上海市人民政府關于印發《上海市征收集體土地房屋補償規定》的通知

各區人民政府，市政府各委、辦、局：

現將《上海市征收集體土地房屋補償規定》印發給你們，請認真按照執行。

上海市人民政府

2021年9月29日

上海市征收集體土地房屋補償規定

第一條（目的和依據）

為規范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的規定，制定本規定。

第二條（適用范圍）

在本市行政區域范圍內征收集體土地中實施房屋補償的（以下簡稱“征地房屋補償”），適用本規定。

第三條（補償原則）

征地房屋補償，應當遵循“程序正當、公平補償、結果公開”的原則，保障被征地農民的居住條件，維護被征地農民的合法權益。

第四條（管理部門）

市規劃資源部門是本市征地房屋補償工作的主管部門，負責本市征地房屋補償的業務指導和監督管理等工作。

市和區發展改革、住房城鄉建設管理、農業農村、人力資源社會保障、房屋管理、財政、市場監管、審計等部門應當協同做好征地房屋補償工作。

鎮（鄉）人民政府、街道辦事處應當配合做好征地房屋補償工作。

第五條（補償主體與實施部門）

區人民政府負責本行政區域的征地房屋補償工作。

區人民政府可以指定區規劃資源等部門組織實施本行政區域的征地房屋補償工作。

區人民政府指定的區征地事務機構具體實施征地房屋補償工作。

區征地事務機構委托實施單位承擔征地房屋補償具體工作的，應當對實施單位在委托范圍內實施的征地房屋補償行為進行監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第六條（征收集體土地房屋補償程序）

征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序，按照國家和本市有關規定執行。

第七條（征地房屋補償范圍）

征地房屋補償范圍根據擬征地范圍確定。

房屋部分位于擬征地范圍內，該部分拆除后影響房屋連接體安全或者生活使用功能的，可將整體房屋納入征地房屋補償范圍。

建設項目用地涉及已征未拆房屋的，區規劃資源部門可按照建設項目用地范圍，確定房屋補償范圍。已征未拆房屋，是指房屋所在地塊按照原土地管理法已取得征地批文，并已完成土地、青苗、集體資產補償和被征地人員社會保障手續，但該地塊內尚未實施補償的房屋。

第八條（征收土地預公告后不得實施的行為）

建設項目取得用地預審和選址批準文件后，區人民政府應當在擬征收土地所在的鎮（鄉）和村、村民小組范圍內發布征收土地預公告，告知征地房屋補償的政策依據以及本條第二款的要求，預公告時間不得少于10個工作日。

征收土地預公告后，擬征地范圍內應當執行下列規定，但限制的最長期限不得超過一年：

（一）不得新建、改建、擴建建筑物、構筑物及其他設施；

（二）不得突擊裝修房屋；

（三）擬征地范圍內已取得建房批準文件但新房尚未開工的，不得開工；

（四）不得從事其他不當增加補償費用的行為。

違反前款規定實施的，不予補償。

征收土地預公告后，區規劃資源部門應當將本條第二款的相關事項書面通知擬征收土地所在的鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處。

第九條（房屋調查確認）

征收土地預公告后，區征地事務機構應當會同鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處以及鎮（鄉）規劃資源所、村（居）民委員會對擬征地范圍內宅基地及房屋的權屬、面積、房屋用途等情況進行調查。房屋面積調查包括房屋現狀調查以及對宅基地使用權證、房地產權證、不動產權證或者建房批準文件記載內容的核實。

擬征地范圍內的宅基地使用權人、房屋所有人在征收土地預公告后10個工作日內，憑宅基地使用權證、房地產權證、不動產權證、建房批準文件或者其他相關證明文件，對調查結果進行確認。宅基地使用權人或者房屋所有人拒絕確認的，應當記錄在冊。

調查結果應當在擬征地范圍內公示。公示內容包括，宅基地使用權證、房地產權證、不動產權證或者建房批準文件記載的權屬、面積、房屋用途等情況以及房屋現狀建筑面積。

對公示結果有異議的，區征地事務機構應當進行核實。經核實后有變化的，應當及時公布。

第十條（房屋補償費用）

征地房屋補償費用包括用于貨幣補償的資金和用于產權調換的房屋。用于貨幣補償的資金應當在征地房屋補償方案公告前保證足額到位、專款專用。用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并做到產權清晰、無權利負擔；用于產權調換的房屋為期房的，臨時過渡期自協議約定的搬遷之日起一般不超過三年。

征地房屋補償費用，應當納入征地費用范圍。

第十一條（征地房屋補償方案公告）

區征地事務機構應當根據調查結果，擬訂征地房屋補償方案。征地房屋補償方案擬訂后，區人民政府應當在擬征收土地所在的鎮（鄉）和村、村民小組范圍內進行公告，公告期不少于30日。征地房屋補償方案應當包括以下內容：

（一）擬征地范圍內總戶數、總建筑面積；

（二）同區域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價、價格補貼；

（三）房屋的補償方式和補償金額的計算方法；

（四）補償安置總金額；

（五）安置房屋坐落、單價、數量等；

（六）搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費、獎勵費等有關費用標準；

（七）簽約期限；

（八）房屋補償的評估單位和實施單位名稱；

（九）其他事項。

征地房屋補償方案應當聽取相關權利人意見，多數被征地的農村集體經濟組織成員認為方案不符合法律、法規規定的，區人民政府應當按照規定組織聽證。區征地事務機構應當根據征求意見和聽證會情況，修改征地房屋補償方案。

第十二條（簽訂支付協議和補償協議）

區人民政府根據法律、法規規定和聽證會等情況，確定征地房屋補償方案后，區征地事務機構應當與用地單位簽訂附生效條件的征地房屋補償費用支付協議，與宅基地使用權人或者房屋所有人簽訂附生效條件的征地房屋補償協議。征收集體土地申請經依法批準并公告后，相關補償協議生效。

第十三條（計戶標準和面積確定）

征地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用權證、房地產權證、不動產權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。

房屋的用途和建筑面積，以宅基地使用權證、房地產權證、不動產權證或者建房批準文件的記載為準。

第十四條（建制撤銷的居住房屋補償）

被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用權人或者居住房屋所有人可選擇貨幣補償，也可選擇產權房屋調換。選擇產權房屋調換的，應當結清貨幣補償金額與產權調換房屋價格的差價。

前款規定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結合成新單價+同區域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×房屋建筑面積。

本條及第十五條規定的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

本條及第十五條規定的房屋建安重置結合成新單價，由區征地事務機構委托估價機構評估；同區域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區人民政府制定并公布。

同區域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，應當與安置房屋的供應價格相銜接，以保障被征地農民的居住條件。

第十五條（建制不撤銷的居住房屋補償）

被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，該居住房屋戶內成員全部轉為非農業戶籍的，按照本規定第十四條執行補償；該居住房屋戶內成員未全部轉為非農業戶籍的，按照下列規定予以補償：

具備易地建房條件的區域，宅基地使用權人可以在國土空間規劃確定的居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；不具備易地建房條件的區域，按照第十四條規定的貨幣補償或者產權房屋調換方式執行。

本條規定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結合成新單價+價格補貼）×房屋的建筑面積。使用新宅基地所需的費用，由區征地事務機構支付給提供宅基地的村或者村民小組。

本條所稱的“不具備易地建房條件的區域”，是指被征地的村或者村民小組農民集體所有土地的范圍內無國土空間規劃確定的居民點。

申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農村村民住房建設的有關規定執行。

第十六條（居住房屋的其他補償）

征地房屋補償，還應當對宅基地使用權人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費、獎勵費，具體標準由區人民政府制定。

宅基地房屋應當按照居住房屋進行補償安置。對于利用自有宅基地房屋從事生產經營活動，并在征收土地預公告前已辦理了工商營業執照的，可一次性給予適當的停產停業損失補償。

第十七條（已批未建的房屋補償）

征收土地預公告時，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實際完成的工程量重置價補償；建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房，可按照重置價結合成新價格補償。本條規定的重置價，由區征地事務機構委托估價機構評估。

征收土地預公告時，已取得建房批文但新房尚未開工或未建造完畢的，其土地使用權基價和價格補貼按照建房批文規定的建筑面積計算；建房批文規定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規定的新建建筑面積一并計算。建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權基價補償和價格補貼。

第十八條（可建未建的房屋補償）

征收土地預公告時，符合本市農村村民住房建設申請條件的村民家庭，因建設規劃控制等原因未新建、擴建住房的，現住房建筑面積以征收土地預公告時符合農村村民建房申請條件的人數計算；低于現行農村村民住房可建面積標準的部分，可給予土地使用權基價補償和價格補貼，但他處有經批準建造的農村住宅、已享受過福利分房或已享受過征收、拆遷補償安置的人數除外。每戶可建未建建筑面積與原建筑面積總和，不得高于當地現行農村村民住房建設標準，且不作分戶計算。

上述可建未建建筑面積的認定，應當由具備條件的農村村民家庭提出申請，房屋所在地的鎮（鄉）人民政府或街道辦事處按照農村村民住房建設標準進行審核，并在擬征地范圍內公示，公示期不得少于7日。公示期滿無異議，或雖有異議，但經復核符合條件的，由鎮（鄉）人民政府或街道辦事處出具可建未建建筑面積認定證明。

第十九條（超標準建房的補償）

雖經建房批準，但有下列情形之一的，對超過本市農村村民住房建設標準的建筑面積，可給予房屋建安重置結合成新價補償，但不給予土地使用權基價補償和價格補貼：

（一）在批準建房時，超過本市農村村民住房建設標準審批的；

（二）在批準建房時，只批準房屋建筑占地面積，未明確房屋層數、建筑面積的。

超標準建筑面積，由鎮（鄉）人民政府或街道辦事處認定。

第二十條（非居住房屋的補償）

對非居住房屋實行貨幣補償。

農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業的非居住房屋，以及通過集體經營性建設用地入市取得土地使用權的非居住房屋，其貨幣補償金額計算公式為：房屋建安重置價+相應的土地使用權取得費用。

房屋建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由區征地事務機構委托估價機構評估。

相應的土地使用權取得費用，是指在征地房屋補償方案公告之日取得相同性質、相同數量、相同地段等級土地使用權所應支付的費用。一般按照征收該地塊集體土地的現行標準評估，包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地補償費、青苗補償費和安置補助費等。評估時，可參照同區域工業園區內相同數量的土地使用權取得費用作相應的系數調整。

補償本條第二款中的非居住房屋時，權利人應當出示依法取得土地使用權的證明材料。

第二十一條（非居住房屋的其他補償）

對于經批準用于生產經營的非居住房屋，還應當補償下列費用：

（一）設備搬遷和安裝費用；

（二）無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用；

（三）停產停業損失補償。

非居住房屋的停產停業損失補償標準，由各區人民政府根據區域實際情況制定并公布。房屋所有人認為其停產停業損失超過區人民政府制定的標準的，應當提供實施房屋補償前三年的經營狀況、停產停業期限以及其他實際損失等相關證明材料。區征地事務機構應當委托估價機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果予以補償。

第二十二條（其他房屋及設施的補償）

居住房屋附屬的棚舍、除本規定第二十條第二款以外的非居住房屋，以及其他構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。

第二十三條（違法建筑、臨時建筑的處理）

未超過批準期限的臨時建筑，可給予適當補償。

對違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征收土地預公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

第二十四條（估價機構的確定）

征地房屋補償中涉及需要評估的，估價機構由擬征地范圍內的宅基地使用權人或者房屋所有人協商選定；協商不成的，由鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處組織宅基地使用權人或者房屋所有人按照少數服從多數的原則投票決定，也可以采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

估價機構確定后，區征地事務機構應當與估價機構簽訂委托評估協議。

第二十五條（征地房屋補償的評估）

征地房屋補償的評估時點，為征地房屋補償方案公告之日。

評估的技術規范，按照本市有關規定執行。

第二十六條（征地房屋補償協調）

征收土地申請經依法批準后，區征地事務機構與宅基地使用權人或者房屋所有人達不成補償協議的，區人民政府應當作出征地補償安置決定，并依法組織實施。

區人民政府作出征地補償安置決定前，區征地事務機構應當根據經批準的征地房屋補償方案，制定具體補償方案，提供給宅基地使用權人或者房屋所有人，并要求其在規定期限內給予答復。具體補償方案，應當包括補償標準、安置房屋的地點、搬遷期限等內容。在答復期限內，區人民政府應當予以協調。

第二十七條（責令交出土地）

違反土地管理法律、法規規定，阻擾國家建設征收土地的，由區人民政府作出責令交出土地決定。

第二十八條（強制執行）

宅基地使用權人或者房屋所有人在征地補償安置決定、責令交出土地決定規定的期限內不騰退土地和房屋，且不在法定期限內申請行政復議或者提起行政訴訟的，由區人民政府依法啟動強制執行程序。

第二十九條（補償結果公開）

區征地事務機構應當依法建立征地房屋補償檔案，并將分戶補償結果在征地范圍內向宅基地使用權人或者房屋所有人公布。

區審計部門應當加強對征地房屋補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第三十條（已征未拆房屋補償方案）

對已征未拆房屋實施補償的，區征地事務機構應當編制征地房屋補償方案，由區人民政府按照第十一條的規定履行公告、聽取意見程序后實施。已征未拆房屋已批未建、可建未建建筑面積的認定時點為征地房屋補償方案公告之日。

因國家建設征收土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業人口的，該集體剩余未經征收土地上的房屋可參照已征未拆房屋實施補償。

第三十一條（協議置換遺留地塊的房屋補償程序）

協議置換遺留地塊依法轉為實施征地房屋補償的，區征地事務機構應當按照本規定程序執行，其中房屋調查和估價機構選定工作可以按照以下意見執行：

鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處以及鎮（鄉）規劃資源所、村（居）民委員會已經組織開展過房屋調查，調查結果經宅基地使用權人或者房屋所有人簽字確認的，區征地事務機構可將調查結果在擬征地范圍內公示，公示后的調查結果，可作為開展征地房屋補償工作的依據。

鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處已組織宅基地使用權人或者房屋所有人以協商、投票、搖號、抽簽等方式選定了估價機構的，征地事務機構可直接確定該估價機構開展評估工作。

第三十二條（人員培訓）

從事征地房屋補償工作的人員應當通過市規劃資源部門組織的有關法律、業務知識的培訓考核后，持證上崗。

第三十三條（舉報處理）

任何組織和個人對違反本規定的行為，都有權向市和區人民政府以及規劃資源部門或者其他有關部門舉報。接到舉報的市和區人民政府以及規劃資源部門、其他有關部門應當及時予以核實、處理。

第三十四條（施行日期）

本規定自2021年10月1日起施行。

按照原《中華人民共和國土地管理法》的規定已取得征地批文的項目，繼續沿用原有規定辦理。

征收集體土地后已依法取得《房屋拆遷許可證》的項目，由市房屋管理部門按照本市相關規定辦理。