本文來自微信公眾號“次方點評”（ID：cifangdp）。

Q1 哪些物業容易出現暗房？ 

物業的選擇是關鍵。物業不方正、不規則的物業容易出異形房和暗房，商場和商住一體的物業，投資人在選擇時也要盡量避開；現在市面上暗房物業不算多，但仍比較常見。很多投資人會覺得存量酒店出現暗房的幾率較高，其實不然。

常見的暗房物業，一般為大平層以及低樓層的裙樓，如市中心商改一類的商場或商住一體的物業。較繁華地段，為了追求房量，在投入合適的情況下，投資人想多些營收，暗房就會比實際情況多一些。

正常獨棟沒有大面積的建筑樓體，一般都不會有暗房。

暗房數量最好控制在5%的范圍內，如果項目選址好，暗房占比在5%-10%也可以接受。但如果暗房占比超過20%甚至30%，是不建議投資人租下該區域物業做酒店。

Q2  如何避免暗房？

投資人在選擇物業時，如果物業項目暗房過多，不太建議去拿下該物業。但大多數投資人準備投資品牌時，已經租下物業，這時品牌方的作用就是盡最大努力，避免暗房對投資人造成的影響。

東呈國際集團工程與設計中心資深總監奚堅新分享到，東呈旗下品牌常見的做法：

一、在排房時盡量把暗房區域設置為后勤功能區（如布草間、回收間和庫房等）、餐廳、辦公室等。

二、如果無法避免暗房，又不想花費太多成本改造暗房，在不拆除全部墻體的情況下，一般來說，會采取設置采光通道、內置景觀和增加新風系統等措施。

1.可做二合一房型，將暗房與有窗戶的房間打通，改造成套房來出售，滿足對空間要求大的住客需求，同時也能提高單房售價。

暗房改造成酒店套房的案例較少，如果一定要改造，兩間房間中客廳可以無窗，但臥室一定要有窗。

2.設置采光通道，房間的舒適感會有效提升。具體操作為兩間暗房之間，留出大概1m寬的通道過人，設置一些通風和景觀，燈光模仿日景環境，這會在感官上增加客人的舒適感。

需要注意的是，有些酒店的確采取了設置采光通道，模擬日光的措施，但由于暗房中沒有自然空氣的流動，從感官上來說，入住舒適感并沒有提升。所以采光通道盡量要做新風系統，有助于提升空氣，增加客戶體驗感。

3.天花板開天窗。該案例特殊，成本較高，如果物業在頂樓開天窗是可以的，但如果客房在6層，共10層的樓體，開天窗是有限制的。開天窗固然好，但要根據物業情況，來決定是否需要開天窗。

4.改造成主題房，個人持保留態度。有投資人認為影院房對光線的要求不強，可將暗房改造成影院房，其實不然，影院房要求房體大，但絕對要帶窗。

投資經營近十家門店的資深酒店投資人建議：

如果樓板和頂樓天棚能改動的話，可以從頂部采光。直接打掉部分樓板做透明的玻璃頂棚以制造一個樓內的陽光通道，陽光通道底部用低矮綠植（最簡單的就是鋪人工草坪）鋪蓋，陽光通道兩端用負壓式風機來促進空氣流通。

最方便的，還是安裝單體家用式空調配合中央空調一同使用，增強暗房通風效果，在已有新風系統、空調系統外，讓顧客多一次重選擇，在同比低房價的前提下，讓顧客盡量得到滿足。

暗房太多前期可能發覺不出大問題，但后期賣房過程中，很多客戶看到暗房后會要求更換房間，尤其較小的暗房更是難以賣出。

看過奚總和投資人的分享，了解到酒店暗房可以通過多種方式設置、裝飾和改造，暗房也可以舒適、愜意。