2021年5月11日，國家統計局發布了第七次人口普查數據。據統計局通報，截至2020年11月1日零時,全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%；年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。數據表明，我國人口10年來繼續保持低速增長態勢。

而據我們此前的測算，中國人口總量在2030年左右達到峰值，此后人口總量進入穩定負增長階段，“人口紅利”喪失。

人口因素是決定房地產市場繁榮的重要因素之一。那么，人口總量增速進一步下降趨勢，和房地產市場大拐點（數學上的頂點）的出現有何關聯？人口總量即將見頂，是否意味著房價將提前見頂？

很遺憾，單純從人口總量變動，是無法預判房地產市場大勢的。在房地產市場，有一個非常流行的謬誤，即用人口總量來臆測房地產市場走勢，這形成了很多的誤導。人口決定論在房地產預測中非常有市場，甚至一些嚴謹的學者也在使用。而對房地產市場形勢的一再誤判，也和人口決定論的誤用有關。

有人要說，房子就是“用來住的而不是用來炒的”。沒有人居住的房子，房價用什么來支撐呢？最終由誰來“接盤”？

房子確實是用來給人住的，沒人住的房子最終價值將歸零，這是沒有疑義的。如果否認這點，就是反常識。但反過來，住房不等于房地產，用來居住的房子中只有一小部分有市場價值和投資價值，這一關鍵點卻往往為人們所選擇性忽視。

由于聚焦效應，人們更關心高房價住房，而忽視了住房的多樣性。有人住的房子中，有很大一部分是沒有市場價值或市場價值絕不會超過建筑成本的。比如前幾年曾被熱炒的鶴崗，有很多房子售價是要低于其重建成本的。這部分房子，不能保值增值，市場流動性極差，不能稱為“房地產”。保障房、小產權房、農村宅基地均如此，絕大多數缺乏市場價值和投資價值。但現實中，有很大比例的人口，是居住在這種缺市場價值和投資價值的住房里。對于這類房子，居住屬性是第一位甚至唯一的，交易價值可有可無。

也就是說，房子需要給人來住是成立的；但反過來，有人住的房子就具有市場價值和投資價值則是錯誤的。有人住的房子中，只有小部分是具有市場價值和投資價值的，這才是我們所謂的房地產。對這一小部分房子的需求，顯然是不取決于人口總量規模的。即使人口總量收縮，只要經濟增長不出現停滯，也可以不用擔心“接盤”問題。所以用人口總量規模來測度房地產需求，必然會偏離科學結論。

房價為什么會持續上漲？大家都認可的，是因為城市化和收入的快速增長。如果非要再加第三條的話，就是貨幣供應量的增長。這三大因素里面，和人口唯一直接相關的，就是城市化。城市化是什么呢？它是人口由農村向城市的單向流動。如果大家都散居在農村里，人均居住面積很高，且不會有高房價問題，可擔憂的只是收入低。在上世紀八九十年代，人口總量規模很高，但由于收入低且大部分人居住在農村，總體沒有出現房地產熱。

但如果在城市化和工業化推動下，大量人口涌入少部分區域，由于城市空間的有限性，房價必然上升。特別是當政府財力有限，公共服務難以同步跟進時，方便宜居住房更加稀缺，住房競價導致房價大漲。這就是2002年以后我們觀察到的經濟現象。所以，決定房地產業發展的人口基礎，是人口的流動與聚集活動，而不是人口總量規模的自然增減。理論上，即使全國人口總量下降，但是城市人口的持續流入，仍可能使城市房價不降反增。

歷史經驗還表明，在人口總量規模收縮階段，人口的聚集活動可能會進一步加速。也就是說，城市人口特別是部分明星城市人口還會進一步增長。所以，用人口總量來猜測房價拐點，往往是失敗的。

那么，決定房地產業發展的人口流向和聚集活動，又有什么規律可循呢？研究表明，人口流動和區域經濟增長高度相關。通俗地說就是“人往高處走，水往低處流”。哪些城市相對收入提高，人口就會自然流入，房價就會上漲。

總之，人口總量規模自然變化極其緩慢，對房價不起決定性作用。用其來推測房價大勢缺乏科學性。當然，歷史上戰爭等導致人口規模的非自然劇烈變動因素除外。

最后，“樹不會長到天上去”，房價的大拐點也可能是客觀存在的。如果關心房價的大拐點何時出現，更多地應從經濟增長角度出發進行預測。簡單地說，如果收入增長停滯，房價自然會失去支撐，典型的如上世紀90年代初之后的日本。反之，如果經濟還將進一步增長，則預測大拐點尚為時過早。

（作者鄒琳華為中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，緯房研究院首席專家）