筍一般刷刷立起，再是許多名字好聽的商品樓盤占滿了外環(huán)路兩側。而另一面，據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年本地人口是凈流出的，生育率也很低。

我的確想不出誰會來這種地方買房子，尤其是我家這種老房子。對很多人來說，住房是投資品、保值品，而對我家來說，當年父母花了血汗錢買來的房子，如今簡直一文不值。

房子不像汽車，賣不掉還可以送去報廢。它是實實在在矗立在地面上的鋼筋混凝土，除非交易出手、整片拆遷或被強制抵押拍賣，人的一輩子都會與房產綁定。明明無人居住的房子，還要白交物業(yè)費、房產稅，表面上的資產便成了實際上的長期負擔。

老房子的“負擔”有多大？

此前，我曾在《為什么每個人都應該關注老舊小區(qū)改造》一文中分析過，住房看似固定資產，實為不斷折舊的消耗品。物業(yè)的主要職責是為房屋建筑和設施提供持續(xù)維護，而繳納物業(yè)費是確保房屋持續(xù)維護的前提。2020年出臺的《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。判決生效后，業(yè)主未上訴且拒不履行生效法律文書確定的給付義務的，可能被法院納入失信被執(zhí)行人名單（俗稱“老賴”）。因此，持有住房，就意味著一筆持續(xù)的物業(yè)費開支，金額一般在每月每平方米0.5元到2元之間。

需要注意，房產原值并非住房的實際成交價值，而是參考周邊情況的估價。以我老家的房子為例，盡管由于年久失修、設施不足，很可能賣不出去，但根據(jù)周邊房價情況，它依然具備1萬元/平方米左右的房產原值。按當下規(guī)定，建筑面積100平方米、減除30%計算，一年的房產稅約8400元。再加上2400元/年的物業(yè)費，即便我家沒有人住在那里，每年也需為它支付1萬元。這個金額基本等同當?shù)啬壳暗姆孔馑?。然而，租客來去自由，持有房產證的我們卻不是。除非能把房子賣出去，這里每年我家人將白白開支1萬塊錢。

2020年6月，上海虹口，一處老房子。

住房由資產轉為“負擔”，意味著什么

想到留著老房子要白白浪費錢，我建議家人：“能不能想辦法把房子賣了，越快越好？”賣房，自然是為了少開銷；越快越好，是因老房子多放一天，便破敗一天，更暗含了“先于別人”的意思。要知道，同一棟居民樓里，和我家情況一樣的房子有80戶，而可能感興趣的購房者，恐怕寥寥無幾。倘若抓緊時間賣掉，還有望抓住一個大方的買主，談一個相對合適的價格；若拖到大家都想賣房的時候，恐怕就要拋售、求售，更有可能爛在手里。

十幾年樓市看下來，買漲不買跌是心照不宣的規(guī)矩。北京附近的燕郊鎮(zhèn)房價一路高升的2016年，4萬元/平方米的住房是搶手貨；到房價攔腰砍斷的2021年，2萬元/平方米的住房無人問津。眼看著二手房價值低過房貸余額，燕郊諸多業(yè)主打出“零元售房”的廣告仍無人接盤。僅2021年當年，燕郊因貸款斷繳而進入法院拍賣流程的住房便有八百套之多。而在某司法拍賣平臺上，全國法拍住宅的掛牌數(shù)量更是超過160萬，是四年前的160倍。當房價看跌，越早離場的人賠得越少。而當所有人都意識到供大于求、有價無市，房價只會加速跌穿谷底。

2020年，上海一處建筑工地。

“供大于求”的局面何時到來？

答案是：恐怕已經到來。

恒大研究院于2020年發(fā)布的報告即顯示，中國住房從供給短缺進入總體平衡階段，住房面積總量短缺已成為歷史。

與總量平衡相對應的，是增量需求萎縮。在“房住不炒”的宏觀宗旨下，唯有剛性購房需求才能支持住房保值。剛性需求無非來自結婚、生子、農民進城。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年結婚率5.8‰、生育率7.52‰，雙雙跌破有記錄以來的最低值；伴隨鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略全面推進，城市化的主要模式由“農民進城”轉變?yōu)榫徒擎?zhèn)化，農民回遷房、集體自建房為主要形式的住房供給無需經過市場，便可滿足“農轉非”的增量需求。當大范圍的人口不結婚、不生子、不進城，購房需求自然萎縮。

2017年，中國云南村落。

國家宏觀調控政策反應迅速。2022年1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議釋放重要訊號，多年來首次提出“充分釋放居民住房需求”，并將其作為“穩(wěn)增長”的重要舉措。過去十幾年，住房需求一直被“限購令”慎重約束，如今提及“充分釋放”，意味著房地產市場需要更多購房者。網絡數(shù)據(jù)顯示，2019年起，樓市購房者活躍度普遍下滑。經歷疫情，2021年當年，有三百余家房地產企業(yè)發(fā)布破產文書。

倘若這一切發(fā)生在十年前，房價下跌，一定會讓更多普通人買得起房。然而，經歷十余年發(fā)展，上漲的房價已然轉化為絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭資產與社會財富。中國人民銀行調查統(tǒng)計司數(shù)據(jù)顯示，2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達到96.0％，戶均總資產317.9萬元，以實物資產為主，住房占比近七成。56.5％的家庭有負債，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構成，占家庭總負債的75.9％。也就是說，一旦房價失守，首先導致96%的城鎮(zhèn)家庭資產貶值，其次導致40%左右的家庭還款難度提升；最后，有余錢的家庭可能趁機“抄底”，讓窮者更窮、富者更富。總之，當前如果發(fā)生房價下滑，不僅不會給普通家庭帶來任何好處，還可能沖擊整個社會的穩(wěn)定發(fā)展。

需要指出的是，在筆者看來，如果沒有2016年以來的調控政策，也許樓市的危機會以更快的速度、更大的規(guī)模全面席卷?！跋拶徚睢薄跋迌r令”一方面收束著購房需求的緩慢釋放，避免“炒房”導致房價過快上漲；一方面維持著住房供給穩(wěn)步增長，避免過于突然、巨量的增長導致新房去庫存困難，帶來房價滑坡。由此，過往宏觀調控越嚴格的城市，而今房地產市場就越穩(wěn)健，如北京、上海、深圳、廣州等。而普遍缺乏宏觀調控的三四五線城市，如果經歷過一段房地產的全面鋪開，此時即將面臨社會穩(wěn)定和經濟形勢的大考，題目便是分布在外環(huán)和郊區(qū)的無證、去化慢、低入住率樓盤。

哪些住房最容易貶值

影響住房價值的因素，主要有三個：地段，安全性和產權關系。我老家的房子，至少占了兩個劣勢。

首先是地段差。地段是住房稀缺性和需求量的核心表征。根據(jù)供需關系，房子的價格與需求量成正比，與供給量成反比。因此，住房的稀缺性越高、需求量越高，等同于地段越好，價格越高。反之亦然。

地段差包括兩種情況。一種是稀缺性差，如地處偏遠、供應量過大的房子，缺乏便利的交通設施、完善的公共服務、熱鬧的商業(yè)中心、優(yōu)質的學校醫(yī)院，這樣的住房將是首先貶值的一類。第二種是需求量小，主要指人口凈流出。在生育率普遍較低的當下，外來人口逐步成為城市人口增量的主要來源，也成為新增購房需求的拉動者。根據(jù)國家統(tǒng)計局和部分城市的統(tǒng)計公報，珠三角、長三角、京津冀是跨省人口流動的主要目的地，省會城市是省內人口流動的主要目的地，此外大多數(shù)城鎮(zhèn)常年處于人口凈流出的狀態(tài)。以河北為例，除省會石家莊和靠近北京的廊坊（實為燕郊鎮(zhèn)）外，2020年各城市都處于人口凈流出狀態(tài)。這些城市的住房市場很容易出現(xiàn)供大于求的局面。

2017年，東北小城。

其次是安全性低。住房的核心價值在于居住，而住房本身的安全性對居住價值影響極大。安全性主要包括三重要素。第一重是法律安全，如住房是否有合法合規(guī)的權證，小產權房、無證房的安全性幾乎為零；第二重是建筑安全，如住房是否符合建筑質量規(guī)范要求、有健全的物業(yè)維護，不滿足這一要求的住房需要盡快成立業(yè)主委員會，集體追究開發(fā)商、物業(yè)公司的責任；第三重是社會安全，如住房是否位于社會治安良好的地區(qū)。舉例說，常年無人居住或入住率較低的居住區(qū)，很容易成為入室行竊、非法占用的目標。這樣的住房具有較高的治安風險，居住價值自然受限。

第三類因素，便是產權關系。公房或公私混合的集合住宅、未分戶房產，這類住房的產權不在居住者手中，所以居住者無法享受其市場價值。集合住宅的形式，意味著只有整體騰退，才能促使其流動。作為對居住者的補償，整體拆遷過程一般會給予居住者一定住房補貼。在住房總量短缺、催生房價上漲的過去，較高的市場價值預期會帶給居住者較高的補貼條件，甚至不乏退一還二、退一還三的房改政策。然而，供大于求的環(huán)境下，房地產企業(yè)很難再有投資騰退的動力。既然無法騰退，這樣的住房可謂毫無價值。需要指出的是，與私人房產不同，這類住房僅需居住者承擔相對較低的租金，無需參考周邊市價支付房產權和物業(yè)費。因此，此類住房往往需要政府投入無窮無盡的維修津貼，同時承擔房屋破損可能導致的居住和社會風險。

趨勢預判

考慮到住房總量規(guī)模已多，人口增長趨勢已緩，一二線城市以外大部分地區(qū)住房供大于求已成既定事實，有人或許會問，國家是否會放錢救市？

我認為，答案是否定的。住房已吸納了太多人民幣，水泥磚頭是抹不掉的，只會成為懸在地方政府賬目上的公共服務成本。不僅如此，96%的城鎮(zhèn)家庭已有了住房，更多的住房供給并不符合“房住不炒”的根本宗旨。

2021年，上海，購房者。

那么，普通家庭還能怎么辦？

2022年1月20日全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議傳遞的精神很明確：增信心，防風險，穩(wěn)增長。

增信心，指對住房整體局勢保有信心。雖然供需大局已定，但的確還有一類住房需求尚待釋放，這便是家庭人口規(guī)?？s小、戶數(shù)增多帶來的增量需求。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年11月1日零時,全國共有家庭戶49416萬戶，平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。同樣的人口總量前提下，家庭規(guī)模越小，戶數(shù)越多，而所需的住房套數(shù)隨之增加。顯然，這些需求主要來自越來越普遍的單身生活方式。《中國統(tǒng)計年鑒2018》數(shù)據(jù)顯示，我國單身人數(shù)已達2.49億，民政部預測2021年獨居人口近1億。為獨立居住而買房，可能替代“結婚買房”，成為下一階段住房消費的主要拉動者。

防風險，主要指從觀念上扭轉房價上漲預期，提升風險意識，避免高杠桿、大規(guī)模的貸款購房，同時根據(jù)綜合條件考慮，盡快處置具有較高貶值風險的住房。此外，如果遇到老舊小區(qū)改造、整體騰退等城市更新政策，哪怕補貼有限，也決不能錯過機會。城市更新不會復現(xiàn)房地產市場起步階段的“拆遷拆遷一步登天”，但會成為下一階段住房保值的主要動力。

穩(wěn)增長，主要是宏觀政策導向：“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力，同步推動擴內需、轉方式、調結構，促進經濟實現(xiàn)質的穩(wěn)步提升和量的合理增長?！边@個導向可以理解為，住房質量提升將成為下一階段的重點工作，包括城市基礎設施、住房自身安全質量、公共服務水平等多方面的提升。房地產企業(yè)的主要任務由拿地、開發(fā)、售樓逐步轉向對存量住房的持續(xù)維護和更新。由此，房地產市場緩過渡、穩(wěn)繁榮，住房價格軟著陸、穩(wěn)流動。伴隨社會經濟水平的整體發(fā)展，房價與租金、收入的關系逐步趨于合理，真正實現(xiàn)“房住不炒”的調控宗旨和“居者有其屋”的理想藍圖。

期待未來十到二十年內，中國普通家庭的房子不會更貴，但會更好；總體住房面積增量不大，但套數(shù)更多、居住形態(tài)更為多樣，將既有存量住房消化在美好的生活需求里，將高昂的房價消化在增長的收入里。屆時，房子將真正成為生活的載體，而非活著的目標。

（作者王虹光系城市規(guī)劃研究者）