編輯 | 于斌

出品 | 潮起網「于見專欄」

在不久之前的中秋假期，一眾在港交所上市的房地產公司遭遇了瘋狂“跌跌跌”的窘境，其中以新力地產的表現最為引人注目。

據悉，短短幾天時間內，新力控股的股價就略顯夸張地畫出了一條“跳水式”的曲線，從9月17日收盤時的3.850港元每股，大幅下跌到9月20日下午緊急停牌時的0.500港元每股。

值得注意的是，在過去長達一年時間里，新力控股的股價表現都非常穩定，其公司股價長期維持在3-4港元每股之間，為什么它會突然遭遇如此巨幅的股價下跌呢？

說到底，還是由于公司最近所深陷的票據違約風波所導致的。

根據相關媒體報道顯示，最近一段時間以來，新力地產旗下多家子公司被曝商票逾期、拒付事件，在房地產行業暴雷潮的當下，人們對于新力地產的資金鏈情況產生了嚴重擔憂。

據悉，作為南昌房企龍頭，新力地產在過去幾年發展增速明顯，它在2019年成功赴港上市，在2020年銷售額破千億，但眾所周知的是，這種發展增速是企業以高杠桿、高負債為代價換來的，隨著近年來房企債務、融資監管越來越嚴格，新力地產的債務危機也在顯現。

根據相關統計顯示，截至2020年末，新力地產負債總規模已經達到775億元人民幣，在今年上半年公司的債務總額進一步增加到了近八百億元人民幣，這種逆勢增長的債務情況伴隨著公司的票據違約事件正進一步挑戰著投資者的神經。

深陷大量質疑的新力地產

近年來成功實現在規模上“躍級跳”的新力地產正在面臨多維度的質疑。

就在不久前的七月，一封題為《新力地產老板張園林求救信》的文章在網絡上刷屏，該信聲稱公司創始人張園林在2019年帶領新力控股登陸港交所時，遭遇了金融詐騙，從而欠下高達16億港元的高利貸，此后一直未能擺脫債務危機。

對此，新力控股方面很快就對求救信的真實度予以了否認，但這毫無疑問已經將新力地產推向了輿論中心。

根據相關媒體的分析顯示，這則求救信雖然在一些方面顯得有些夸張，但一些信息并不是空穴來風。在2019年年底新力控股赴港上市時，新力公開發售認購不足，只獲得了0.71倍的認購，余下的認購則由公司創始人買單了。而為了成功登陸港股，張園林向境外機構借出月息高達3%的16億元港幣。按照求救信中的形容，此后張園林為了償還巨額利息，他不得不通過質押股票、大派股息等行為來勉強支撐。

作為一家發展歷程并不長的房地產企業，新力地產在近些年實現了飛速發展。從2010年創立，到2015年銷售額只有45億元人民幣，再到2018年銷售額達到887億，2020年突破1100億，新力地產的發展增速可謂是非常快，加之公司在2019年底成功登陸港股，這讓新力地產和公司年輕的創始人張園林都獲得了大量關注。

但在高速發展的背后，公司身上存在的諸多質疑也值得警惕。

首先，公司高增長的背后除了得益于高周轉之外，還因為公司采取了大量合作開發模式，以去年的財務數據為例，公司在2020年的權益銷售額只有540億元人民幣，權益銷售在總銷售中的占比不到50%，遠低于房地產行業75%左右的平均值，這讓不少人質疑公司銷售規模的含金量。

其次，公司擴規模下存在著比較明顯的增速放緩及“增收不增利”情況，在過去的2020年，新力控股營收超過280億元人民幣，同比增幅為4%，歸母凈利潤為19.6億元人民幣，這個數據同比幾乎沒有什么增長。

特別是在利潤表現層面，過去的2020年，新力毛利率同比下滑了超過5%，而這已經是公司連續幾年的毛利率下滑，利潤表現需要特別關注。

債務危機“山雨欲來”

再來看看新力地產高增長背后頗為嚴峻的負債問題。伴隨著公司銷售規模躍級式增長的背后，是新力地產同樣躍級增長的債務水平。

根據相關財報數據顯示，截至去年年底，新力控股總資產是966億元人民幣左右，總負債超過775億元人民幣，資產負債率超過80%。

從“三道紅線”監管政策上來看，公司剔除預售款后的資產負債率是73.2%，凈負債率是63.6%，現金短債比是1.2，資產負債率仍然踩中紅線。

值得注意的是，在公司成功登陸港股以前，新力控股的負債率更高，截至2018年年底，新力控股的凈負債率為240%，那么公司為何在短短幾年內實現了公司負債率的大幅降低呢？

根據財報數據顯示，新力地產將少數股東權益當成了自身調節負債率與利潤的“工具”，通過財務指標調節，公司負債率是降低了，但利潤表現卻又不行了，這說明新力控股的債務問題仍然不容小視。

需要指出的是，由于負債率仍然高企、對外融資成本又居高不下，新力控股的債務壓力正變得越來越大。截至去年年底，公司流動負債有超過619億元人民幣，以短期負債為主，其中一年內到期的短債近141億元人民幣，公司賬上現金及等價物在175億元人民幣左右。

可見，雖然賬上資金能夠覆蓋短債，但并未超出很多，且公司不斷到期的高利率債務又接連不斷，新力控股的債務壓力還是很大的。

這預示了新力控股最近所遭遇的票據違約危機。隨著媒體曝光公司存在大量票據到期無法兌付的情況，新力控股現金流緊張的問題開始暴露在世人面前，未來房地產市場越來越不好做、融資越來越難、監管越來越嚴格的背景下，新力控股該如何緩解危機呢？

更讓人擔心的是，新力控股以票據逾期危機為代表的資金鏈問題已經蔓延到公司旗下的項目上，公司旗下一些項目已經被媒體曝出了停工情況，公司項目的質量問題也在頻繁發酵。