8月2日凌晨，廣東省東莞市住房和城鄉建設局、東莞市自然資源局、東莞市不動產登記中心等8個部門聯合下發《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（下稱《通知》），從住宅用地出讓、商品房限購、個人住房對外銷售稅收調節、建立二手房成交指導價等各方面進行調控。

這也是繼去年7月和今年2月東莞出臺樓市限購、限轉讓政策以來，東莞再出樓市重磅新政。

《通知》要求，實行以“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式，結合競保障性住房，研究更多靈活組合的方式， 強化房價地價聯動機制。要求非房地產開發企業不得參加住宅用地（含商住用地）競買，企業聯合體參加競買的，房地產開發企業出資比例不得低于50%。并且，要強化溝底資金來源審查，競買企業需說明溝底資金來源并承諾為自有資金。

在限購政策上，《通知》進一步收緊，將法拍房納入限購范圍。《通知》明確，企事業單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買東莞市商品住房的，須符合住房限購政策要求。此外，暫停向個體工商戶銷售商品房。

對新入戶居民家庭購買第一套新建商品住房的要求，對比今年2月東莞市出臺的限購政策提出的“在本市落戶滿半年且在購房之日前2年內逐月連續繳納社保滿半年”，此次《通知》增加了一條：在購房之日前2年內逐月連續繳納社保滿1年。《通知》指出，按上述兩種情形孰早原則作為認定條件。

在房地產稅收方面，《通知》明確，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。具體為：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

與此同時，東莞市也明確要建立二手房成交指導價制度。《通知》要求，各房地產經紀機構和房地產銷售服務人員下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發布明顯高于東莞市二手住房成交指導價的掛牌價格。

《通知》指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，切實做好“一城一策”調控工作，及時有效解決房地產市場出現的新情況新問題，確保實現穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

近日，如是金融研究院院長管清友日前接受中國證券報記者專訪時表示，未來樓市調控會呈現三個新特點：一是全面化，從新房到二手房，從保障房到學區房，從買房到租房，與房地產相關的監管政策會全面覆蓋。二是精準化，各地因城施策，房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等問題都會重點整治，不留死角。三是常態化，房地產調控將會成為常態，很難發生逆轉。

管清友預計，預計后續二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍，特別是二手房價格和地價增長過快、一二手房價格嚴重倒掛的城市有可能跟進。

下為《通知》全文：

關于進一步做好房地產市場調控工作的通知(東建〔2021〕11號)

各有關單位：

為堅決貫徹落實黨中央、國務院構建房地產市場健康發展長效機制的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，切實做好“一城一策”調控工作，及時有效解決房地產市場出現的新情況新問題，確保實現穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，經市人民政府同意，現就有關事項通知如下：

一、穩控住宅用地出讓價格

優化土地競拍規則。實行以“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式，結合競保障性住房，研究更多靈活組合的方式， 強化房價地價聯動機制。

嚴格購地主體資格審查。非房地產開發企業不得參加住宅用地（含商住用地）競買，企業聯合體參加競買的，房地產開發企業出資比例不得低于50%。

強化購地資金來源審查。建立有效的企業購地資金審查制度，競買企業需說明購地資金來源并承諾為自有資金，相關職能部門可對購地資金來源進行穿透式核查，確保競買企業購地資金依法合規。

二、強化住房限購措施

本通知發布之日起，企事業單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買本市商品住房的，須符合本市住房限購政策要求。

暫停向個體工商戶銷售商品住房。本通知發布之日前已簽訂商品房認購書、房地產買賣居間合同或房地產買賣合同，并且能提供2021年8月1日24:00前支付的購房定金、部分或全部房款（不含現金支付）的銀行、支付寶、微信等轉賬有效憑證的，可繼續完成交易。

新入戶居民家庭購買第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原則作為認定條件：1．在本市落戶滿半年且在購房之日前2年內逐月連續繳納社保滿半年；2．在購房之日前2年內逐月連續繳納社保滿1年。

購房人弄虛作假騙取社保證明購買商品住房的，一經查實，撤銷其合同備案，已辦理不動產登記的，按規定更正撤銷。自撤銷合同備案或更正撤銷不動產登記之日起5年內禁止在我市購買商品住房。

三、加強房地產金融管理

嚴格銀行業金融機構房地產貸款集中度管理，督導銀行業金融機構穩健開展房地產貸款相關業務。健全房地產金融統計指標體系，加強房地產金融監測分析。加強對各種渠道資金違規流入房地產市場的監管力度，嚴禁房地產開發企業、中介機構、互聯網金融機構、小額貸款公司等違規提供首付貸等購房融資產品或服務。嚴格執行差別化住房信貸政策，優先支持居民家庭首套剛需自購房需求。嚴格審核購房人首付資金來源，從嚴查處消費及經營用途貸款違規流入房地產領域的行為。

四、加強房地產稅收監管和調節力度

加強房地產聯動監管和稅收監管。對本通知發布之日起交易轉讓（以網簽時間為準）的住房，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。具體為：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免征增值稅。本通知發布之日前未完成房地產買賣合同網簽，但已簽訂房地產買賣居間合同或購房協議，并且能提供2021年8月1日24:00前支付的購房定金、部分或全部房款（不含現金支付）的銀行、支付寶、微信等轉賬有效憑證，以及買賣雙方共同簽訂的承諾書的，增值稅征免年限按原政策執行，但應當在2021年9月30日前（含9月30日）辦理合同網簽及完稅手續。

五、建立二手房成交指導價制度

在二手樓盤網簽交易價格常態化發布基礎上，加快建立二手住房成交指導價發布機制，進一步加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險。要求各房地產經紀機構和房地產銷售服務人員下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發布明顯高于本市二手住房成交指導價的掛牌價格。

六、加強商品住房銷售監管

加強商品住房預售監管及交易過程管理。建立購房意向登記系統，將商品住房認購環節納入監管范圍。對意向購房人數超出上市房源套數一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等制度，優先保障無房居民家庭購房需求。對意向購房人數超出上市房源套數比例較高的熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產權證后3年延長到5年。相關實施細則另行制定。

七、持續規范房地產市場秩序

嚴厲打擊房地產開發企業和中介機構違法違規行為。嚴肅查處無證銷售、捂盤惜售、不明碼標價、價格欺詐、套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房、收“茶水費”、虛假廣告、捆綁銷售、利用不公平格式條款侵害消費者權益、挪用交易監管資金、發布虛假房源及價格信息、協助購房人非法規避房屋交易稅費等擾亂房地產市場秩序的違法違規行為。

嚴格實行房地產經紀機構備案制度，落實經紀人員執業資格制度，強化經紀人員實名制管理。推動房地產企業和從業人員誠信經營，將房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業以及相關個人的違法違規信息納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信企業及其法定代表人、個人納入黑名單管理。

充分發揮職能部門作用，整合資源力量，加強協同配合，提高綜合整治能力。加大房地產相關行業組織的協調力度，實施行業聯動管理，發揮行業組織協同治理作用。

八、完善住房保障體系建設

加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。推進住房保障工作創新，建立覆蓋住房收入“雙困”家庭、新市民、青年人及各類人才的住房保障體系，進一步加強對公共服務行業及重點發展產業的住房保障力度。

靈活運用實物保障和貨幣補貼等方式，有效擴大公租房保障能力。支持住房資源短缺的鎮街（園區）按需籌建公租房項目，推動實現職住平衡。加大公租房貨幣化改革力度，逐步將公共服務行業從業人員納入貨幣補貼范圍，探索加大對承租市屬住房租賃企業房源保障對象的補貼力度。

認真貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》，完善保障性租賃住房基礎制度建設，落實做好國家支持保障性租賃住房建設城市、省保障性租賃住房試點城市工作。科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。堅持小戶型、低租金，注重實現職住平衡，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。

完善共有產權住房相關制度，合理制定共有產權住房發展計劃，因地制宜探索符合東莞實際的共有產權住房的發展路徑。

本通知自發布之日起施行。此前相關政策措施與本通知不一致的，以本通知為準。

東莞市住房和城鄉建設局         東莞市自然資源局

東莞市不動產登記中心         東莞市市場監督管理局

東莞市金融工作局         國家稅務總局東莞市稅務局

中國人民銀行東莞市中心支行  中國銀行保險監督管理委員會

東莞監管分局

2021年8月2日