香港興業國際執行主席查懋成

“長遠”是香港興業國際的關鍵詞。可持續的理念貫穿在增量開發與存量更新的歷程中，從歷經40余年時光依然勃勃生長的香港愉景灣，到傾盡15載歲月煥新城市的上海興業太古匯，興業國際將“尊人”、“重土”寫入一塊塊土地。

上海興業太古匯

“長期持有，用心經營，對得起這片土地。”香港興業國際執行主席查懋成認為，城市更新應從傳承出發，不僅是傳承既有的歷史與文化，更要以傳承百年甚至更久的理念去打造新建筑、新項目，使其歷久彌新。“首先，要追求在外面‘看不見’的內在，譬如供水、空調、物業管理等，內在健康，才能調理出好看的外在，呈現‘看得見’的美好；其次，在設計時要為將來的科技發展、城市發展留出改造的空間。”

有機更新要求企業變開發為運營

從香港中環搭乘專線渡輪，不過20幾分鐘，便駛入亞洲綜合環保住宅發展模范項目——愉景灣。這個占地650公頃的度假式社區，有著許多不同于繁華市區的屬性。

27洞的高爾夫球場、148個泊位并可停泊百米超級游艇的游艇會、兩個購物廣場、多家國際學校起伏在碧海藍天的交界，可持續發展的理念，被鐫刻在這個香港的“特色小鎮”典范。

查懋成介紹，從1979年3月啟動前期平整地基和建造第一期住宅，愉景灣已經推出了18期作品,“從建設之初，我們便為愉景灣定下了發展的DNA和遠景藍圖。每開發一期，集團都會做全盤的考量和規劃，顧全大局，確保不同時期的建筑能充分配合原有的自然、生態、建筑環境，并融為一體。”

來自政府、同行的參觀者到此考察、學習時，往往發現分不清哪些建筑是近期出品、哪一幢樓建造于40年前。40余年斗轉星移，當眾多同齡項目步入城市更新周期，這個引領地產界諸多先例的項目，圍繞著全港最長人造沙灘與全港首間住客會所，如植物般勃郁生長。

三四十年前的房子怎么保持“恒新”？查懋成表示，最關鍵的是“恒心”，即數十年來一絲不茍的運營、改造、升級，“從第一天開始就要注重。所有的保養方面的、管理方面的，都做好，要修的就馬上要修，要補的就馬上要補。”

長期運營，不僅是增量開發的邏輯，同樣也是查懋成對有機更新的理解。在他看來，城市如同生命，是密切關聯、和諧共處的有機整體，因此城市更新的任何一項舉措都不是孤立的，“對企業而言，有機更新要求企業變開發為運營，秉持‘尊人重土’的態度，在空間上基于對土地內涵、人文精神的深入了解，在時間上承接歷史、面向未來，做出合理的發展運營規劃。”

城市中心的城市更新

逢山開路，遇水架橋，從無水無電無路的離島一隅到一個體系完善的環保小城，40多年來，開創了香港地產界若干先例的愉景灣接待了不計其數的考察團體。

2001 年，上海市靜安區考察團的到訪，為愉景灣的開發者——香港興業國際打開了一扇通往上海的大門。

世紀之交的上海，正以大刀闊斧的模式向國際一流都市飛奔，延安路高架與南北高架、內環線組成的“申”字形的快速路系統在世紀末基本建成，1999年試通車的地鐵 2 號線一期工程僅開放5座站點，其中就包括“南京西路站”。這幾條交通動脈在城市中心構建出立體交通系統的同時，也將始建于1925年的大中里環簇為“城市心臟”般的流量中樞。

查懋成回憶，由于建設時期規格較低，石庫門里弄大中里沒有像同時代張園內的高級別墅那樣配備馬桶、浴缸等衛生設施，到在本世紀初，在“中華第一商業街”南京路旁邊的城市心臟，居民們仍過著早起排隊倒馬桶的“原始”生活，后期鋪設的煤氣管線等裸露在外，存在巨大的安全隱患，“人均居住面積甚至不足 2.5 平方米，社區之間的差距極大，改善居住條件的需求極為迫切。”

2002年，香港興業國際與靜安區政府簽訂整體開發協議，拿下了大中里地塊的土地使用權。為了不辜負上海繁華之心的位置，發揮地塊的最大價值，查懋成與核心團隊走訪了世界知名的地標建筑，拜訪了包括貝聿銘在內的多位享譽國際的建筑設計師，貫徹了公司“尊人重土”的核心價值觀。

“我們和上海建工一建集團和上海基礎工程集團一起就地鐵共建、施工擾民問題進行了研討，和同濟大學建筑設計研究院地下工程設計院院長賈堅教授團隊就地鐵上蓋建筑問題進行了咨詢，和上海章明建筑設計事務所就歷史建筑保育工作問題進行了合作等等。”

作為上海市中心罕見的超大體量工程，大中里項目的建設是一部繁復又鮮活的城市更新挑戰史——居民安置、基坑建設、地鐵影響、區域聯動、交叉作業、綠色施工，置身被各種高端住宅、醫院、酒店、電視臺等“高密度、嚴要求”的鄰居們團團圍繞的繁華正心，香港興業國際廣邀各個領域的專家團隊共繪一張藍圖，共同迎接層出不窮的難題。

查懋成回憶，貝聿銘曾安排下屬到項目現場考察，用電腦計算出日照角度，啟發香港興業國際的團隊確定了250米主樓的位置，“但這又正好在民立中學原先所處的位置，我們都認為不應把民立中學這座歷史優秀建筑藏在項目深處，應該讓它展現在人們面前，所以就帶出我們將整棟建筑平移的想法。”

除了歷史建筑的難題，位于三線會集的南京西路交通樞紐，大中里項目剛好與地鐵13號線的建設同步，這就意味著兩組施工單位需在同一個區域內進行大規模開掘。為解決交叉作業的各種難題，公司聘請了同濟大學建筑設計研究院地下工程設計院院長賈堅教授團隊為地基施工方案出謀獻策，上海市重大項目辦公室牽頭，按照時間節點“一步一動”聯動管理，并就大中里地基工程與13號線地下維護工程制訂“同步設計、同步施工、同步竣工”的“三同步”方案。

這個占地超過 62800 平方米的地鐵上蓋項目，在坐享流量的同時亦投入巨大代價，真正做到與城市發展同步，令“城市心臟”破繭重生。

從傳承出發的城市更新

查懋成出身海寧查氏，這是一個“寫在課本上的家族”。

“眼看祖先們的血汗化成了輕煙，鐵鳥擊碎了故去英雄們的笑臉！”1935年，原名查良錚的穆旦在日軍炮火中寫下《哀國難》時，比他年長幾歲卻高了幾個輩分的査濟民正在烽火連天中護送棉紡機；他的族弟，筆名金庸的查良鏞在輾轉求學。

1977年，查濟民從外資手中拿下香港最大一幅私人土地，以企業家的方式履行“守土”責任。作為查濟民的兒子，查懋成認為，“源遠流長”的家族傳承，正是香港興業國際可持續發展的底蘊，“中國人講究‘耕讀傳家’，造房子時想的是留給兒子、孫子，這就是‘尊人’、‘重土’。從傳承出發，造一幢房子不能說千秋萬代，但是我的目標是至少傳承百年。”

2017年，歷經15年更新之路，集商業、辦公、酒店于一體的興業太古匯于原大中里地塊揭幕，查懋成孜孜以求的“傳承”，首先體現在建筑的可持續：“香港興業中心是靜安區首家獲得綠色環保 LEED鉑金級預認證的寫字樓，通過設計、建筑、空氣質量控制、能源和水的品質管理，成就綠色環保辦公樓的領先標準。”

2017年底，查懋成曾在接受澎湃新聞記者采訪時提到“看不見”的美好，他表示，香港興業國際集團一直對一些不太能為外人看見的小細節格外重視，比如項目的供水、物業、保養等等諸多方面，“每次來上海，都會要求項目管理團隊帶我去看整個項目的后勤區域、中央控制室、冷凍機房等等，甚至是酒店的后勤廚房，員工的臨時休息區。”

在他看來，正是這一個個看不見，賦予項目活力與永無止境的生命力，成全了那些看得見的煥麗、簇新，永不過時。

以百年建筑的標準建造新建筑的同時，在這片見證了上海風云的土地上，香港興業國際通過不計成本的投入與縝密專業的技術，讓一座百年建筑以每分鐘兩厘米的速度走出57.3米的平移路徑。

“民立中學是始建于1920年代的上海市優秀歷史建筑，殷夫、邵逸夫、周瘦鵑都曾在這里就讀。為了傳承歷史文脈、留住城市的鄉愁，集團咨詢了非常多的業內專家，最終決定聘請在歷史建筑修繕與保護上非常有經驗的章明建筑設計事務所牽頭，采用當年極新的技術，歷經8個月籌備，將這幢重達3300噸的樓房平移了57米。”為了傳承查氏一族“重土”、“守土”的信仰，這個以“修舊如舊”原則重生的建筑被命名為查公館，開業4年以來，興業太古匯一次次蜿蜒起長長的隊伍，一幢幢城中熱事引來全城潮人，而在查懋成看來，讓他印象最深刻的場面是2018年查公館的開幕。

2018年5月19日，查公館揭幕展覽對外開放。綿綿細雨中，白發蒼蒼的老者、“愛混敢嗲”的時尚達人，一起在查公館走進歷史，走進歲月深處的城市記憶與土地之上，建筑寫下的無聲樂章。

連綴東西，傳承南京路的商業基因

南京路是上海商業地產的無字史書。

每一天，來自世界各地的人慕名涌入這上海開埠后的第一條商業街，走過曾開創亞洲百貨業無數先河的百年老店永安百貨，走過第一家國有百貨零售商店市百一店，走過頂尖奢侈品聚集地“梅泰恒”。

2017年，擁有全國首家星巴克臻選烘焙工坊、雙立人之家全球旗艦店的興業太古匯開業，被媒體稱作“南京西路最后一塊商業拼圖”。在這條云集了從19世紀末的老四大公司（福利、匯司、泰興、惠羅）、20世紀初的新四大公司（先施、永安、新新、大新）的商業街，查懋成如何看待興業太古匯的意義？

“隨著上海商業的逐步發展，和消費能力的穩步提升，從最早的南京路步行街，到2000年‘拔地而起’的梅恒泰金三角，南京路的商業影響力逐步向外輻射。但在很長一段時間，曾經熱鬧一時的南京西路東段，卻沉寂下來。興業太古匯就要擔當起煥新、賦能南京西路東段的使命，在這條百年繁華的老牌商業街上成為引領未來生活方式的新興力量。”

受南北高架阻隔，南京東路步行街與南京西路商圈之間存在大段的商業斷點，興業太古匯的出現將南京西路的商業氛圍向東蔓延，未來，他希望進一步消弭斷點、連綴東西。與此同時，在對興業太古匯進行開發運營時，查懋成的團隊發現當時的南京西路商圈存在空缺，“商家都較為偏重零售部分，但是對于當時南京西路上幾十萬的白領而言，缺乏完整的工作、休憩、體驗及文化于一體的多元空間。”

在多元業態之外，開放式的街區設計是興業太古匯為南京路帶來的又一創新，“在沿街部分輔以切分為多幢2至3層樓高、低密度的沿街小型建筑；寫字樓、酒店等塔樓或立于購物中心之上、或通過連廊相通。在匯集多種業態的項目綜合體中，人流可以在不同風格的建筑、街區和開放空間之間穿行，好似舊日大中里的居民在弄堂中穿梭一般，四通八達、移步換景。”

高低錯落的布置為這一心臟般的交通樞紐帶來開闊視野，并回應了南京西路、吳江路傳統逛街購物的商業街氛圍。這一打破了南京路商業體“封閉盒子”式設計的項目，將在不久之后迎來一個同樣“開放”的伙伴——2021年7月，上海靜安置業（集團）有限公司與太古地產簽訂靜安張園項目管理公司合資協議。

被問及如何看待這一城市更新項目，查懋成表示，“張園素有‘海上第一名園’之稱，與興業太古匯僅一路之隔。相信張園的保護性開發對整個靜安區的城市更新進程有深遠的影響，能夠進一步助推南京西路商圈的商業氛圍，互為引流，共生共榮，形成有機的整體。正所謂‘一花獨放不是春，百花齊放春滿園’。”