這是河南暴雨期間流傳很廣的一張照片。“汪洋”中靜靜矗立著一片居民樓。不知有沒有人看到這張照片時，冒出和我一樣的想法——幸好房子沒有塌。

要知道，地庫很可能已淹沒，地基泡著千年一遇的大水，屋頂澆著千年一遇的大雨。家里多半斷水斷電斷網。這房子就是人們最重要的庇護所，也是最溫暖的一個。

有沒有人會轉過頭，審視自家的房子——如果遇上同樣的大雨、大風，或是地震，它……會不會塌？

基于這樣的好奇，我寫了這篇文章。

本文由對城市和建筑的觀察和對政策的梳理而來。歡迎廣大專業人員指正，更希望大家由此關注自己的居住、自己的城市。

首先說答案：不會。絕大多數住進鋼筋混凝土住宅的人，可以信任自己的房子。

但這并不意味著永遠高枕無憂。一方面，房子越來越老。2019年政府工作報告指出，我國當下城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升。當年年底召開的中央經濟工作會議再次強調“做好城鎮老舊小區改造”。住建部數據顯示，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及上億居民。據《人民日報》，僅北京一地，“老舊小區數量龐大，2000年以前建成的小區有2700多個”。

另一方面，房子需要維護。缺乏維護的房屋，電力、燃氣、供水網絡會產生隱患，電梯可能出故障，建筑屋頂、表皮存在變形脫落的概率，而梁、柱、墻、樓板，也不會永遠屹立不倒。一個常被忽略的客觀事實是：住房也有保質期。

你是否了解，自己的房子，何時“過期”？更重要的是，為了不讓房塌，可以做些什么？

2021年12月，上海寶山的居民樓。澎湃新聞記者 周平浪 圖

住宅樓保質期多長？

住宅的保質期，這里指的是房屋結構質量的設計使用壽命，并非民用住宅建筑用地的產權年限。后者是70年。設計不代表實物。2014年，浙江奉化一幢只有20年歷史的居民樓突然倒塌，引發對樓房施工質量問題的探討。

本文默認所有住房質量都符合國家明文政策，能達到設計使用壽命。那么，政策規定的建筑“保質期”是多久呢？

很遺憾，只有50年。當然，本文無意傳遞恐慌。可能屋頂、墻皮會出問題，電網、電梯需要修修補補。實際上，質量基本合格、沒有遇到地基塌陷等地質災害的建筑，主體結構坍塌的概率不高。

不過，為了追本溯源，還是要把50年的概念搞清楚。

2000年，《建設工程質量管理條例》發布，其中第四十條規定——

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

“設計文件規定的該工程的合理使用年限”，簡稱“設計使用年限”。在這一時期內，只需正常維修（不需大修）就能完成預定功能，即房屋建筑在正常設計、使用和維護下所應達到的使用年限。

假定房子得到了正常的使用和維護，可以用滿其設計使用年限。那么，設計使用年限一般為多久呢？

2001年，我國《建筑結構可靠度設計統一標準（GB50068）》首次提出建筑結構的“設計使用年限”概念。2005年出臺的《民用建筑設計通則（GB50352-2005）》規定，紀念性建筑和特別重要的建筑設計使用年限為100年，普通建筑和構筑物設計使用年限為50年。2019年的新版中，關于年限的規定也延續了下來。

綜合上述政策可見，不考慮施工、使用和維護中可能存在的質量問題，可以認為，一座房子50年內不會塌。

50年之后呢？房子很可能不會塌，也可能會塌。如果房子50年內塌了，參與房屋建設、維護的任何開發商、建筑師、施工隊、監理方、物業公司，都要根據法律規定，承擔各自的法律責任，賠償房主的經濟損失。

那么，房子一旦在50年之后塌了，誰來承擔這項損失？答案是房主自擔。有心的業主，不妨查驗一下自己房屋的竣工驗收文件。

2021年12月，上海寶山一處工人新村。澎湃新聞記者 周平浪 圖

房子不塌，就住得穩嗎？

對大多數人來說，安身立命的家，是一棟樓中的一套公寓。這種高密度集中住宅，天然具備“連坐”的屬性。樓上漏水，樓下劃船；一家做飯，全樓串味。也可能“人在家中坐、禍從天上來”，比如高空墜物或拋物。

高空拋物罪，中華人民共和國刑法罪名，是指從建筑物或者其他高空拋擲物品，情節嚴重的，需負一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金的法定責任，自2021年3月1日起施行。

2020年，四川遂寧首個高空拋物致人死亡案宣判。因無法找到責任人，整棟樓除了確無人住的之外，121戶住戶均被判承擔法律責任，每戶賠償被害人家屬3000元。這便是“高空墜物，全樓擔責”。對無法溯源的高空拋物情況，除非能提出自己并非侵權人的明確證據，否則所有同樓、具備同方向窗口的居民共同擔責。

于是，為留存證據、避免擔責，一些居民樓紛紛安裝攝像頭。雖有成本，總好過出事掏罰款。

這就夠了嗎？除了高空拋物，還有高空墜物——空調機、空調架、墻皮、屋頂、磚頭、瓦片、保溫層，任何安在高處的建筑附著物，經歷數十年風吹雨打，誰能保證絕不脫落，或脫落時不砸人砸物？

侵權責任法第八十五條規定，建筑物及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害的，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，人民法院依法判決其承擔侵權責任。

也就是說，在這種情況下，業主也要承擔責任。而且，這種情況一旦發生，最容易砸到的就是業主這個群體。隨著房齡進入五十年，這種風險概率還會大大提升。

2022年1月，上海寶山。澎湃新聞記者 周平浪 圖

避免高空墜物，還能怎么辦？

如何減少潛在危險？答案很簡單，按時維護。不僅可以減少高空墜物可能，還可以降低火災可能，減少設施隱患。

具體說，每隔一兩年，檢查電梯和管道；每隔三五年，加固墻體和屋頂；對房齡超過二十年的建筑，檢查得勤一點，或者做管網、屋頂、樓面大修；在大風、暴雨等災害來臨之前，做好屋頂樓面維護和水電管線安全準備；如果發現樓體變形、出現裂縫，擔心結構存在問題，做個房屋結構檢測鑒定……只要有維護和預警的意識，房子不會悄沒聲塌掉。

只是，房子的維護也要成本。

比如在北京，一套建筑面積100平方米的住宅，參考京價(房)字[1997]196號、京價(收)字[1999]253號標準，不算水電燃氣等生活開支，僅房屋修繕、保安等，一年的物業費大約是2600元。

而這2600元，上繳率慘不忍睹。據《經濟觀察報》2020年4月報道，北京天通苑小區的一個分區，2020年物業費僅收回40萬元，完成4000萬元應收總額的1%。

1%……倘若道路上只有1%的車定期做維護，交通事故的概率會增加多少倍？而這個小區的房子，竟只憑1%的物業費在維護。看到這個數字，想到那些一下雨就冒污水的井蓋、一刮風就脫落的墻皮和樓梯上越來越寬的裂縫，還覺得意外嗎？

設計使用年限的前提是，房屋建筑在正常設計、正常使用、正常使用和維護。缺乏維護，會導致房屋加快損壞。1%的物業費，如果說房屋在正常維護中，你信嗎？

2021年11月，上海寶山，玻璃幕墻正在清潔中。澎湃新聞記者 周平浪 圖

沒人繳納物業費，會怎樣？

美國已有前車之鑒。常年缺乏正常維護的房屋，會變成貧民窟——缺乏保安費用，犯罪橫行；缺乏保潔費用，垃圾遍地；缺乏管線維護，生活品質難以維持；經濟條件更好的人趕在房產大幅貶值之前遷出，無力外遷的人留下。空出的房子被游民占領，或被做租賃房生意的人成批買下，再租給那些壓根買不起房的人。接下來發生的事，在《掃地出門》一書中刻畫得生動詳實，在此不另贅述。

當然，在中國，民生問題還有政府托底。為貫徹落實國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發﹝2020﹞23號）要求，北京市住建委2021年出臺老舊小區綜合整治工作方案。方案明確：

（一）全市列入老舊小區綜合整治計劃確保實現400個小區、建筑面積1500萬平方米；力爭實現600個小區、建筑面積2300萬平方米。

（二）全市老舊小區綜合整治新開工確保實現300個小區、建筑面積1100萬平方米；力爭實現400個小區、建筑面積1500萬平方米。

（三）全市老舊小區綜合整治新完工確保實現100個小區、建筑面積400萬平方米；力爭實現150個小區、建筑面積600萬平方米。

如前所述，官方統計，北京市現有2000年以前建成的小區2700多個。按照一年完工100個計算，也要27年才能修完一遍。

錢也是問題。大約30億平方米建筑面積的住房要改造，如果不拆除重建，僅作結構抗震加固和管線維修，成本大約在1500-2000元/平方米之間，算下來將近60000億元。

國家稅務總局數據顯示，2020年，全國稅務部門組織稅收收入完成136780億元。如果要完成全國當下所有老舊小區的改造維護，需要國家拿出2020全年稅收的一半。

就看你要不要等了。

社會資本，愿意參與老舊小區改造嗎？

事實上，不僅政府可以出錢出力，社會資本和居民自己，也可掏錢修繕。北京住建委發布的2021年北京老舊小區綜合整治工作方案提出，鼓勵社會資本根據居民意愿以市場化方式參與老舊小區綜合整治。考慮到物業費上繳率，靠居民自掏腰包有點難。那么，社會資本是否愿意參與老舊小區改造？回答這個問題，需要算賬。

簡單說，改造要花錢，投資要回本，社會資本是否愿意投資，要看改造完的小區房價能否上漲。

粗略一想，這還不簡單。原本破破爛爛的樓房，改造得堅固好用，房價還不得升個八千一萬，輕輕松松就涵蓋改造成本。

真會這樣嗎？

貝殼樓盤字典數據指出北京老舊小區的價格趨勢：在保證樣本的前提下，為剔除教育資源影響，以石景山及豐臺兩區房源為樣本，房價跌幅與樓齡基本呈正相關。經歷大面積改造的朝陽區勁松商圈，2019年房價由跌轉漲。也就是說，住房質量對房價有影響，質量越好、價格越好。

然而，還有那句“剔除教育資源的影響”。

如果不剔除，會怎樣？關注學區房的人，想必已是心下了然。在中關村等熱門“學圈”，決定房子價格的不是質量，而是購買力加房貸上限。既然已是上限，加固樓房結構、疏通管線之后，能多賣點錢嗎？答案自然是不能。

哪怕為提升生活質量，花些錢改造自家房子，總可以吧？答案同樣是否定的。在這里，房子不是用來住的，而是“占座”的。一旦占了學位，房子立刻轉手。業主只需交占座期的貸款利息。甚至，如果房子升值，還可以一邊占座，一邊賺錢。至于巨大的房價本金，由下家銀行貸款承擔。

這種情況下，何必改善住房質量呢？于是，出現了奇特的景象：全北京最貴的地段，最有錢的人住著堪稱貧民窟的危樓，房價突破二十萬/平方米，依然一戶難求。質量和房價的倒掛，為占座而進行的走馬燈式交易，讓住房者無心維護，讓社會資本無力維護，讓政府無錢維護。

2019年11月，上海遠郊，路上的人。澎湃新聞記者 周平浪 圖

其實，房子不修繕，總有一天會塌。惟一的問題只是，它什么時候塌，塌在誰身上。

2022，愿每一位業主都交物業費，愿房子成為遮風擋雨、溫暖的家。

（作者王虹光系北京城市規劃師）