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潘石屹:在時代的洪流前,沒人能逆天改命
原創 楊子健 阿爾法工場研究院 收錄于話題#經濟分析31#財經分析32#SOHO中國1
屬于潘石屹們的時代,真的過去了。
2021年6月16日,潘石屹的SOHO中國(0410.HK)被美國黑石以總價236.58億港元收購了91%的股權,潘石屹夫婦僅留9%。與此同時,6月17日上午9時,SOHO中國復牌后的價格較15日停牌上漲了24.74%。
其實,黑石公司早在2020年就有意以40億美元來收購SOHO中國,并承諾承擔SOHO中國的所有債務,最終卻因收購價格沒談攏而暫且擱置。
過去十年來,SOHO中國一直在賣與不賣樓之間兜兜轉轉。直到這次,潘老板終于不再賣項目,而是直接賣了公司。
此時的SOHO中國受新冠疫情影響,早已折價10億美元。
潘石屹的“逃跑”,意味著國內房地產市場與潘石屹的緣分就此終結,屬于潘石屹們的時代成為過去式。
01 起點:加入“萬通六君子”
潘石屹的成功源于融入了“不得了”的圈子。
這個山溝溝里走出的房地產大亨年少時就讀于河北石油管道學院,畢業后被分配到廊坊石油部管道局經濟改革研究室。
潘87年辭職,跟隨一個老板來到海南下海經商,做起了磚廠廠長,管理300個弟兄的吃喝,所謂人多事雜,但也磨煉了他強大的“抗擊打能力”。
鐵飯碗和較為穩定的收入沒有讓他獲得滿足,借著磚廠停工之際,潘石屹結識了馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪等幾個志同道合的朋友。隨后這些人共同創立了海南萬通集團,這幾個人就是大名鼎鼎的“萬通六君子”。
借力于國家政策的支持,大量資金涌入海南,海南的房地產事業順勢而起。大哥馮侖,曾在海南省體改所工作,對當地的人脈資源更是熟門熟路,“萬通六君子”也因此在此處發跡。
1993年,萬通集團正式成立,在海南炒房入手千萬并在地產泡沫破碎前全身而退,由此便開始了全國性的擴張:潘石屹去了北京,易小迪到了廣西,王啟富到深圳。通過他們的努力,萬通的規模越來越大。最鼎盛的時期,萬通集團的資產達到了近50億。
即便是共謀財路的兄弟,卻也阻止不了互相“反目”。1994年,“萬通六君子”在廣西西山召開了一次“分裂會議”后,于1995年正式分道揚鑣。
02 開端:順勢而為的SOHO中國
SOHO中國能在今天房地產界擁有舉足輕重的份量,成功的背后離不開一個人的身影——華爾街投行工作的張欣。她不但成就了SOHO中國,也成就了今天的潘石屹。
潘石屹在認識了張欣僅4天后便向其求婚,順而結為夫妻。1995年9月,潘石屹與妻子張欣共同創辦了紅石實業,期間開發和收購了上海和北京兩個黃金地段的商業房地產項目,隨后成立SOHO中國,潘石屹任董事長,張欣任CEO。
本土土鱉與海歸精英的結合的過程異常艱辛。觀念的沖突讓這對小夫妻吵的不可開交。張欣一度選擇退讓,回家相夫教子。
再次歸來,張欣將自己對藝術的認識和在建筑圈的潛力充分發揮,SOHO中國也在張欣的影響下樓體造型大都走在時尚的尖端。
憑借著新穎的概念和突出的設計、潘石屹夫婦的名人效應、靈活的銷售方式,SOHO中國迅速走上了房產“金字塔”。
1998到2001年SOHO中國在北京的開發總建筑面積達到了48萬方,其現代城項目,初次提出“小型辦公,居家辦公”的概念,連續兩年作為北京市單體項目的銷售冠軍。
SOHO中國用獨特的散售模式把商用辦會樓、店鋪實現了和住宅開發一樣的高周轉,讓潘石屹在較短時間內大量回流現金,做大做強。
同時,潘石屹在北京、上海等一線城市黃金地段搶先布置SOHO中國辦公樓,位于北京朝外SOHO、建外SOHO、長城腳下的公社、SOHO城等都取得了不菲的銷售成績,也由此擴大了品牌聲譽。
但這種資產不會獲得很高的投資收益,更不利于開發的企業從事資產管理和物業運營,這也成為了日后SOHO中國遭遇滑鐵盧的一大伏筆。
03 高潮:躋身富豪榜
強者總是寂寞的,事業頂峰的潘石屹就體會了這種孤獨。
2005年,別具慧眼的潘石屹意識到商業和寫字樓之間的供需端存在巨大脫節,便將公司業務重心由開發住宅轉向市場稀缺的商業地產,收購北京的舊商寫項目,以獨特的設計創意加以改造并散售賣出。
通過其前衛的產品形象設計,輔以潘氏夫婦的名人效應和營銷方式,SOHO中國的寫字樓譽滿房地產業。
兩年后,伴隨著SOHO中國在香港成功上市,公司迎接來了發展史上的又一個巔峰,創下了亞洲最大商業地產IPO紀錄。上市時,潘石屹喊出“五年之內過千億,超萬科”的口號。2008到2009年,SOHO銷售金額分別同比增長92%、77%,實現經濟飛速增長。
光是銀河SOHO,這個北京二環邊上的現代潮流的標志,就賣出近146億,創下單體項目的全國銷售冠軍。SOHO中國當年全年銷售額達到最高峰238億元,單體項目的全國銷售增幅超8成,一度超越恒大、華潤置地,幾乎是融創銷售額的3倍。
這一年,潘石屹夫婦以150億的身家,躋身胡潤百富榜第51名。
04 拐點:經營模式之變
在時代洪流下,所有人都是渺小的。
2010年,政策的頒布打亂SOHO中國的全盤計劃,北京市發布了《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》的系列文件。
“各房地產開發企業在取得酒店類項目立項核準或備案批復文件后,必須嚴格按照酒店類規劃用途組織設計、開發建設,不得擅自改變項目用地性質和規劃用途經營使用,未經批準不得擅自分割轉讓。”
與此同時,寫字樓購買需求也受宏觀經濟影響有所下滑。因此在2012年,潘石屹不得已將公司從銷售轉向自持物業模式,降低銷售規模,換取銷售利潤提升。
然而,現實并不如潘石屹想的那樣。轉型之后的確不能算成功,為何?營收實在是太少了,利潤也就更少。
要把全部資金儲備用來支撐轉型過程中的開支,SOHO中國沒錢拿地,自然也無法擴張,只能守著物業資產過“包租公”的日子。這期間,SOHO中國依然面臨著嚴峻的資金考驗。
潘石屹曾公開表示,“SOHO中國的租金回報率不到3%,但銀行貸款的資金成本超過了4%。美國辦公樓租金回報率接近4%,紐約都是5%或6%。中國租金回報率低的我都不好意思說。”而營收單一,讓SOHO中國開始一步步走向了衰落。
依賴租金收入,全部物業自持意味著SOHO中國自身要承擔極大的資金及營運壓力。財務報表如實的反映出現實狀況,2012年該公司銷售額降至94.68億元。
這段不算成功的經營,政策調控下無奈的轉行,一定程度上也預示了潘石屹夫婦后續的動作。
05 滑坡:走上資產甩賣之路
如果要問讓潘石屹大舉撤退的原因,首先是 SOHO 中國不賺錢了。從2012年到2018年,SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元;歸于母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。
相比之下,曾經與其比肩的房企萬科、恒大、碧桂園,銷售額早已達到了幾千億。
就在此時,2014年,潘石屹開啟了售賣資產之路:2月,52.3億元,上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場賣給了金融街控股。9月,凌空SOHO賣給了攜程。16年,SOHO中國32.2億賣掉了上海的SOHO世紀廣場。
2017年,潘石屹出售虹口SOHO項目公司,10月出售凌空SOHO項目公司。2019年9月,SOHO中國以7.6億向慧泊停車場投資出售位于建外SOHO東區、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹棱SOHO及中關村SOHO的2583個地下停車位。
潘老板國內變現300億,卻投給了美國。7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓;6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權。
其妻張欣入籍美國,收購了美國通用汽車大廈40%的股權,該交易成為單個中國投資者在美國最大的不動產投資之一。長子潘瑞在英國成立了一家房地產公司,手中持有當地多個大型地產項目。
此時“潘跑跑”的聲音絡繹不絕。
而潘老板國內的資產,只剩下了“八大金剛”,就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目,也正是本次黑石集團所收購股權含有的所有資產包。
北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO;上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。
此時,SOHO中國業績滑坡嚴重,2018年與2019年,SOHO中國的營收僅僅只有17.21億元和18.47億元。
租金收入下降,SOHO中國的貨幣資金也在持續減少,負債水平卻仍在攀升。2020年,SOHO中國貨幣資金為僅為4.66億元,相較2018年的55.66億、2019的24.3億大幅降低。
2018年,潘石屹的左膀右臂,SOHO中國原執行董事兼總裁閻巖加盟黑石集團,為黑石收購SOHO中國埋下伏筆。
隨后,早年的散售模式埋下雷還是炸了,
散售,導致SOHO商場業態混亂,沒有統一規劃。旅游公司、房產中介公司、超市、美容美發店,餐飲都聚集在一層,真是CBD地區的雜貨鋪,還是一條龍的。
亂象大大降低了SOHO中國的出租率。辦公室難租、資金短缺,業績萎靡,是繼續蹲守著還是賣掉走人?
顯然,潘石屹選擇了后者。
06 尾聲:時代的過客
疫情期間,各路大佬對于災區都慷慨解囊慈善捐款捐物資,潘石屹卻沒有任何資金以及物質的表示,僅說了句“武漢加油”。
無論外界對于潘石屹的評價是個金字塔頂端的資本家,還是缺乏一定社會責任的企業家,亦或是一個在金錢面前沒有民族大義的商人,他都能一笑帶過。
畢竟他現在生活的重點,是攝影和做飯。
與潘石屹同時代中國地產界的領軍人物們,如今廉頗老矣。王石早已告別萬科;馮侖早早賣掉了萬通;首創的劉曉光因病去世;華遠的任志強更是在去年鋃鐺入獄;王健林、盧志強、許家印的日子也都日益艱難;如此來看,潘石屹全身而退不失為一個好的歸宿。
時過境遷,中國的房地產早已不是潘石屹曾經馳騁商場時期的模樣。
隨著中央政治局會議提出房住不炒的指示,820談話、345監管紅線等規定的出臺,信托、金交所、股交所對于房地產行業的融資通道也越發的收緊。
中國的房地產行業周期已經從高速發展的紅利期進入了穩定期,房企早已過了“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式。合作開發,多元化模式拆分業務板塊等等將成為房企新一輪的挑戰。
屬于潘石屹們的時代,真的過去了。
原標題:《潘石屹:在時代的洪流前,沒人能逆天改命》
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