溫州土地使用權年限房屋到期怎么辦?這引發了購房者對于二手房特別是老公房房價的顧慮，但事實上，一手房也可能因為地塊此前“囤地、拆遷”等歷史遺留問題，導致使用權年限縮水。

有些在售的一手房，產證還未辦理，土地使用權年限已經縮水了20年！不過，在實際銷售中，開發商并沒有因為土地使用期限縮水而影響定價。

一手房也會土地使用權縮水

這種情況并不罕見，某國企開發商表示，在獲取土地的方式中，開發企業除了可以從公開市場（一級市場）競買土地，也而已從其他企業受眾（二級市場）獲得土地。一級土地市場供應量小，地價較高，在二級尋覓土地，是不少開發商獲取土地的重要方式。但是二級市場流轉的土地常常存在一些“歷史問題”，比如原開發企業囤地、或因為經營壓力爛尾，又或者拆遷被擱置。無論何種原因，這類地塊的共性都是從出讓方獲取土地后，自身無法開發的地塊，導致這些地塊剩余的土地使用年限往往缺失在5-10年以上，甚至更久。

國家對于土地的使用權年限是從出讓土地給開發企業開始的，這意味這類二級市場流轉地塊經過幾年的閑置，再經過2-3年的開發周期，建成商品房給客戶，這類“一手房”的使用權年限縮水在10年以上的并不罕見。

對于這類地塊，也有不同的應處理方式。

該人士稱，大部分的開發商并不會去介意缺失的土地使用權年限，因為即使土地使用權年限缺失幾年，也不會影響項目在市場的售價。房屋的售價是根據地段、品質、配套等綜合因素決定的。因此，開發商在二級市場購買土地時，即便明知土地使用權年限已經少了幾年，也不會過于在意。

舊改地塊可協商補足70年

該人士稱，在涉及到舊改的土地時，如果因為拆遷原因導致土地使用權年限縮水的的有，是可以通過補繳款來補足70年的。他們曾經歷過，即雙方簽訂完土地轉讓合同之后，買家向規土局申請。補的金額的方式有兩種，一種是按照基準地價，一種是按照市場評估價。

該人士稱，一般是按照基準地價計算的開發商才愿意補的，因為比市場評估價低。

基準地價即土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

但是這種情況非常少見。

澎湃新聞記者向接近上海城鄉建設管理委員會人士處了解到，舊改地塊因為涉及歷史原因，導致開發商周期加長，政府在和開發企業溝通商量的基礎上，允許讓開發企業補繳一定的資金延長土地使用權年限。

但是當下，因為上海已經禁止毛地出讓，這種情況已經不多見。此外，目前土地公開市場出讓也已經十分規范，約定了開發企業拿到地塊后開工完工的時間，如果超過約定時間還不開發，則會面臨地塊被收回的風險。因此，這類土地使用權縮水的情況，在新出讓的土地中很少出現。

上海律師事務所高級合伙人宋安成也表示，很少有開發商會為補土地使用權而支付款項，因為補繳款究竟按照什么為基準，沒有完全統一的標準，貴了開發商不愿意支付這個成本，低了出讓方不愿意。

房價和土地使用權年限有關嗎？

某港資企業開發商表示，開發商也壓根不會愿意去補足土地使用權年限，因為這個和房價沒有必然聯系。

比如上海黃浦區某個高端住宅項目，售價高達12萬以上，但其房產證的使用權年限足足已經縮水了20年，原因就是該地塊從二級市場拿到的時候，賣家因為各種原因耽擱了20年沒有開發。

上述港資企業開發商坦言，在一手房市場，土地使用權年限對房價影響微乎其微，購房者關注的是房屋品質，因此，開發商也自然不會過于在意買到的地塊是否存在使用權年限縮水的現象。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷則表示，目前的市場價格體系不會被土地使用權年限的問題顛覆。僅在二手房買賣中，對使用權年限嚴重不足的房屋會有一定影響。

有銀行信貸人士則表示，老公房之所以比新房次新房便宜，除了品質差一點之外，銀行對于老公房因為土地使用年限問題有一定的考量，比如對于房齡在20-30年以上的房屋，不給予信貸支持，或者貸款年限收窄，因此這些因素也會制約老公房的售價。