首批上市的9只公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“公募REITs”）集體實(shí)現(xiàn)“開門紅”。

截至6月21日收盤，9只公募REITs產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)收漲，蛇口產(chǎn)園（180101）漲幅更是超過10%達(dá)14.72%。同時(shí)，成交額方面，9只產(chǎn)品首日成交額均突破1億元，合計(jì)成交額高達(dá)18.6億元。

“從首批上市公募REITs的首日表現(xiàn)看，市場總體表現(xiàn)平穩(wěn)，既顯示出二級投資者對REITs產(chǎn)品的認(rèn)可，也呈現(xiàn)出理性成熟的一面，為REITs市場發(fā)展開了一個(gè)好頭。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長、北大光華中國REITs研究中心執(zhí)行主任張崢說。

對于公募REITs上市首日的全線飄紅，在行業(yè)專家看來，整體上主要是兩方面因素所致：一是REITs本身的價(jià)值可觀，二是首批公募REITs在一級市場發(fā)行時(shí)認(rèn)購情緒高漲，這種情緒會傳導(dǎo)至二級市場。

不過，值得投資者關(guān)注的是，雖然9只公募REITs首日均實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，但業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，公募REITs產(chǎn)品特性為整體收益率相對穩(wěn)定，因此前期一定要注意炒作風(fēng)險(xiǎn)。

兩方面因素致行情可觀

Wind數(shù)據(jù)顯示，6月21日，首批上市的公募REITs全部實(shí)現(xiàn)收漲。其中，5只產(chǎn)品的漲幅均在4%以上。

具體來看，漲幅方面，蛇口產(chǎn)園以14.72%的漲幅排名首位。首鋼綠能（180810）緊隨其后，漲9.95%排名第二。N張江REI（508000）、N浙杭徽（508001）、N首創(chuàng)（508006）漲幅均超過4%，分別為5.89%、4.97%、4.95%。

此外，鹽港REIT（180301）和N普洛斯（508056）均漲超2%，分別上漲2.91%和2.11%。N蘇園（508027）漲0.70%，廣州廣河（180201）漲0.68%.

值得一提的是，公募REITs的火爆行情，在成交方面同樣表現(xiàn)突出。Wind數(shù)據(jù)顯示，9只公募REITs產(chǎn)品首日成交額均突破1億元，合計(jì)成交額更是高達(dá)18.6億元。

具體來看，N普洛斯首日成交額超過3億元達(dá)3.05億元，排名第一。蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、N浙杭徽、N張江REI成交額均超過2億元，分別實(shí)現(xiàn)2.76億元、2.39億元、2.28億元、2.04億元。

首鋼綠能、N蘇園、N首創(chuàng)、鹽港REIT成交額均超過1億元，分別為1.82億元、1.67億元、1.38億元、1.21億元。

“總體來看，上市首日9只公募REITs產(chǎn)品平均漲幅為5.21%，呈現(xiàn)溫和上漲走勢，顯示出了二級投資者對REITs產(chǎn)品的認(rèn)可。”張崢表示。

對于公募REITs上市首日的火爆表現(xiàn)，在平安基金公募REITs投資中心執(zhí)行總經(jīng)理王名倫看來，主要是兩方面因素所致：一是REITs本身的價(jià)值，二是市場情緒的影響。

王名倫指出，首先，公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，且現(xiàn)金流預(yù)期相對明確。其次，海外成熟市場經(jīng)驗(yàn)看，REITs資產(chǎn)屬性強(qiáng)、分紅比例高、收益穩(wěn)定、與其他主流投資品種相關(guān)性較低等特點(diǎn)天然契合價(jià)值投資理念，是進(jìn)行資產(chǎn)配置、分散投資風(fēng)險(xiǎn)的理想標(biāo)的。

“首批公募REITs在一級發(fā)行時(shí)，受到機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者的高度認(rèn)可，認(rèn)購情緒比較高漲，而這種情緒會傳導(dǎo)至二級市場。”王名倫進(jìn)一步指出。

張崢指出，到目前為止，A股的投資回報(bào)率主要由資本利得構(gòu)成，現(xiàn)金分紅占比低，市場缺乏高比例分紅的權(quán)益型投資產(chǎn)品，REITs回應(yīng)了資本市場補(bǔ)短板的需求。同時(shí)，在發(fā)行市場，9只產(chǎn)品整體實(shí)現(xiàn)溢價(jià)發(fā)行，平均認(rèn)購倍數(shù)超過8.5倍，刷新了公募基金配售比歷史紀(jì)錄。

中信建投報(bào)告指出，首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營成熟，均已經(jīng)形成了較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且處沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢明顯。從投資角度看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs兼具權(quán)益和固收投資屬性，不僅涵蓋具有“抗降息”優(yōu)點(diǎn)的特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目，同時(shí)具有“抗通脹”優(yōu)點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目。

上市初期炒作風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注，監(jiān)管提醒理性投資

值得投資者關(guān)注的是，雖然9只公募REITs上市首日全部實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，但公募REITs產(chǎn)品的屬性決定，其整體收益率相對穩(wěn)定。因此，多位業(yè)內(nèi)人士提醒，公募REITs上市前期，相關(guān)產(chǎn)品的炒作風(fēng)險(xiǎn)不得不防。

“在公募REITs上市前，市場各方對REITs的二級市場出現(xiàn)炒作，導(dǎo)致價(jià)格波動大，市場表現(xiàn)偏離REITs產(chǎn)品定位的擔(dān)心和憂慮已經(jīng)存在。”張崢指出，一方面，我國REITs市場處于起步階段，公眾投資者也可能對產(chǎn)品缺乏正確的認(rèn)識。

“另一方面，首批REITs項(xiàng)目的限售單位平均比例為67%，只有33%的流通盤。因此，REITs產(chǎn)品交易受到A股交易行為的影響。”張崢進(jìn)一步指出。

“公募REITs本身不同于股票，其收益彈性相對有限，因此更適合長期持有，享受較穩(wěn)定的分紅，切不可有短期追風(fēng)炒作的傾向。”王名倫指出。

王名倫強(qiáng)調(diào)，投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品在二級市場上的波動。“公募REITs是基于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)穩(wěn)定收入發(fā)行的產(chǎn)品，特性就是收益穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)適中，適合長期投資。因此，即便相關(guān)產(chǎn)品出現(xiàn)大幅溢價(jià)，投資者仍要考慮其中蘊(yùn)含的較大風(fēng)險(xiǎn)，不可脫離產(chǎn)品本身特性，盲目跟風(fēng)。”

“從另一角度看，即便公募REITs產(chǎn)品出現(xiàn)折價(jià)，投資人也應(yīng)保持理性，既然產(chǎn)品的投資價(jià)值是長期穩(wěn)定分紅，就應(yīng)該淡化短期波動的影響。”王名倫進(jìn)一步指出。

值得關(guān)注的是，張崢認(rèn)為，長期來看，基于產(chǎn)品的特性，REITs天生不適合、也不會成為投機(jī)性交易的標(biāo)的。一方面，REITs的底層資產(chǎn)現(xiàn)金流可預(yù)測性強(qiáng)，現(xiàn)金流的產(chǎn)生機(jī)制明確、透明度相對高，因此資產(chǎn)價(jià)值相對容易評估，投資者的估值分歧小，不容易找到以更高價(jià)格“接盤”的下家。另一方面，REITs的底層資產(chǎn)也存在大宗交易市場，大宗交易市場和REITs產(chǎn)品市場之間具有估值錨定的套利機(jī)制，對投機(jī)性交易是一個(gè)抑制。

張崢建議投資者，對于REITs投資，要關(guān)注時(shí)間維度上的投資分散化，避免追漲殺跌，參與短期炒作。

據(jù)了解，公募REITs產(chǎn)品二級市場價(jià)格的波動，對應(yīng)的是背后派息率的相應(yīng)變化，如果漲得過高，意味著派息率下降，反之意味著派息率的上升。因此，產(chǎn)品本身的特性決定其不具備大幅漲跌的基礎(chǔ)。同時(shí)，雖然公募REITs產(chǎn)品強(qiáng)制分紅，但仍為權(quán)益型產(chǎn)品，并不保本。

此外，值得一提的是，即便均屬REITs產(chǎn)品，但不同產(chǎn)品的股債屬性，也是有一定偏差的。

中信建投指出，REITs兼具權(quán)益和固收的屬性，其中特許經(jīng)營權(quán)類未來現(xiàn)金流可估，但二級市場活躍性差，更偏債性。產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目資產(chǎn)雖然價(jià)值波動較大，但有升值空間，因此二級市場活躍程度高，更偏股性。

據(jù)了解，首批上市的REITs項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目5單，包括產(chǎn)業(yè)園3單，物流倉儲2單；特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目4單，包括收費(fèi)公路2單，污水處理1單，垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電1單。上市首日，產(chǎn)權(quán)類的平均漲幅為5.26%，特許經(jīng)營權(quán)類的平均漲幅為5.13%。

6月21日，證監(jiān)會債券部主任陳飛在首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市儀式上致辭時(shí)表示，希望原始權(quán)益人、中介機(jī)構(gòu)等市場參與者切實(shí)歸位盡責(zé)，廣大投資者正確認(rèn)識產(chǎn)品特征，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，理性參與投資交易。