地產行業的“囚徒困境”怎么破？ 原創 梁云風 秦朔朋友圈

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· 梁云風 | 文 關注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

近日，國家統計局公布了9月70城房價數據，36個城市新建商品住宅價格環比下降，有52個城市二手房價格環比下跌，其中像杭州是23個月以來首次下降。

房價全面下跌的口子已經撕開，而且從市場的真實反饋來看，9月份以來，樓市降價潮已在全國范圍內蔓延。

市場上關于要不要降價，要不要救市的討論又熱鬧了起來。

開發商降價是個很有意思的話題，降不降，怎么降都有講究，一個不小心，就會成為一場行業的大地震。因為降價，這些年被砸了售樓部的房企又不止萬科一家。

在房地產市場，降價可不僅僅關系到開發商與購房者之間的關系，還有政府與開發商，開發商與開發商之間的關系。

最近樓市的熱點，從開發商爭相降價到樓市“限跌令”，從東三省開啟樓市“補貼模式”到最近房地產稅即將試點，一波又一波，博弈越來越激烈。

以開發商之間的房價博弈為例，面對嚴苛的調控，消費者購買熱情下降，開發商面臨著兩種選擇，要么堅挺價格獲得較高的利潤，要么率先降價搶占客源獲得現金流。

如果大家都選擇維持價格，當然對開發商來說是最優的選擇；如果一方選擇降價，必然會搶奪另一方的客源。按照亞當·斯密的理論，“他（指經濟人）自己的利益，往往使他能夠比在真正出于本意的情況下，更有效地促進社會的利益”。但事實上每一個理性經濟人都會從利己的目的出發，這才有了恒大等房企在市場上那些率先降價打破默契，以價換量的策略。

所以我們看到，改革開放后四十多年的商業史上幾乎所有的價格聯盟——無論是“冰箱聯盟”還是“空調聯盟”，最后都以失敗告終，當有一個價格“叛徒”出現時，聯盟瞬間土崩瓦解。

正好最近看了個博弈類節目《決勝21天》，這讓我想起博弈論中的“囚徒困境”，這個模型或許能夠對當前房地產市場作一個最好的解釋。

“囚徒困境”是博弈論中的經典模型。

博弈論研究的是在存在相互外部經濟條件下的個人選擇的問題，它又分為合作博弈和非合作博弈，兩者最主要的區分在于人們的行為相互作用時，當事人能否達成一個具有約束力的協議，而“囚徒困境”正是聯系非合作博弈與合作博弈的橋梁。

關于“囚徒困境”，最經典的例子就是“警察與兩個小偷”的故事。

一個案子中，警察抓獲了兩個小偷，將他們分開審訊。警官分別告訴兩個囚犯，如果你招供，而對方不招供，則你將被立即釋放，而對方將被判刑十年；如果兩人均招供，將均被判刑兩年；如果兩人均不招供，將最有利，只被判刑半年。

于是，兩人同時陷入招供還是不招供的兩難處境。但兩人無法溝通，從自身利益最大化角度考慮，兩個小偷都理性地選擇了招供，這種情況就稱為納什均衡。

這時，個體的理性利益選擇是與整體的理性利益選擇不一致的，而合作則會使博弈各方的情形變得更好。

在房地產市場，主要的參與者有三方，分別是開發商、政府和消費者，這三者之間又有內部的博弈和外部的博弈，同樣符合囚徒困境。

比如我們前面說到的開發商降價問題，從內部看，由于流動性趨緊，融資環境惡化，房企亟需回籠資金，但一個區域市場又只有這么大，所以在完全信息靜態博弈下，房企之間都降價符合“納什均衡”（非合作均衡），即無一參與者可以通過獨自行動而增加收益，但都不降價才是帕累托有效率的策略組合。

當然，真實的房地產市場，是完全信息動態博弈下的均衡，是一個通過“觸發策略”不斷試探的過程。

在開發商之間，大家都處在一個一報還一報的策略當中，這樣的結果是，市場主體之間能夠達成妥協，建立起互信關系，所以一段時間內樓市也有“不減價聯盟”，即使降價也是大家一起降，形成一種短期的均衡。

在開發商與政府的博弈中，政府提高土地掛牌價，開發商的應對策略有幾種，比如此前杭州、深圳等地的集中土拍很多開發商就不參與，導致政府不得不緊急叫停，修改規則，后續開發商覺得規則不到位，又有很多地塊流拍。

在拿地之后，新一輪的博弈又開始，開發商為了利益最大化，制造饑餓營銷策略，推高房價；政府再出臺調控政策，開發商再應對；遇到市場行情不好，開發商降價，政府為了穩定市場，緊急時刻還會發“限跌令”。這樣幾輪下來，達到一個平衡，避免出現相互死鎖的囚徒困境。

政府與購房者之間也存在著博弈。政府鼓勵“房住不炒”，希望每一個購房者都是剛需，從而解決民生問題，因此從中央來看，肯定希望房價能穩定，甚至是能降一點，以保證更多的年輕人、困難家庭住得起房子；而真實的市場，總有一部分的房子是投資屬性，他們希望房子越買越漲。

因此，雙方都從自己的利益出發尋求最優解，政府一有風吹草動就往死里調控，從2016年開始，這一輪調控從限購到“限購、限貸、限價、限售、限商”，花樣越來越多，調控次數越來越密集。據統計，僅今年前9個月，全國各地發布的調控政策就超過500次。

而購房者也上有政策下有對策，假離婚、假戶口都已經是小兒科了，更有“深房理”這樣房產眾籌和代持、違規套取信貸資金進入房地產市場的惡性事件。

對于目前樓市現狀，無論是開發商的以價換量，還是政府的購房補貼、房地產稅出臺，抑或是消費者的持幣觀望，在很大程度上說明市場從之前的非理性向一種理性的回歸——經濟人在追求自身利益時帶來社會利益調整。

而樓市“囚徒困境”問題的產生，消費者買漲不買跌，似乎也揭示出，個人理性與市場集體理性是存在著深刻矛盾的。無論是開發商、政府還是購房者，在見證了市場的瘋狂——非理性之后，對市場的懷疑加深，經濟人“理性”不僅沒有帶來帕累托最優，而且恰恰成了非帕累托最優產生的原因。

而要消解這種懷疑，這就需要尋求市場各方博弈后的平衡了。目前的樓市價格開始慢慢回歸，也被認為是博弈的結果，“囚徒困境”之下，政府要面對的是房地產會不會硬著陸，房企要面對的是會不會面臨量價齊跌、債務違約，購房者要面對的是會不會房價腰斬，調控加碼——無一參與者可以通過獨自行動而增加收益。

作為樓市參與者，我們怎么在博弈中作出一個最優的選擇呢？

“囚徒困境”是博弈論的非零和博弈中具代表性的例子，也就是說，通過策略優化，它是能夠尋求各方利益的統一的。

“囚徒困境”是能夠通過制度設計來進行優化的。“囚徒困境”反映的是個人理性導致集體理性的缺失，但是由于集體性質未定，即集體利益的缺失對整個社會影響也是有積極和消極之分的。

當集體利益與社會利益相矛盾時且有損社會整體利益的，此時應該設計制度形成囚徒困境，設法讓博弈的雙方走進囚徒的困境，制止他們的合作，從而形成壟斷，造成社會凈福利的損失。

還是以房地產行業為例。當一個市場上只有兩家房企壟斷市場時，我們就要設計制度讓它們走進囚徒困境，因為他們之間的競爭，而非價格同盟，才會有利于促進其改進產品質量，提高產品差異化，滿足更多人的需求，從而達到帕累托改善，這才是此刻囚徒困境應該發生的作用。

而當集體利益和社會利益相一致時，就應該設法擺脫囚徒困境，從而形成合作，促進整個社會效率的提高。當市場中每個參與者，政府、開發商、購房者都只想著自己的利益的時候——政府既要低房價，又要高地價；開發商既要高房價，又要低地價；購房者既要買的時候跌，又要買了之后漲——在客觀上說，市場（或社會）整體的福利是無法達到最優的。

但我們可以合作選擇一種次優的妥協。

比如房地產稅的出臺，某種意義上被賦予了一種達成帕累托最優的期望。房地產稅不可能產生各方都最優的結果，政府希望通過征稅拓展稅源，降低土地財政依賴，打擊炒作的效果，但同樣面臨著擠壓產業生存空間的問題；購房者希望征稅之后，減少房子的空置，降低房價；而對開發商來說，甚至看不到一點兒好處。

如果各個市場主體不能在妥協中尋求合作，兼顧各方利益，最終可能會導致玩家被玩死，或者有玩家掀桌子。

在經濟社會中，“囚徒困境”本身并沒有好與壞之分，需要對“囚徒困境”中博弈雙方所在的個體與集體進行比較，才能夠評判是需要合作解還是需要非合作解。

市場可能沒有絕對的帕累托最優，但卻有各自的納什均衡，就像現在的房地產市場，沒有人能夠雙贏——贏了又贏。

「 圖片 | 視覺中國 」

原標題：《地產行業的“囚徒困境”怎么破？》

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