1月4日，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的一則報(bào)告顯示，截至2021年12月28日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，成交金額較2020年同期也明顯收縮，全國(guó)土地總成交金額62494億元，比2020同期下降了10%。

克而瑞認(rèn)為，受到集中供地以及融資收緊、市場(chǎng)下行等因素影響，全年土地市場(chǎng)熱度前高后低，上半年溢價(jià)率高企，核心城市土地遭“哄搶”，頻繁觸及限價(jià)，但進(jìn)入下半年，市場(chǎng)“冰火兩重天”，“國(guó)企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”并存。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年開發(fā)商在新增土地價(jià)值方面，碧桂園新增土地價(jià)值2063億元，新增土地建筑面積5971.4萬(wàn)平方米；萬(wàn)科集團(tuán)新增土地價(jià)值1888.8億元，新增土地建筑面積2802.2萬(wàn)平方米；保利發(fā)展新增土地價(jià)值1882.5億元，新增土地建筑面積2763萬(wàn)平方米。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2021年新增土地價(jià)值、新增土地建面的百?gòu)?qiáng)門檻分別為83億元和152.8萬(wàn)平方米，其中金額同比上升13%，建面則降20%。新增土儲(chǔ)超過(guò)2000億元的房企共有10家，較2020年減少6家，可見(jiàn)在現(xiàn)金流持續(xù)吃緊的壓力下，企業(yè)投資力度明顯收緊。

在全行業(yè)面臨資金壓力、投資收縮的情況下，頭部房企的投資也有所放緩，但新增貨值的集中度依然維持在高位，十強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的35%，11-20強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的20%，百?gòu)?qiáng)新增貨值有一半以上被20強(qiáng)房企獨(dú)占，剩余80強(qiáng)房企僅能分食45%。

在拿地方面，克而瑞的報(bào)告顯示，從歷年拿地銷售比變化來(lái)看，2021年百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)拿地銷售比僅為0.25，較2020年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過(guò)50%，并創(chuàng)下近五年新低。

具體到各季度，由于首輪集中供地的集中爆發(fā)，當(dāng)時(shí)房企的資金仍相對(duì)充裕，納儲(chǔ)態(tài)度相對(duì)積極，因此拿地銷售比在2021年二季度達(dá)到全年高點(diǎn)，為0.38。2021年第三季度后期以及第四季度，在連續(xù)出臺(tái)的金融監(jiān)管政策嚴(yán)控之下，房企陸續(xù)面臨較大的償債壓力和現(xiàn)金流壓力，拿地銷售比持續(xù)下降，2021年四季度僅有0.12。

從2021年百?gòu)?qiáng)房企投資表現(xiàn)來(lái)看，由于集中供地帶來(lái)的資金壓力，以及融資持續(xù)收縮、市場(chǎng)下行等因素共同作用，有超過(guò)六成的百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達(dá)50%。其中世茂、陽(yáng)光城等規(guī)模房企從2021年8月份以來(lái)投資幾乎停滯，而三盛、陽(yáng)光大地等中小房企投資金額同比降幅超過(guò)70%。

克而瑞認(rèn)為，短期來(lái)看“雙集中”供地的模式不會(huì)有所改變，雖然2021年年末融資、供地等政策面釋放了一定的利好信號(hào)，但從當(dāng)前企業(yè)的銷售以及融資情況來(lái)看，依舊面臨較大的困難。所以短期市場(chǎng)觸底反彈的基礎(chǔ)并不牢靠，預(yù)計(jì)投資力度的修復(fù)仍需要經(jīng)過(guò)3-6個(gè)月的調(diào)整期。謹(jǐn)慎的態(tài)度仍是未來(lái)投資的主旋律。去杠桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現(xiàn)金流仍是企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)，只有“先活下去才能活得好”。 

2022年，集中供地的22個(gè)核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。從第三輪土拍的情況來(lái)看，在經(jīng)歷了第二輪的“冰點(diǎn)”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價(jià)成交，但市場(chǎng)人氣略有恢復(fù)。  

因此在三穩(wěn)的預(yù)期下，未來(lái)各城地價(jià)仍有下調(diào)空間，如果2022年第一輪集中供地仍然熱度低迷，不排除第二輪集中供地將持續(xù)降地價(jià)的可能性，因此建議房企關(guān)注第二輪集中供地的機(jī)會(huì)，投資時(shí)嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也關(guān)注大量城投公司拿地后的合作開發(fā)訴求。