一石激起千層浪，溫州一處住宅土地使用權20年期間屆滿后“天價續期”的做法，引起全國輿論廣泛關注。

20年土地使用權到期后，續期是否要交費？若交費，交多少比較合理？全國更普遍的70年土地使用權到期后，續期是有償還是無償？土地使用權到期續費問題是否需要一個統一的解釋？

4月20日上午，中國人民大學民商事法律科學研究中心、北京市消費者權益保護法學會聯合舉辦“住宅建設用地使用權期限屆滿續期法律問題研討會”，來自北京大學、清華大學、中國政法大學等高校和單位的20余名民法、行政法、憲法等領域的專家，就上述問題展開討論。

20年使用權到期要不要交出讓金

溫州此次之所以引起輿論關注，在于其提出20年土地使用權到期后，要繳納房產價格三分之一的出讓金才能延期。那20年、30年住宅用地使用權到期后，要不要繳納出讓金？

“《物權法》上根本沒說此事，就是自動續期，它沒有區分多少年，也未點明要不要補繳此期間的建設用地費用。實際上你如果要補的話，要我說這是在法律之外畫蛇添足，替自動續期加了條件。”全國人大法工委民法室巡視員扈紀華曾親歷《物權法》的起草過程，她說，該法在制定之初，立法機關就已知曉青島、深圳等地存在20年使用權到期問題，但《物權法》最終通過時用的還是用“自動續期”，這表明自動續期是無任何條件的。

清華大學法學院教授崔建遠和北京大學法學院教授劉凱湘均認為，若不交出讓金，民眾可能“占了便宜”，但政府不應跟民眾較勁，應讓利于民，給民眾更多實惠。

不過中國人民大學法學院教授張新寶指出，20年、30年土地使用權的出讓金與70年的出讓金顯然是不同的，而且有重大差別的，如果不加區分一概“自動且無條件”續期，表面上保護了一部分人的利益，實際上造成嚴重不公平，也不利于城市的發展和建設。

北京航空航天大學法學院教授劉保玉也認為應當繳納出讓金。他指出，開發商當時買的只有20年的使用權，攤到住戶頭上，其價格也是比較便宜，如果不加區分一律都按無償續期來對待，這對于70年的購買者不公平。

劉保玉還指出，如果官方出臺無償續期的解釋，這可能造成這樣一種后果：以后所有的開發商取得土地使用權都不買70年的，都買最短期限的，這樣關于土地使用權期限的規定就等于形同虛設。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新認為，業主應當補交20年與70年土地使用權期間的出讓金差價。對于具體出讓金差價的計算，他建議按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算，即當時70年期間的出讓金價格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比差額是多少，就應當補交多少出讓金。

70年使用權到期是否無償續期

事實上，溫州市發生的20年住宅土地使用權的續期問題，將《物權法》遺留的問題提前暴露了出來。該法第149條第1款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

那什么是自動續期？全國人大法工委原民法室主任姚紅在介紹《物權法》出臺背景時說，主要是考慮到不要讓成千上萬的群眾都到房屋登記部門一一申請，這樣不僅登記部門忙不過來，老百姓排隊也很麻煩。“規定自動延期，是為了方便老百姓。”

但《物權法》第149條也留下這樣一個尾巴：70年使用權到期后，續期是無償還是有償？中國政法大學民商經濟法學院教授李永軍認為，從物權法理論上來講，收費是應當的，因為你只交了70年的，你想使用更久，當然要交，國外的做法也是如此。

“但從中國實踐情況來看，交費值得商榷。”李永軍說，中國的土地是歸國家所有，中國土地出讓的所有者和使用者關系和國外不同，國外土地是私有，所以不能照搬國外的做法。此外，中國房價普遍實在太高，關系到億萬群眾的民生問題，國家有權在收費問題上采取不同于國外的做法。

“國家收走土地出讓金后，實際上這筆錢很快就花完了，財政上也難以為繼。”中國政法大學教授劉莘建議，在使用權到期后讓使用人繼續使用，每年可收取少量的稅收。這不僅讓國家的財政收入涓涓溪水，長流不斷，也能讓老百姓承受得起。這個稅收的額度應該是比較低的，是經過精算師測算比較低廉的持續性的收稅。

姚紅認為，在當前房價相比其他發達國家都顯得較高的情況下，房屋使用者取得使用權已付出相當大的金錢，因此在研究續期要不要收費的問題時，要把目前房價普遍太貴考慮進去。

續期出讓金問題應由哪個部門解決

溫州20年土地使用權到期問題，并非孤例。

事實上，本世紀初，深圳市內國際商業大廈等多棟樓宇出現使用權到期問題，此后深圳出臺方案，明確可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35%。

2009年，青島阿里山小區的土地使用權到期，當地規定業主交納的出讓金以區域過去1年的平均地價為計算基準，折算到建筑面積大約是60%。

“這就提出一個問題，我們的法律適用和解釋，能不能由一個地方自己來做規定？”中國政法大學終身教授江平認為，這一條款寫在《物權法》上，對其解釋的資格當然屬于全國人大法工委，而不是由政府或部門來解釋，更不能由下面各級政府來做解釋。

江平說，法律如果沒有統一的解釋，這個法律就亂了，而且這個問題已迫在眉睫，所以統一做出法律解釋是非常必要的。

劉保玉也認為，根據《立法法》規定，沒有法律、地方性法規、國務院的決定和命令等依據，部門規章、地方政府規章不能設定減損公民法人和其他組織權利或者增加其義務的規范。

“溫州市此前要求補交出讓金的規定顯然是減損了公民的權利，增加了自然人的義務。”劉保玉說，這一規范應由上位的法律規范來完成，而不是由地方規章來解決。他建議盡快通過立法，或出臺司法法律解釋，或由國務院出臺行政法規對相關問題做出回應。

不過張新寶則認為，出讓金問題是一個地方事權和財權事項。各地經濟發展狀況不同，情況千差萬別，即使一個城市不同區位的地價也差別很大。因此，收與不收以及是否補交或補交多少，應該由地方（如省級）政府決定，而不能由中央決定，更不是一件需要全國人大立法決定的事項。