斑馬消費 楊柘

港資房企正在加碼內(nèi)地房地產(chǎn)市場。日前，新世界發(fā)展拿下上海新世界淮海物業(yè)50%股權，去年以來，怡和集團旗下香港置業(yè)連續(xù)在上海、重慶、武漢拿下重大項目。

正當內(nèi)地房企們?yōu)椤叭兰t線”焦頭爛額之時，港資房企悄然在內(nèi)地市場擴張，釋放了什么信號？

大約30年前，港資房企第一代創(chuàng)始人懷揣資金，介入內(nèi)地轟轟烈烈的房地產(chǎn)開發(fā)。隨著他們的謝幕，二代、三代掌門人走上前臺，企業(yè)如何在紛繁復雜的內(nèi)地市場游刃有余？

30年前，北上、北上

1978年，闊別大陸幾十年的霍英東、李嘉誠及馮景禧等人首次踏上北京的土地，三人一同受邀參加國慶觀禮，一身中山裝的李嘉誠在人群中格外醒目。

隨著以經(jīng)濟建設為中心的思想確立，大陸正孕育著龐大的市場機遇。在此之后，霍英東、李嘉誠等著手投資內(nèi)地，霍英東捐建了廣州白天鵝飯店，還參與到內(nèi)地不少橋梁工程建設中。

進入內(nèi)地前，李嘉誠已是香港知名華商。他已將1950年代創(chuàng)立的長江塑膠廠，培育成為當時世界最大塑膠花生產(chǎn)商。1979年，李嘉誠以6.93億港元從匯豐銀行手中購得香港英資四大洋行之一和記黃埔，由此奠定香港大亨的地位。

塑膠花顯然無法承載李嘉誠的霸業(yè)。1972年，他旗下主營地產(chǎn)的長江實業(yè)登陸聯(lián)交所。同年，郭得勝的新鴻基、李兆基的恒基地產(chǎn)和鄭裕彤的新世界發(fā)展前后腳上市。

四大家族在當時還是比較和睦的合作伙伴。上世紀70年代末，他們曾聯(lián)手開發(fā)香港沙田第一城大賺400億港元；80年代中期，李嘉誠、李兆基遠赴加拿大攜手開發(fā)萬博豪園項目，一舉締造該國歷史上最大的房地產(chǎn)項目。

港資地產(chǎn)商大舉介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，是在南巡講話前后。

1993年，李嘉誠獲準入股深圳鹽田港，共同投資60億元建設集裝箱碼頭，同年在北京開啟東方廣場項目，這是李嘉誠進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的標志性項目，次年拿下北京譽天下別墅項目。

此后十多年，李嘉誠不斷加碼，成為內(nèi)地最大的港資投資者。2013年，其在內(nèi)地投資項目資產(chǎn)已占長江實業(yè)的50.9%。

李嘉誠另一個進入內(nèi)地市場的棋子是長江基建，1996年已在內(nèi)地已簽訂投資項目32個，投資66億港元。

比李嘉誠更早嗅到機會的是郭得勝，郭在上世紀80年代就在北上廣購置物業(yè)。1992年，郭得勝的新鴻基市值已超越長江實業(yè)，成為香港市值最大房地產(chǎn)企業(yè)。

郭早年從廣東中山到香港開雜貨店起家，靠經(jīng)營日本YKK拉鏈成就了“洋雜大王”稱號。1980年代，新鴻基已是香港五大地產(chǎn)商之一，香港50多座大型商廈和廣場皆為其所有，香港最高三座建筑——中環(huán)廣場、香港國金中心以及香港最高摩天大樓環(huán)球貿(mào)易廣場，皆為郭氏家族打造，說郭家打造了香港天際線并不為過。

恒隆集團1992年進入內(nèi)地，在上海拿地接連打造兩座地標性建筑——上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場；次年，鄭裕彤的新世界發(fā)展拿下上海盧灣五里橋地塊；1996年，港資房企瑞安房地產(chǎn)，14億元接手上海盧灣區(qū)石庫門舊城改造項目；九龍倉進入內(nèi)地較晚，2000年才在上海開發(fā)首個時代廣場。

集體征戰(zhàn)內(nèi)地

上世紀90年代后期，內(nèi)地進行住房貨幣化改革，房子由單位分發(fā)到貨幣購買，住房逐漸商品化，內(nèi)地房地產(chǎn)市場開啟繁榮局面。

蟄伏已久的港資房企獲得了發(fā)展良機，它們帶來的樓花概念、按揭住房模式，深刻影響了后來內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

在內(nèi)地房地產(chǎn)市場長達20年的高速增長時代，港資企業(yè)除了住宅業(yè)務，逐漸向商業(yè)地產(chǎn)、酒店以及其他領域滲透。

一二線城市的商業(yè)廣場、國金中心等商業(yè)及寫字樓物業(yè)市場和地標性建筑，港資占據(jù)頭籌。

以李嘉誠為例，在大陸的業(yè)務除了房地產(chǎn)，還有屈臣氏、天然氣等業(yè)務，介入到生活的方方面面。李兆基旗下港華燃氣在內(nèi)地25個省份獲得212個項目。

港資地產(chǎn)商資產(chǎn)迅速膨脹。

1996年到2014年，長江實業(yè)凈資產(chǎn)從709億港元飆升至4060億港元，增速5.7倍。同期，新鴻基、新世界發(fā)展以及恒基地產(chǎn)凈資產(chǎn)增速分別為4.95倍、5.72倍和5.82倍。這一時期的香港GDP增長不到2倍。

北上淘金的港資地產(chǎn)商越來越多，路勁基建、九龍倉、瑞安房地產(chǎn)等紛紛在內(nèi)地落子。

內(nèi)地市場蓬勃發(fā)展，堅定了港資房企的投資信心。

1990年，郭得勝去世之前，曾強調(diào)了除內(nèi)地投資之外，新鴻基不會考慮將資金調(diào)往海外。

經(jīng)過內(nèi)地房地產(chǎn)市場加持，香港四大家族財富劇增。1997年，四大家族財富合計440億美元，折合3600億元人民幣以上。彼時，中國第一大省廣東的年財政收入才500億元。

當年，在福布斯全球富豪榜單上，李嘉誠、鄭裕彤位列第15名、24位，李兆基、郭炳湘（郭得勝之子）家族位列前十。而內(nèi)地首富劉永行，在這份榜單上只排在第249位。后來榮登首富之位的馬云、許家印、王健林等，這時才開始創(chuàng)業(yè)。

1998年、2008年兩次經(jīng)濟危機之后，四大家族依然活躍在財富榜單上。2018年福布斯全球富豪榜單公布，李嘉誠、李兆基分列第23位、24位，財富分別為349億美元和303億美元。

撤退和優(yōu)化

隨著多年政策紅利的釋放，內(nèi)地房企逐漸崛起，他們快速擴張，對港資房企形成追逐之勢。

港資房企偏愛的囤地慢開發(fā)模式不再吃香。路勁基建收購順馳次年，公司在行業(yè)排名第17位，之后年年下降。公司創(chuàng)始人單偉豹曾對外表示，如果再不改變經(jīng)營方式，就站不住腳跟了。

就拿地來說，港資房企不僅注重資金安全邊際，更在意高利潤率，往往是先囤地再慢開發(fā)；內(nèi)地房企拿地則是為了做大規(guī)模，哪怕項目不賺錢也要拿下。在狼性法則主導的內(nèi)地市場里，港資房企愈發(fā)感受到了壓力。

2013年，李嘉誠將旗下廣州西城都薈項目和上海東方匯經(jīng)中心出售套現(xiàn)121億元，此后開啟了賣賣賣模式。

長江實業(yè)曾披露，截至2019年，公司在內(nèi)地連同香港出售約20宗資產(chǎn)，累計套現(xiàn)超過1700億元，同時，李嘉誠轉身歐洲，購買能源、基建等項目，甚至430億港元買下英國最大酒吧Greene King。

這讓李嘉誠旋即陷入“別讓離李嘉誠跑了”的輿論風暴之中。

長江實業(yè)曾在2019年一份聲明中稱內(nèi)地仍有大量投資業(yè)務，包括3700家屈臣氏門店、56個地產(chǎn)項目以及投資400億元的荔灣天然氣項目等，并未馬上平息輿論。

李嘉誠帶了一個不好的頭。新世界發(fā)展、新鴻基、恒基地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)以及劉鑾雄的華人置業(yè)等紛紛效仿，陸續(xù)出售旗下房地產(chǎn)項目。

2015年12月，新世界發(fā)展將北京、上海等9個項目以339億元對價打包出售給中國恒大，這9個項目總建筑面積超過1200萬平方米，幾乎是當時新世界發(fā)展的一半土儲。

新世界發(fā)展董事局主席鄭家純曾對外解釋，項目出售主要為了優(yōu)化內(nèi)地資產(chǎn)。而外界的理解，則是港資房企在集體避險。

伴隨著出售資產(chǎn)，港資房企在內(nèi)地的銷售額和土地儲備進一步減少。

以新世界發(fā)展為列，2016財年-2021財年（截至2020年12月），公司內(nèi)地市場銷售額從229億元降至112億元，土地儲備從1100萬平方米降至614萬平方米。若參考第三方銷售榜單，公司2020年銷售額位列百名之外。

不過，它們并未徹底退出內(nèi)地市場。就算是出售資產(chǎn)最狠的長江實業(yè)，截至2021年上半年，在內(nèi)地土地儲備仍有7000萬平方尺（約777.78萬平方米），占公司總土地儲備的8成以上。

逆勢加碼

2019年以來，中國樓市調(diào)控持續(xù)升級，房企放緩拿地或只拿優(yōu)質(zhì)土地成為主流。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，當年前11個月，房企拿地面積同比下降14.2%，成交總價同比降幅13%。這一趨勢在2020年“三道紅線”頒布之后更甚。

人們回過頭來恍然發(fā)現(xiàn)，以往保守謹慎的港資房企逆勢而上，甚至不懼狂攬地王。

2019年1月，新鴻基一連拿下上海、廣州及杭州三個地塊，耗資總額191.5億元；新世界發(fā)展在杭州97.92億元拿下一宗地塊；恒基地產(chǎn)也在北京、安徽兩地拿地耗資63.4億元。還有瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設、九龍倉等連續(xù)加倉。

2020年，港資房企加倉動作頻繁，當年，香港置地聯(lián)合體就以310.5億元拿下上海濱江綜合體，成為當時的土地總價地王。

港資房企在今年持續(xù)拿地，2月，嘉里建設聯(lián)合GIC以60.14億元拿下上海浦東超大綜合體地塊；4月廣州集中供地中，新鴻基以70.82億元獲得廣州番禺南站TOD地塊；9月初，新世界發(fā)展擬以33.75億元收購上海新世界淮海物業(yè)余下50%股權……

今年核心城市推行的集中土拍，成為房企們展示自身實力的舞臺。很多人發(fā)現(xiàn)，往年兇猛異常的狼性內(nèi)房股們溫和了不少，反倒是一向低調(diào)的香港置地，在各大城市頻頻出手。今年5月，香港置地在南京溧水7.47億元拿下G10地塊；6月，香港置地僅在武漢就拿下硚口、東湖開發(fā)區(qū)兩宗土地，合計耗資近55億元。

作為香港置地母公司的怡和集團，已決定在上海建設中國總部怡和大廈、旗艦商業(yè)置地廣場以及奢華酒店品牌文華東方酒店，預計在上海黃埔西岸打造一座比肩陸家嘴的金融城。

在此之前，怡和集團已在北京、南京及杭州打造王府中環(huán)等知名建筑。同時它也是永輝超市間接股東，旗下產(chǎn)業(yè)還有必勝客、7-11、萬寧藥房等知名品牌。

怡和集團曾是香港四大洋行之首，幾乎經(jīng)歷了中國每一個重要的歷史階段，也逃過了無數(shù)次危機。它對內(nèi)地市場加倉，實際上向外界透露出看好中長期的信號。

高周轉時代遠去，在業(yè)務上精耕細作，注重現(xiàn)金流和利潤，已成為內(nèi)地房企轉型的重要共識。

港資房企操盤高周轉項目從來不是內(nèi)地房企的對手，在精細化管理以及低資金成本方面有著天然的優(yōu)勢。

另一方面，港資房企在內(nèi)地押注多為商業(yè)地產(chǎn)，顯示出港資房企對內(nèi)地存量市場時代下，對收租型商業(yè)地產(chǎn)項目的長期看好。

恒隆集團旗下的恒隆廣場項目上世紀90年代就進入上海，并深入在沈陽、濟南、無錫、大連等二線城市，還在武漢和昆明擁有兩個在建項目。上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場仍是公司最賺錢的項目，2020年，分別實現(xiàn)收入20.30億元、13.54億元，同比分別增長20%和10%。

陳啟宗接手恒隆集團30年，逐漸將恒隆廣場打造成內(nèi)地高端奢侈品商場品牌。

與陳啟宗一樣，新世界發(fā)展同樣在押注內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目。公司CEO、周大福珠寶執(zhí)行董事鄭志剛在2008年創(chuàng)立K11品牌，迄今已涉足天津、武漢、沈陽和廣州市場。去年，公司以41.11億元拿下黃浦區(qū)淮海中路地塊，打造長三角第四家K11，未來5年全國K11數(shù)量有望達到40家。

截至去年12月，新世界發(fā)展在內(nèi)地總土地儲備為614萬平方米，遠超香港總土地儲備86.8萬平方米。

從鄭裕彤到鄭家純再到鄭志剛，新世界發(fā)展成為一家三代執(zhí)著內(nèi)地市場的港資企業(yè)。鄭志剛曾公開表示，“最差的時間已經(jīng)過去”。