主講人：趙波（北京大學(xué)國家發(fā)展研究院副教授）

主題：第78次朗潤·格政論壇——《中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神與2017年經(jīng)濟(jì)政策》

時(shí)間：2016年12月21日

主辦：北京大學(xué)國家發(fā)展研究院

【編者按】

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月14日至16日在北京舉行。會(huì)議對(duì)2016年中國的經(jīng)濟(jì)情況、經(jīng)濟(jì)政策的執(zhí)行情況進(jìn)行回顧和總結(jié)，并且部署2017年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)、主線、方針，傳遞出重要的政策信號(hào)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。

12月21日，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院副教授趙波在第78次朗潤·格政論壇上，發(fā)表了題為《解讀用于“住”和“炒”的房地產(chǎn)》的演講。他指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告的基本內(nèi)容強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)是用來“住”的，而不是用來投資的。明年政府的工作任務(wù)既要抑制房產(chǎn)泡沫，又要防止房?jī)r(jià)大起大落。為此，政府的手段主要在金融、土地、財(cái)稅、投資、立法這五個(gè)方面。

趙波認(rèn)為，關(guān)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，還是要警惕房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，不存在只漲不跌的商品，無論是美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還是香港或其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都有房?jī)r(jià)暴跌的經(jīng)歷。但他認(rèn)為，在中國普通的老百姓面臨著利率資金回報(bào)率通常低于他們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，又缺乏足夠的投資機(jī)會(huì)。因此，部分中國人以購房作為一種價(jià)值儲(chǔ)藏手段，這既非“住”也非“炒”。趙波判斷，在短期內(nèi)仍將會(huì)有一部分資金向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

以下是澎湃新聞（www.6773257.com）對(duì)趙波發(fā)言的摘錄：

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)明年的工作重點(diǎn)，把房地產(chǎn)排在第四條，這是繼2015年之后第二次把房地產(chǎn)列入重點(diǎn)。去年的提法是“去庫存”，今年定位為“房子是用來住的，不是用來炒的”。怎么理解這句話？

天平的左右兩端分別代表了投資品屬性和消費(fèi)品屬性，這是房產(chǎn)本身與生俱來的兩種屬性。如果大家比較看重它的投資品屬性，天平就會(huì)向左傾斜。大家去菜市場(chǎng)買菜會(huì)發(fā)現(xiàn)價(jià)格變高需求就會(huì)下降。但是對(duì)于房產(chǎn)來說，看到房?jī)r(jià)漲了，多數(shù)人會(huì)預(yù)計(jì)可能未來房?jī)r(jià)漲得更快，在預(yù)判收益率上升的情況下，投資就會(huì)上漲，所以需求反而會(huì)增長(zhǎng)，這是投資品和消費(fèi)品這兩種屬性的區(qū)別。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的這句話是在強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的居住屬性，是不是意味著可以完全消除它的投資屬性呢？基本上是做不到的，除非你不買房子，一輩子租房子，這樣看重的就只是它的消費(fèi)品屬性。一旦擁有了房產(chǎn)，就自動(dòng)同時(shí)具備了享受消費(fèi)服務(wù)的好處，也享受價(jià)值分成的好處，除非你沒有投資收益權(quán)。

這次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是什么呢？政府既想抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止出現(xiàn)大起大落。泡沫的提法反映了目前高層對(duì)于房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，至少在一二線城市情況是這樣的。在這里，政府的態(tài)度是既要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，不是打壓，因?yàn)橐龅狡椒€(wěn)健康的發(fā)展。

這次會(huì)議的報(bào)告當(dāng)中，提出了調(diào)控的五種手段。

一是金融手段，從宏觀上來說，要管住貨幣，要實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。穩(wěn)健的貨幣政策是中性的貨幣政策。具體從信貸方面來說，支持滿足合理居住目的購房者的需求，且嚴(yán)格控制信貸向投資投機(jī)性的購房者開放。以此，可以預(yù)測(cè)明年差別化的房貸政策依然會(huì)維持。限購的調(diào)控手段可能普遍化，尤其對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的二線城市。

二是土地手段，我簡(jiǎn)單歸納一下：有短期手段和長(zhǎng)期手段。短期手段是在于落實(shí)人地掛鉤，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，所以地方上不能只要地不要人，或者只要人不要地。落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地，盤活城市閑置的和低效的土地，我把這歸納為一種短期可操作的措施。從長(zhǎng)期來看，光靠地是不夠的，人還是向大城市流動(dòng)，而大城市的土地面積有限。長(zhǎng)期來看，特大城市像北上廣深，要加快疏解部分的城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展，類似于周邊城市群的概念，要擴(kuò)散出去，不能把人口都集中在一個(gè)地方。所以根據(jù)這一點(diǎn)，簡(jiǎn)單的預(yù)期是明年一線城市和部分二線城市的供地會(huì)有所增長(zhǎng)。供給增長(zhǎng)了，地價(jià)增速會(huì)放緩。

三是財(cái)稅手段。在財(cái)稅方面，并未提出房產(chǎn)稅，目前房地產(chǎn)的稅收主要都在交易環(huán)節(jié)，而不是在保有環(huán)節(jié)。此外，關(guān)于財(cái)政方面，報(bào)告里提出要落實(shí)推動(dòng)中央和地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任的改革，加快制定中央和地方收入劃分的總體方案，健全地方稅體系方案。因?yàn)槲也⒉皇秦?cái)政學(xué)的專家，我感覺這個(gè)可能會(huì)有助于提高一些地方政府的財(cái)政收入，減少尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)對(duì)于土地財(cái)政的依賴。

四是投資方面，強(qiáng)調(diào)了庫存的投資或者存貨投資，國家提出要去庫存投資，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，著重解決三四線城市地產(chǎn)庫存過多的問題。手段上來說提出了三點(diǎn)，一是把去地產(chǎn)庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。三四線城市人口是凈流出的，所以怎么把人集聚起來，環(huán)節(jié)庫存的壓力是需要考慮的一個(gè)手段。二是提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通的成本，其實(shí)就是降低人員的流通成本，不一定在同一個(gè)地方居住。三是提高三四線城市的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)人口的吸引力，這也是很多學(xué)者之前在不同場(chǎng)合都有提出的。我們?nèi)绻軌蛘嬲龅胶侠矸峙湟恍┕操Y源，這就能夠減緩三四線城市人口下降的壓力。如果看數(shù)據(jù)的話，對(duì)于流動(dòng)人口，尤其跨縣流動(dòng)人口，絕大多數(shù)是農(nóng)村戶籍，因此如何解決農(nóng)村戶籍享受城市公共設(shè)施基礎(chǔ)服務(wù)，這要解決一些問題，也只有這樣才能促進(jìn)這些人留在城市里。

第五是立法，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的租賃企業(yè)發(fā)展。加快住房市場(chǎng)的監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介行為。相對(duì)于其他國家來說，中國的租房擁有率很高，一定排在世界前幾位。但一些城市空置率很高，買了房子并沒有租出去，這都與租房市場(chǎng)不完善有很大的關(guān)系。如果租房市場(chǎng)效率增進(jìn)，規(guī)模化的租賃企業(yè)有助于降低交易費(fèi)用，能夠降低租房的搜尋成本，減少空置率，這可以部分減緩資源錯(cuò)配帶來的不良后果。

假如不能炒房，那么能炒什么呢？能不能炒股票呢？

股票在2004年到2016年的年化收益率是6%。其實(shí)看來看去，房產(chǎn)好像仍然是一種好的投資品。大家比較熟悉的一個(gè)段子：一家上市公司通過賣了兩套房產(chǎn)扭虧為盈。一線城市2015年開始房?jī)r(jià)猛漲，二線城市2016年開始猛漲，三線城市基本上平的，分別是下降16%、6%、0%，這是名義收益率，也就是整個(gè)房地產(chǎn)是兩極分化的。對(duì)于三四線城市來說，現(xiàn)在庫存比較多，而一二線城市人口不斷往里流動(dòng)，房?jī)r(jià)仍然在往上漲。因此按照剛才的分析，在一二線城市應(yīng)該買房投資，不應(yīng)該炒股票。

房產(chǎn)除了“住”和“炒”，在中國目前的情況下，更多的具有一種價(jià)值儲(chǔ)藏的功能。因?yàn)槠胀ɡ习傩彰媾R著利率資金回報(bào)率通常低于他們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，這稱之為“動(dòng)態(tài)無效性”。另外一方面，居民缺乏足夠的投資機(jī)會(huì)。一來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較乏力，所以股票這種資產(chǎn)類的產(chǎn)品不會(huì)太好。二來，資本管制，不可能放棄國內(nèi)的房子不管，而去投資美國市場(chǎng)。

上述兩點(diǎn)，尤其對(duì)中層來說是一個(gè)短期內(nèi)很難改變的現(xiàn)象，因此大家就想購房作為一種儲(chǔ)藏手段，這既非“住”也非“炒”。我不太確定這次中央的口號(hào)能不能改變大家對(duì)于未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。如果政策可信，并且能夠調(diào)整預(yù)期，多多少少對(duì)市場(chǎng)還是有效果的，但是如果政策不可信，大家不相信的話，買房子作為價(jià)值儲(chǔ)藏的人還會(huì)選擇買。

房?jī)r(jià)的成因跟國家土地制度有關(guān)系。大家比較熟悉的憲法第十條明確規(guī)定了城市土地國有，農(nóng)村的土地是集體所有。這也是在一定程度上，在一定條件下，土地的使用權(quán)依照法律的規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在我國從房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，所有的現(xiàn)象都跟這一條多多少少有一些關(guān)系。

從供給方面來說，我們現(xiàn)在討論的房?jī)r(jià)主要就是城市的房?jī)r(jià)，討論是城市的土地供給，主要構(gòu)成是地價(jià)，地價(jià)到底有多貴呢？2014年財(cái)政部統(tǒng)計(jì)出讓土地收入為4.3萬億，全國地方政府的預(yù)算收入只有7.6萬億，這超過了地方政府預(yù)算收入的一半。目前中國提出了2020年消除7千萬貧困人口的目標(biāo)，簡(jiǎn)單算一下，如果按照全國貧困縣人均2300元的生活標(biāo)準(zhǔn)，這夠支付他們30年的生活費(fèi)。

政府從土地出讓中得到了收入，尤其是稅收比較少的地區(qū)對(duì)于土地財(cái)政的依賴更大。另外，還可以吸引投資，因?yàn)橛辛说鼐涂梢晕顿Y，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。其次，跟之前反腐的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)，目前反腐最厲害的地區(qū)房?jī)r(jià)上升比較明顯，因?yàn)榇蠹遗虏榈阶约侯^上，從而限制了土地供給，進(jìn)而房?jī)r(jià)上升比較快。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，如果土地供給越多，地價(jià)低，房?jī)r(jià)就低。

高房?jī)r(jià)的成因還有需求方面的因素。我國經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)是非常重要的因素，這帶動(dòng)了收入的上升，城鎮(zhèn)化水平的提高帶來需求的上漲。報(bào)告里提出了相應(yīng)的政策，落實(shí)人地掛鉤，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，所以城鎮(zhèn)化要根據(jù)人口的規(guī)模，尤其是包含流動(dòng)人口的規(guī)模來確定指標(biāo)，減緩需求對(duì)于地價(jià)或者房?jī)r(jià)的拉動(dòng)。

土地并不是被創(chuàng)造出來的，土地一直都有，所以房?jī)r(jià)的上升并不意味著新價(jià)值被創(chuàng)造，而只是財(cái)富的轉(zhuǎn)移。房?jī)r(jià)的上漲從我國收入分配的角度來看，是購買者向投資者的財(cái)富轉(zhuǎn)移，由年輕人向中老年人的財(cái)富轉(zhuǎn)移，是由新城鎮(zhèn)人口向老城鎮(zhèn)人口的財(cái)富轉(zhuǎn)移，這種財(cái)富轉(zhuǎn)移必然導(dǎo)致收入擴(kuò)展、財(cái)富差距拉大。學(xué)界的研究有很多談及這種財(cái)富轉(zhuǎn)移的后果，比如說期待不勞而獲，因?yàn)橐揽抠Y本的收益來賺錢，所以不愿意努力工作，同時(shí)還有一系列負(fù)面作用，無論是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度來看，還是從經(jīng)濟(jì)周期的角度來看，這都不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)于未來的房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我想還是要警惕房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，不存在只漲不跌的商品，無論是美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)起源于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是香港或其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都有房?jī)r(jià)暴跌的經(jīng)歷。長(zhǎng)期來看，潛在GDP的增速會(huì)放緩，不可能還像過去那樣維持在8%到10%。人口結(jié)構(gòu)的老化表明，到2050年兩個(gè)工作年齡人口就要養(yǎng)活一個(gè)65歲的老人。從微觀來說，居民和企業(yè)杠桿率都在上升，尤其是企業(yè)。長(zhǎng)期來看，海外投資機(jī)會(huì)會(huì)增長(zhǎng)，未來的長(zhǎng)期自然利率或者是真實(shí)的利率會(huì)上漲，零利率的時(shí)代不可能維持下去。美聯(lián)儲(chǔ)的加息已經(jīng)多多少少影響了國內(nèi)的資本市場(chǎng)，明年的加息可能會(huì)繼續(xù)影響中國市場(chǎng)。

政府的調(diào)控措施從長(zhǎng)期來看，一是要保證良好的投資，二是促進(jìn)公共資源的合理分布。在報(bào)告當(dāng)中已經(jīng)提出了，三四線城市的教育醫(yī)療公共服務(wù)，資源如果相應(yīng)增加一些，對(duì)于緩解大城市的流動(dòng)人口壓力是有好處的。從短期來看，價(jià)格調(diào)控而不是數(shù)量的調(diào)控會(huì)更好，這邊列舉了房產(chǎn)稅，包括對(duì)于三四線城市的補(bǔ)貼，都是價(jià)格手段，而不是完全從數(shù)量上進(jìn)行調(diào)控。

短期房?jī)r(jià)的變化，首先世界市場(chǎng)利率持續(xù)走低，盡管美國實(shí)行了名義利率水平，但是低利率水平還不知道。經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，資本重新再配置，從衰落的部門轉(zhuǎn)移到增速收益更高的部門，短期內(nèi)跨國投資還有限制，所以我判斷短期內(nèi)會(huì)有一部分資金向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

近期北京的地價(jià)是25500元一平，低于25500的房產(chǎn)很值得買，看不出短期有拐點(diǎn)的趨勢(shì)。暫不知道這次對(duì)于特大城市的調(diào)控指導(dǎo)建議能不能真正落實(shí)。最近，上海增加了土地供給，金山新增加了28萬平米土地，這立馬就把金山的房?jī)r(jià)打下去了。但短期內(nèi)面粉還在漲，面包不可能跌。

（本文根據(jù)主辦方提供的速記整理，未經(jīng)演講者審訂）