9月底央行出臺(tái)信貸松綁政策，這一政策尚未帶給購(gòu)房者7折利率的實(shí)際利好，但是這輪“微刺激”在心理上加速了一群買房者入市的步伐。10月以來，上市房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。

前九月庫(kù)存高企

        前三季度，上市房企的業(yè)績(jī)一片慘淡。庫(kù)存高企、利潤(rùn)下滑，成為重要標(biāo)簽。

        根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布三季度報(bào)告的上市房企業(yè)績(jī)顯示，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)共446.92億元,同比下降7.18%。其中萬科、保利、招商和金地，凈利潤(rùn)同比下滑10.16%。

        庫(kù)存方面，上市房企存貨總計(jì)為2.3萬億元,比去年同期的1.9萬億元增長(zhǎng)了4000億元,同比漲幅達(dá)21.05%，萬科、保利、金地、招商四家老牌龍頭房企仍高居前四位,存貨分別為3512.35億元、2750.22億元、943.50億元以及862.24億元。

        和庫(kù)存高企對(duì)應(yīng)的是房企銷售完成率不足。

        金地集團(tuán)發(fā)布今年前三季度財(cái)務(wù)報(bào)告，其中，今年前9月，金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入149億元，同比下降17.67%，而歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)4.45億元，同比大幅下滑近4成。

        以金地集團(tuán)為例，前三季度，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積226.8萬平方米，累計(jì)簽約金額285.2億元，同比分別下降8.77%、10.54%。2014年全年金地集團(tuán)的銷售目標(biāo)設(shè)定為600億元，如果按照今年前三季度銷售金額計(jì)算，其僅完成不到年度銷售目標(biāo)的48%。

        上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房企前三季度銷售業(yè)績(jī)的完成情況看，除了部分大房企業(yè)績(jī)勉強(qiáng)優(yōu)秀外，其余的相比往年，表現(xiàn)非常不理想。一方面是房企去庫(kù)存的通道比較狹窄，進(jìn)而銷售進(jìn)度難以跟進(jìn)。另一方面是部分房企需要依賴較大的營(yíng)銷費(fèi)用和價(jià)格折扣才能實(shí)現(xiàn)成交量上升，相應(yīng)的成本比較高，并擠壓了盈利空間。另外，部分房企之所以業(yè)績(jī)不好，在于對(duì)今年期望過大，所以制定了一個(gè)不切實(shí)際的銷售目標(biāo)。

十月業(yè)績(jī)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

        有房企人士表示，前三季度，除了萬科、恒大等房企，大多數(shù)企業(yè)全年完成情況不理想，業(yè)內(nèi)一度為房企最后兩個(gè)月的銷售壓力感到“捉急”。但是進(jìn)入十月以來，“微刺激”刺激并釋放了一部分需求，不少房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)極好。

        以萬科為例， 10月單月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積190.6萬平方米，銷售金額220.9億元。分別較去年同期增長(zhǎng)13.6%和27.3%。　數(shù)據(jù)顯示，10月單月銷售額220億元?jiǎng)?chuàng)萬科歷史以來第二高，僅落后于2014年1月的276億元。就十一黃金周數(shù)據(jù)來看，萬科較2013年同期增長(zhǎng)一倍多，認(rèn)購(gòu)量是來訪量的120%。

        萬科發(fā)布10月業(yè)績(jī)當(dāng)晚，廣東保利董事長(zhǎng)余英在微博的喊話告訴市場(chǎng)，接下來是各顯神通的日子。“2014還有2個(gè)月，你們猴急啥呀？”不少業(yè)內(nèi)人士感覺到保利風(fēng)雨欲來的銷售沖刺。

        根據(jù)億翰智庫(kù)提供數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，恒大完成全年銷售目標(biāo)100%，中海地產(chǎn)完成率87%，萬科為85%。數(shù)據(jù)顯示，1-10月銷售業(yè)績(jī)排行榜TOP20的企業(yè)中，四成企業(yè)業(yè)績(jī)完成率達(dá)80%。

        分析人士稱，不少房企自10月份借著一波政策高潮加速推盤，導(dǎo)致單月成交量突增。

        嚴(yán)躍進(jìn)表示，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，在9月下旬各大房企積極推盤，進(jìn)而使得10月份可售量比較大。購(gòu)房者可選房源多，利好成交量上升。其次、央行救市為10月成交行情的點(diǎn)燃注入了正能量。尤其是在一線城市的大房企， 10月的去化壓力非常小。此外，限購(gòu)政策逐漸放松下，市場(chǎng)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)會(huì)使得房企的營(yíng)銷壓力減小。過去對(duì)于一些售樓處而言，需要磨破嘴唇來慫恿購(gòu)房者入市。但目前市場(chǎng)或出現(xiàn)一個(gè)新拐點(diǎn)，那么房企的價(jià)格策略上會(huì)更趨于強(qiáng)硬。值得關(guān)注的是，進(jìn)入10月以來，龍頭房企拿地節(jié)奏加快。

        另一方面，10月來，20大標(biāo)桿房企中，萬科、保利、首開分別拿地。從9月開始，包括萬科遠(yuǎn)洋等已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。

        中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月全月一線城市土地成交27宗，合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積293.96萬平米。雖然因?yàn)殚L(zhǎng)假影響，成交面積低于9月。但成交均價(jià)則創(chuàng)造最近2年除2014年1月份的最高點(diǎn)

        這27宗土地成交樓面價(jià)達(dá)到了9367元/平方米，僅次于2014年1月份的高點(diǎn)，其中溢價(jià)率也達(dá)到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價(jià)達(dá)到了15906元/平方米，樓面均價(jià)創(chuàng)造了歷史單月最高紀(jì)錄。

        上述數(shù)據(jù)稱，雖然土地成交總量因?yàn)楣?yīng)量影響出現(xiàn)下調(diào)，但整體看溢價(jià)率有所上行，土地市場(chǎng)在10月份有復(fù)蘇的變化。

        某龍頭企業(yè)投資部負(fù)責(zé)人稱，今年上半年，企業(yè)給的拿地態(tài)度極為保守，幾乎是不參與，但是9月份以后，開始下放投資目標(biāo)，不難看出房企對(duì)于市場(chǎng)的判斷有了變化。