上海市商業(yè)經濟學會城市商業(yè)更新改造專業(yè)委員會主任  張思柱

城以商立市，一座城市的運行和發(fā)展離不開商業(yè)的興衰更替，隨著中國城市更新邁入新階段，商業(yè)的更新也將在城市更新的大潮中扮演重要角色。

上海市商業(yè)經濟學會城市商業(yè)更新改造專業(yè)委員會主任張思柱認為，健康、綠色、智慧的技術與資本結合，建筑更新的效果會更加顯著。“這樣的城市更新才是我們新的使命和方向。”

綠色科技賦能城市更新

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，至2020年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%。事實上，在東部經濟發(fā)達地區(qū)，這一數據更高。同時，第三產業(yè)增加值逐年提升，人口流入趨勢明顯，土地資源日益稀缺，城市發(fā)展從“擴大增量”轉為“優(yōu)化存量”。

目前上海竣工樓齡超過10年的商辦物業(yè)面積超3000萬平方米，很多商辦物業(yè)的設計已經不能滿足綠色建筑的要求，不能滿足人們對于室內健康舒適環(huán)境的需求。此外，建筑在使用階段無論是碳排放量和耗電量均給生態(tài)環(huán)境帶來很大壓力。據統(tǒng)計，我國以大型商場為代表的公共建筑高能耗問題日益突出，每平方米耗電量是日本等發(fā)達國家同類建筑的1.5-2倍，約是我國普通居民住宅的10-20倍。

張思柱表示，人們想到的城市更新首先是外觀和結構，其次可能是未來物業(yè)內容的改變。綠色健康、智能化、數字化的改造才是城市更新的全新方向。

上海K11購物中心因引入一系列綠色改造措施，融合藝術、人文、自然三大核心元素，成為商業(yè)更新的成功范例，并先后獲得LEED-CS金級認證、上海市建筑節(jié)能示范項目、上海市既有建筑綠色更新改造鉑金獎多項榮譽。

張思柱認為，城市更新要跟高科技緊密結合，科技本身既代表一類產業(yè)，又能夠為城市更新事業(yè)賦能。例如，現在利用無人機、三維掃描結合地理信息，可以非常有效地把舊區(qū)現有建筑地形圖完全準確地記錄下來，有了這樣的數字化技術基底，在此基礎上開展規(guī)劃，推敲方案，助力市政管理，這非常符合未來發(fā)展前景，也將吸引資本競逐。

“目前的綠色建筑、智能建筑，會從更多的細微空間抓住更新改造的精髓，所有的更新改造最終是為了生活或者辦公的人服務。”張思柱說。

有機更新就是要以人為本

不久前一則英國的新聞引起了張思柱的注意，在倫敦Kilburn有一家擁有100年歷史的酒吧，2015年，它的所有者，一家開發(fā)商想重建一棟豪華公寓大樓，在未取得規(guī)劃許可的情況下將酒吧拆除，結果引發(fā)了當地5000多位居民的聯合抗議，最后政府做出了決定，要求開發(fā)商將酒吧一磚一瓦恢復原樣，經過6年的波折，這家寄托著當地居民感情的酒吧終于在今年還原了。

“拋開違規(guī)因素，如果從城市更新的角度來看，很顯然開發(fā)商起初忽略了民間的聲音。我們應該重視居民的話語權和參與權，而不是完全由開發(fā)商或者政府主導，城市更新最終是服務于人的，人的需求應該被重視。”張思柱說。

上海的一些商業(yè)更新，從歷史文化保護方面來說是可圈可點的，但是后期的運營情況卻不盡如人意。張思柱認為，項目在立項、規(guī)劃的階段，就應該考慮廣泛調查和聽取目標人群和周邊人群的需求和意見，以免后期產生錯配。

城市更新的核心是以人為本，張思柱認為這應該是貫穿城市更新行動始終的。

張思柱告訴記者，在今年的上海“兩會”上，市人大代表孫軍建議，在城市更新立法中，確立公眾參與制度，制定操作性強的規(guī)定，在推進過程中，完善包括需求收集、意見反饋、監(jiān)督評估和多元參與等機制，為科學決策提供重要的依據。

“城市更新行動中，完善公眾參與機制很重要。”張思柱還強調，很多商業(yè)項目的更新不能僅僅考慮主流目標人群，老年人、殘障人士等少數群體的需求也應該得到滿足，這方面我們做得還不夠，企業(yè)也應該更充分地履行社會責任。

“有機更新，一方面是說我們的城市和建筑如同生命一樣是有機聯系、和諧共處的，另一方面是說它們不是冷冰冰的，應該以人為本，考慮到方方面面。”張思柱說。

商業(yè)更新需要納入規(guī)劃

張思柱表示，城市更新不是簡單的推倒重建，需要更加注重總體的空間規(guī)劃和土地利用，包括各種資源要素配置的均衡、內涵的豐富以及人居環(huán)境改善，還有一點很重要，那就是歷史文化的傳承。

在存量市場中，老舊商辦物業(yè)的更新改造需求尤其突出。張思柱指出，由于商用物業(yè)存量在城市公建環(huán)境中占據絕對主流，未來商業(yè)更新項目會大量入市，為城市更新行動帶來巨大影響。

在張思柱看來，商業(yè)是體現城市繁榮與活力的重要標簽之一，“當人們來到一座城市，不大會去看住宅或廠房，但一定會去商業(yè)設施，包括商業(yè)化運作的文化場所，這些地方是城市更新的亮點，也是難點，商業(yè)更新做好了，城市才算真正有了活力。”

不過目前還沒有針對城市商業(yè)更新的具體政策文件，張思柱認為，此前的《上海市城市更新實施辦法》只是一個框架性的指導文件，城市商業(yè)更新不僅涉及物質空間的更新，還涉及業(yè)態(tài)、制度規(guī)則等方面的內容，現有的城市更新相關政策，并不能為城市商業(yè)更新提供具體的指導。

張思柱建議，城市商業(yè)更新應該納入規(guī)劃，對于商業(yè)空間進行總量控制和分級分類引導；編制相關法律法規(guī)，規(guī)范商業(yè)更新行為，并對不同片區(qū)的商業(yè)更新內容和能級實施區(qū)別引導；最后更多從消費者和使用者角度制定相關的政策引導，在為城市提供更好的商業(yè)服務的同時，也為城市不同的人群提供多元化的空間。