主講人：趙波（北京大學國家發展研究院副教授）

主題：第78次朗潤·格政論壇——《中央經濟工作會議精神與2017年經濟政策》

時間：2016年12月21日

主辦：北京大學國家發展研究院

【編者按】

中央經濟工作會議12月14日至16日在北京舉行。會議對2016年中國的經濟情況、經濟政策的執行情況進行回顧和總結，并且部署2017年經濟工作的總基調、主線、方針，傳遞出重要的政策信號。中央經濟工作會議明確提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。

12月21日，北京大學國家發展研究院副教授趙波在第78次朗潤·格政論壇上，發表了題為《解讀用于“住”和“炒”的房地產》的演講。他指出，中央經濟工作會議報告的基本內容強調了房產是用來“住”的，而不是用來投資的。明年政府的工作任務既要抑制房產泡沫，又要防止房價大起大落。為此，政府的手段主要在金融、土地、財稅、投資、立法這五個方面。

趙波認為，關于未來的房價走勢，還是要警惕房價風險，不存在只漲不跌的商品，無論是美國的經濟危機，還是香港或其他發達國家和地區都有房價暴跌的經歷。但他認為，在中國普通的老百姓面臨著利率資金回報率通常低于他們的經濟增長率，又缺乏足夠的投資機會。因此，部分中國人以購房作為一種價值儲藏手段，這既非“住”也非“炒”。趙波判斷，在短期內仍將會有一部分資金向房地產轉移。

以下是澎湃新聞（www.6773257.com）對趙波發言的摘錄：

中央經濟工作會議強調明年的工作重點，把房地產排在第四條，這是繼2015年之后第二次把房地產列入重點。去年的提法是“去庫存”，今年定位為“房子是用來住的，不是用來炒的”。怎么理解這句話？

天平的左右兩端分別代表了投資品屬性和消費品屬性，這是房產本身與生俱來的兩種屬性。如果大家比較看重它的投資品屬性，天平就會向左傾斜。大家去菜市場買菜會發現價格變高需求就會下降。但是對于房產來說，看到房價漲了，多數人會預計可能未來房價漲得更快，在預判收益率上升的情況下，投資就會上漲，所以需求反而會增長，這是投資品和消費品這兩種屬性的區別。

中央經濟工作會議中的這句話是在強調房產的居住屬性，是不是意味著可以完全消除它的投資屬性呢？基本上是做不到的，除非你不買房子，一輩子租房子，這樣看重的就只是它的消費品屬性。一旦擁有了房產，就自動同時具備了享受消費服務的好處，也享受價值分成的好處，除非你沒有投資收益權。

這次房地產調控的目標是什么呢？政府既想抑制房地產泡沫，又要防止出現大起大落。泡沫的提法反映了目前高層對于房價的擔憂，至少在一二線城市情況是這樣的。在這里，政府的態度是既要穩定房價的增長，不是打壓，因為要做到平穩健康的發展。

這次會議的報告當中，提出了調控的五種手段。

一是金融手段，從宏觀上來說，要管住貨幣，要實行穩健的貨幣政策和積極的財政政策。穩健的貨幣政策是中性的貨幣政策。具體從信貸方面來說，支持滿足合理居住目的購房者的需求，且嚴格控制信貸向投資投機性的購房者開放。以此，可以預測明年差別化的房貸政策依然會維持。限購的調控手段可能普遍化，尤其對于房價上漲過快的二線城市。

二是土地手段，我簡單歸納一下：有短期手段和長期手段。短期手段是在于落實人地掛鉤，根據人口流動情況分配建設用地指標，所以地方上不能只要地不要人，或者只要人不要地。落實地方政府的主體責任，房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，提高住宅用地，盤活城市閑置的和低效的土地，我把這歸納為一種短期可操作的措施。從長期來看，光靠地是不夠的，人還是向大城市流動，而大城市的土地面積有限。長期來看，特大城市像北上廣深，要加快疏解部分的城市功能，帶動周邊中小城市的發展，類似于周邊城市群的概念，要擴散出去，不能把人口都集中在一個地方。所以根據這一點，簡單的預期是明年一線城市和部分二線城市的供地會有所增長。供給增長了，地價增速會放緩。

三是財稅手段。在財稅方面，并未提出房產稅，目前房地產的稅收主要都在交易環節，而不是在保有環節。此外，關于財政方面，報告里提出要落實推動中央和地方財政事權和支出責任的改革，加快制定中央和地方收入劃分的總體方案，健全地方稅體系方案。因為我并不是財政學的專家，我感覺這個可能會有助于提高一些地方政府的財政收入，減少尤其是經濟發展地區對于土地財政的依賴。

四是投資方面，強調了庫存的投資或者存貨投資，國家提出要去庫存投資，堅持分類調控，因城因地施策，著重解決三四線城市地產庫存過多的問題。手段上來說提出了三點，一是把去地產庫存和促進人口城鎮化結合起來。三四線城市人口是凈流出的，所以怎么把人集聚起來，環節庫存的壓力是需要考慮的一個手段。二是提高三四線城市和特大城市間基礎設施互聯互通的成本，其實就是降低人員的流通成本，不一定在同一個地方居住。三是提高三四線城市的教育、醫療等公共服務的水平，增強對農業人口的吸引力，這也是很多學者之前在不同場合都有提出的。我們如果能夠真正做到合理分配一些公共資源，這就能夠減緩三四線城市人口下降的壓力。如果看數據的話，對于流動人口，尤其跨縣流動人口，絕大多數是農村戶籍，因此如何解決農村戶籍享受城市公共設施基礎服務，這要解決一些問題，也只有這樣才能促進這些人留在城市里。

第五是立法，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化的租賃企業發展。加快住房市場的監管和整頓，規范開發、銷售、中介行為。相對于其他國家來說，中國的租房擁有率很高，一定排在世界前幾位。但一些城市空置率很高，買了房子并沒有租出去，這都與租房市場不完善有很大的關系。如果租房市場效率增進，規模化的租賃企業有助于降低交易費用，能夠降低租房的搜尋成本，減少空置率，這可以部分減緩資源錯配帶來的不良后果。

假如不能炒房，那么能炒什么呢？能不能炒股票呢？

股票在2004年到2016年的年化收益率是6%。其實看來看去，房產好像仍然是一種好的投資品。大家比較熟悉的一個段子：一家上市公司通過賣了兩套房產扭虧為盈。一線城市2015年開始房價猛漲，二線城市2016年開始猛漲，三線城市基本上平的，分別是下降16%、6%、0%，這是名義收益率，也就是整個房地產是兩極分化的。對于三四線城市來說，現在庫存比較多，而一二線城市人口不斷往里流動，房價仍然在往上漲。因此按照剛才的分析，在一二線城市應該買房投資，不應該炒股票。

房產除了“住”和“炒”，在中國目前的情況下，更多的具有一種價值儲藏的功能。因為普通老百姓面臨著利率資金回報率通常低于他們的經濟增長率，整個國家的經濟增長率，這稱之為“動態無效性”。另外一方面，居民缺乏足夠的投資機會。一來，實體經濟增長比較乏力，所以股票這種資產類的產品不會太好。二來，資本管制，不可能放棄國內的房子不管，而去投資美國市場。

上述兩點，尤其對中層來說是一個短期內很難改變的現象，因此大家就想購房作為一種儲藏手段，這既非“住”也非“炒”。我不太確定這次中央的口號能不能改變大家對于未來房價的預期。如果政策可信，并且能夠調整預期，多多少少對市場還是有效果的，但是如果政策不可信，大家不相信的話，買房子作為價值儲藏的人還會選擇買。

房價的成因跟國家土地制度有關系。大家比較熟悉的憲法第十條明確規定了城市土地國有，農村的土地是集體所有。這也是在一定程度上，在一定條件下，土地的使用權依照法律的規定進行轉讓，在我國從房地產市場化以來，所有的現象都跟這一條多多少少有一些關系。

從供給方面來說，我們現在討論的房價主要就是城市的房價，討論是城市的土地供給，主要構成是地價，地價到底有多貴呢？2014年財政部統計出讓土地收入為4.3萬億，全國地方政府的預算收入只有7.6萬億，這超過了地方政府預算收入的一半。目前中國提出了2020年消除7千萬貧困人口的目標，簡單算一下，如果按照全國貧困縣人均2300元的生活標準，這夠支付他們30年的生活費。

政府從土地出讓中得到了收入，尤其是稅收比較少的地區對于土地財政的依賴更大。另外，還可以吸引投資，因為有了地就可以吸引投資，能夠促進經濟的增長。其次，跟之前反腐的一些經濟活動有關，目前反腐最厲害的地區房價上升比較明顯，因為大家怕查到自己頭上，從而限制了土地供給，進而房價上升比較快。經濟學告訴我們，如果土地供給越多，地價低，房價就低。

高房價的成因還有需求方面的因素。我國經濟快速增長是非常重要的因素，這帶動了收入的上升，城鎮化水平的提高帶來需求的上漲。報告里提出了相應的政策，落實人地掛鉤，根據人口流動情況分配建設用地指標，所以城鎮化要根據人口的規模，尤其是包含流動人口的規模來確定指標，減緩需求對于地價或者房價的拉動。

土地并不是被創造出來的，土地一直都有，所以房價的上升并不意味著新價值被創造，而只是財富的轉移。房價的上漲從我國收入分配的角度來看，是購買者向投資者的財富轉移，由年輕人向中老年人的財富轉移，是由新城鎮人口向老城鎮人口的財富轉移，這種財富轉移必然導致收入擴展、財富差距拉大。學界的研究有很多談及這種財富轉移的后果，比如說期待不勞而獲，因為依靠資本的收益來賺錢，所以不愿意努力工作，同時還有一系列負面作用，無論是從經濟增長的角度來看，還是從經濟周期的角度來看，這都不利于經濟的發展。

關于未來的房價的走勢，我想還是要警惕房價風險，不存在只漲不跌的商品，無論是美國的經濟危機起源于房地產市場，還是香港或其他發達國家和地區都有房價暴跌的經歷。長期來看，潛在GDP的增速會放緩，不可能還像過去那樣維持在8%到10%。人口結構的老化表明，到2050年兩個工作年齡人口就要養活一個65歲的老人。從微觀來說，居民和企業杠桿率都在上升，尤其是企業。長期來看，海外投資機會會增長，未來的長期自然利率或者是真實的利率會上漲，零利率的時代不可能維持下去。美聯儲的加息已經多多少少影響了國內的資本市場，明年的加息可能會繼續影響中國市場。

政府的調控措施從長期來看，一是要保證良好的投資，二是促進公共資源的合理分布。在報告當中已經提出了，三四線城市的教育醫療公共服務，資源如果相應增加一些，對于緩解大城市的流動人口壓力是有好處的。從短期來看，價格調控而不是數量的調控會更好，這邊列舉了房產稅，包括對于三四線城市的補貼，都是價格手段，而不是完全從數量上進行調控。

短期房價的變化，首先世界市場利率持續走低，盡管美國實行了名義利率水平，但是低利率水平還不知道。經濟低迷的時候，資本重新再配置，從衰落的部門轉移到增速收益更高的部門，短期內跨國投資還有限制，所以我判斷短期內會有一部分資金向房地產轉移。

近期北京的地價是25500元一平，低于25500的房產很值得買，看不出短期有拐點的趨勢。暫不知道這次對于特大城市的調控指導建議能不能真正落實。最近，上海增加了土地供給，金山新增加了28萬平米土地，這立馬就把金山的房價打下去了。但短期內面粉還在漲，面包不可能跌。

（本文根據主辦方提供的速記整理，未經演講者審訂）