【編者按】

        彭博社9月18日刊文指出，香港房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)觸頂，開發(fā)商們已經(jīng)在削減負債率以儲存更多的現(xiàn)金購置土地。

        文章稱，包括李嘉誠和黃志祥在內(nèi)的香港富豪們已將他們在香港的開發(fā)商負債削減至歷史最低點附近，以為在土地價格下降時購地做好準備。這被看成是香港房地產(chǎn)上漲勢頭可能已經(jīng)走到尾聲的信號。

        根據(jù)彭博整理的數(shù)據(jù)，截至6月30日，長江實業(yè)將其凈負債占股本的比例降至了1.3%，為1991年以來的歷史最低點；而恒基地產(chǎn)的這一數(shù)據(jù)也降到了2007年以來的最低點。根據(jù)巴黎銀行的數(shù)據(jù)顯示，信和置業(yè)在提高其凈現(xiàn)金頭寸后，目前儲備了297億港幣來購買土地。

        現(xiàn)在，開發(fā)商們的平均負債水平已經(jīng)降到了20年的最低點。預計今年開發(fā)商能創(chuàng)紀錄的賣出1500億港幣的新房產(chǎn)。隨著庫存房產(chǎn)被售出，現(xiàn)金儲備增多，開發(fā)商們擁有的土地儲備將會變多，從去年開始，土地均價下跌了34%。根據(jù)法國里昂證券的分析，隨著控制著土地供應的香港政府開放更多的土地來緩解住房短缺，地價可能會持續(xù)走低。

        “如果你感覺到市場在觸頂，最好的辦法是通過銷售庫存來支付債務，這樣你才能夠有足夠的現(xiàn)金來應對市場的下跌。”聯(lián)昌集團香港分析師安德魯?勞倫斯說，“這樣你就能夠買到低價的土地，在市場的循環(huán)中生存下來。”

        根據(jù)杰富瑞集團的數(shù)據(jù)顯示，隨著政府增加供應，加上開發(fā)商變得越發(fā)謹慎并且開始保留現(xiàn)金，香港的地價已經(jīng)由去年的每平方英尺5709港幣下降到今年的均價3770港幣。

        根據(jù)彭博匯總的數(shù)據(jù)，截止6月30日，恒生房地產(chǎn)指數(shù)中七家總部位于香港的開發(fā)商凈負債占股本比例平均為12.2%，是20多年來的最低水平。

        文章稱，有數(shù)據(jù)顯示，香港房產(chǎn)銷售量最大的開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)在其2013財政年底時的凈資產(chǎn)負債占股本比例為12.2%，為2005年以來的最低。在公司年度業(yè)績發(fā)布會上，聯(lián)席主席郭丙江表示，除了那些被公司認定為太小的土地外，公司將競買所有被政府放出的土地。

        當被問及采購計劃，開發(fā)商建議人們?nèi)⒖妓麄兊挠麍蟾妗Ｓ神R來西亞億萬富豪黃志祥家庭控股的信和置業(yè)將“有選擇性地、持續(xù)地”補充公司的土地儲備。同時，李嘉誠的長江實業(yè)則會尋求購置具有發(fā)展?jié)摿Φ霓r(nóng)業(yè)用地。恒基地產(chǎn)稱將會繼續(xù)擴展土地儲備。

        “你不能強迫開發(fā)商購買土地。”法國里昂證券地區(qū)房地產(chǎn)研究主管王艷本周在接受采訪時說，“你能做的是吸引他們來買地，而可行的辦法是提供看起來有利可圖的土地價格。”

        “香港政府正在通過加速土地銷售來增加住房供應，希望在接下來的10年中能增加47萬套住房。在2004年的亞洲金融危機和SARS危機后，香港政府停止了定期的土地拍賣，使得住房價格驟升。那么多年以來，政府只在2011年恢復過土地拍賣。”

        文章指出，在前一季度，香港政府賣出了預計能提供1500套住房的六塊土地。本季度，政府賣出了四塊土地，預計可提供2100套住房。這四塊土地中有三塊都位于新界。新界目前是香港三個區(qū)中最大的，但也是人口密度最小的一個區(qū)。

        文章援引《南華早報》的報道稱，政府控股的地鐵營運商——港鐵集團又再一次投標競買一塊位于地鐵站上方的土地，這塊土地預計能提供2900套住房。現(xiàn)在，港鐵的出價是104億港幣，比兩年前的價格少了18%。而在兩年前的2012，港鐵第一次競買這塊土地時曾因為出價太低而被拒絕。

        文章援引美國房地產(chǎn)公司高力國際亞洲研究和咨詢部的羅主管的話說，盡管隨著政府放出更多的土地，郊區(qū)的土地價格可能會下降，但是市中心的土地價格應該不會有太大的變化，因為可提供的土地太少了。

        “現(xiàn)在開發(fā)商們正在努力尋找位于市中心的高品質(zhì)用地，因為這些地方的房產(chǎn)一定會吸引到很多的顧客。”羅主管說。

        巴黎國民銀行在香港的分析師王耀偉表示，長江實業(yè)從2012年開始就沒有再購買過土地了，公司擁有5到6年的可用土地儲備。由于計劃在今年增加住房銷售，長江實業(yè)應該會繼續(xù)補充土地儲備。而信和和恒基都應該有三到四年的可用土地儲備。

        文章表示，由富豪李兆基控股的恒基公司花47億港幣在尖沙咀購買了一塊地。這比彭博預估的中值還高了38%。在這塊被遺棄的停車場上，恒基計劃投資65億港幣建造一個綜合性購物中心。

        與此同時，信和與華人置業(yè)控股有限公司正在聯(lián)手開發(fā)一塊位于香港東部觀塘區(qū)的土地。觀塘之前的舊工廠現(xiàn)在大多被新的商業(yè)大廈取代。根據(jù)城市改造部門的說法，信和與華人的這項工程目標是提供1700萬套住房。根據(jù)大和證券集團公司的分析師Jonas Kan的說法，這塊地的價格還沒有對外公布，但是預計在60至65億港幣之間，這將是信和置業(yè)5年來最大的一筆土地交易。

        在住房銷售反彈的驅(qū)動下，開發(fā)商的股價也比股票市場整體表現(xiàn)得要好。相比恒生指數(shù)4.6%的增長，今年9家房地產(chǎn)公司的指數(shù)增長了11%。

        “房產(chǎn)銷售的增加也使得富豪們的財富進一步增加。根據(jù)彭博億萬富翁指數(shù)的統(tǒng)計長江實業(yè)的李嘉誠，其分公司涉及房地產(chǎn)、基礎設施和零售等領域，現(xiàn)在他是亞洲的首富，凈資產(chǎn)達到317億美元。恒基的李兆基是亞洲的第二富豪，凈資產(chǎn)達到254億美元。信和黃志祥凈資產(chǎn)為53億美元。”

        文章稱，在政府增加了三輪稅收來打擊房地產(chǎn)泡沫后，開發(fā)商開始提供打折等手段來吸引購房者。根據(jù)香港最大的私人房地產(chǎn)中介公司中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年他們預計要銷售的房產(chǎn)總價值在1500億港幣，在2013年，他們售出的房產(chǎn)總價值在922億港幣，那已經(jīng)是五年來的最低數(shù)據(jù)了。

        上個月，杰富瑞的分析師姜文南在接受采訪時說：“開發(fā)商急于出售房產(chǎn)，甚至包括他們的一下被稱為‘皇冠上的明珠’的高級住房，這暗示著開發(fā)商對房價的走勢并不樂觀。“

        ”盡管有很多購買者匆匆的就買下住房，但是政府在2013年2月加倍征收房地產(chǎn)銷售稅后，現(xiàn)在的成屋銷售仍然遠遠落后于歷史平均水平（每個月7000到8000筆交易）。根據(jù)中原地產(chǎn)追蹤的數(shù)據(jù)，上個月成屋房價創(chuàng)下新高，這是自去年三月創(chuàng)下最高記錄后一度5%的下降后的首次上漲。“

        文章援引法國里昂證券的王艷的話說，考慮到供應量的增加和銀行利率的提高，明年的房屋價格將會下降10%，2016年則會下降5%。港幣的利率會受到美元的影響，因為港幣是與美元掛鉤的。

        瑞士信貸集團的分析師喬伊斯?沃克說，利率的上升可能會吸引開發(fā)商準備增加借貸，因為借款利息降低了。“如果他們沒有做好這樣的準備，開發(fā)商將會很難去籌錢，或者他們必須以很高的利息去借錢，”她說，“他們正變得越來越謹慎。”

        （編譯 胡祥杰）