近日，中國證券報·中證金牛座記者對北京地區多個片區學區房市場進行了實地調研。調研發現，北京多校劃片政策實施以來，學區房陷入有價無市的“囧境”。雖然價格未出現明顯松動，但成交量卻出現斷崖式下滑。中介成交進入低谷期，頭部中介的中介費大幅打折。

成交銳減

“成交量最高的時候，買房是需要搶的。一個人平均一個月能賣7套房子。現在業績好的員工，2個月能賣一套房子。業績不好的，可能半年都沒有出學區房的單子了。”位于西城區長椿街附近某知名中介王紅（化名）對記者表示。

王紅介紹，2021年春節過后，學區房出現成交小高峰。“2、3月的時候，北京二手房成交量還是非常高的，10個人左右的門店，每個月能成交20、30套。下半年，‘高單價、高總價 ’的學區房成交一落千丈。”

但是，從價格角度看，學區房并未受到明顯影響。“除非是急售客戶，急需用錢，價格可能會比最新成交價低一些。普通的房子，都是按照所在小區最新成交價在賣，不會出現明顯下降。市場不好的情況下，最多是多掛牌一段時間，成交周期變長。甚至有的客戶覺得，反正是賣不掉，不如掛高一點，省得中介天天登門談價。”在海淀區從事中介服務10年的二手房銷售人員王明（化名）對記者表示。

王明指出，東城、西城、海淀多校劃片實施后，這些地區的學區房上學不再“有保險”。但是，擁有這些房子的客戶很多是自住，穩定性是比較強的，持“賣不出去就不賣了”心態的業主較多。

中介費打折較多

中國證券報記者調研發現，目前，為爭取成交資源，近期頭部中介的中介費折扣較多。有頭部中介銷售透露，臨近年底，為了沖刺業績，很多業務員將中介費在原有基礎上打8折，把自己應該拿的提成讓利給購房者，吸引客戶買房。

有購房者向記者透露，即便打了8折，目前頭部中介的中介費還是在2%以上，和幾年前還有不小的差距。

多位中介人士向記者表示，目前，各大中介基本都上線了VR看房、房源詞典數據庫等功能。升級這套系統，本身成本就很高。后期為了維護房源、增加帶看，也需要較多的人力、物力。比如，拍攝高質量的照片、上傳房源最新情況等等。另外，中介要承擔房源交易過程中的一些特殊風險，比如資金短期拆借等等。這些業務，比之前都有較高的成本。

“另外，從人員構成看，中介向專業化、高端化轉型。很多門店招聘，對學歷有要求，而高學歷的應聘者，底薪一般會比較高，這些都會增加成本。”有中介人士向記者透露，“相比之前，原來中介行業的門檻很低，行業主要靠提成。老員工基本是沒有底薪的。如果沒有開單，成本也會比較低。”

從行業整頓看，12月27日，北京市住建委官方微信發文，對今年以來學區房價格快速上漲、經營貸違規流入樓市、住房租賃企業爆倉等突發問題，北京市區住建房管部門采取應急執法、專案執法等方式，快速出擊，集中組織開展了多輪次執法行動，嚴厲查處中介機構炒作學區房、宣傳經營貸等違規問題。2021年，北京市區住建房管部門共開展房地產經紀機構執法檢查5650項次，實施行政處罰457起，處罰金額575.5萬元。

（原題：《實探！一個月賣7套房變兩月賣1套，中介費大幅打折，學區房成交斷崖式下滑》）