弗吉尼亞州一家衰敗停業的購物中心。圖片來源：https://www.planetizen.com/news/2021/04/112814-can-mall-redevelopment-urbanize-suburbs

隨著1970和1980年代建造的傳統購物中心漸趨沒落，城市不得不著手處理衰敗的零售業所遺留的建筑和空間問題。

從零售向居住轉變

在弗吉尼亞州，多個城市領導人正在“為滿足城市生活之需，加快改造被遺忘的購物中心”，從而實現郊區城市化和貧民區振興。弗吉尼亞州Henrico縣諸多旗艦購物中心都面臨停業問題。

“我們啟動了名為Henrico Rebuild的項目，鼓勵沿著重要交通廊道的發展，創造新的就業崗位，適應嶄新的生活方式。”Joe Emerson如是說，他是Henrico縣的規劃局長。“我們修訂了城市形態規范區劃（form-based code），增加靈活性，讓私營部門能夠進入并重新開發這些室內購物中心。”

對于老舊的Regency Square購物中心，該縣投資升級基礎設施和道路，鼓勵對現有商業空間的重新利用；在其中增加居住單位并修建嶄新的運動設施，以促進發展。同時，采用多層室內車庫取代地面停車場，不僅滿足本縣最低停車需求，還騰出更多空間用于建設。重建項目完工后，將新增1250套公寓，為本縣老化的存量住房注入新鮮血液。 

目前，這個項目正在進行拆遷，不僅為“弗吉尼亞中心共有空間”（Virginia Center Commons）的重建做準備，而且設想了外擴的可能。

Emerson說，“人們仍然喜愛郊區生活方式，但也需要混合用途的社區。”

Strong Towns（這是一家精明增長倡議團體）的高級編輯Daniel Herriges認為，對于衰敗的購物中心來說，重建（Redevelopment）比翻新（retrofitting）更為明智。他說，“這些單一用途的建筑物在修建時并未設想要使用100年，因此許多老舊購物中心都沒有外窗，也存在結構性問題。完全拆除比翻新要便宜得多。”

為公共交通而建

購物中心通常位于繁忙的通勤廊道中的重要位置，地方官員們希望把它們轉變為多模式交通樞紐的理想地點。鄰近城市和公共交通已日漸成為住區和商業設施新建的重要驅動力。 

Emerson認為，“我們有幸位于城市邊緣，就業者希望鄰近工作地點居住，能騎自行車甚至步行出行。目前對軌道交通及其擴展愈發關注，意味著在這一交通廊道中將出現大量增長。我們的開發將更加節點化（nodal），從而適合于所有人的需求。” 

在里士滿南部的Chesterfield縣，良好的公共交通和零售空間振興的聯系更為復雜。盡管本縣官員有意把大里士滿公交公司（Greater Richmond Transit Company）的巴士線路擴展到多個郊區購物中心，甚至有意保持公交巴士永久免費，但這些承諾并不能讓衰落的購物中心煥發活力。 

“Chesterfield縣有61個建成時間超過25年的購物中心，”Dan Cohen說，他是該縣的社區改善主管。“規劃師很容易做出底商上居住的混合用途規劃，但新都市主義模式的轉變卻并不那么容易實現，因為建筑體量不夠大，或物業持有人是大公司，沒有動力去做這些事情，或者所處位置不佳，讓轉變毫無市場。” 

Cohen認為，應當根據周邊居民的需求，量身定制重建。

“很多購物中心可轉變為社區購物中心、拉丁美食廣場或類似功能。這樣的轉變都是個性化的，基于對本地情況的充分了解。”

為增加經濟適用房而建

Fairfax是弗吉尼亞州人口最多的縣。該縣一個購物中心的沒落，為經濟適用房擴建創造了機會。Fair Oaks購物中心將開展混合用途重建，成為一個嶄新的公共交通樞紐，還計劃在I-66公路之上修建人行天橋，這甚至讓該縣的官員重新審視一英里外的政務中心的價值——那里有數千個地面停車位。

Fair Oaks購物中心重建方案效果圖。圖片來源：https://www.virginiamercury.com/2021/03/29/can-virginias-suburban-counties-retrofit-a-city-feel/

慮及經濟適用房建設的目標，土地如此有限，在哪里找到空間修建經適房呢？何不優先考慮政府擁有的未使用和未充分利用的地塊，挖掘開發經濟適用房的潛力。于是，在距此不遠處，落成了一個包含270套經濟適用房公寓的綜合體，作為該縣首個把政府持有土地轉變為經濟適用房的項目。 

就郊區購物中心振興而言，無論是修建經濟適用房，還是混合用途開發，甚至作為電子商務時代的庫房或學校使用，衰敗空置的購物中心，都為嶄新功能的引入提供了空間和可能。

集資購買購物中心的洛杉磯居民

在加州的洛杉磯，一個購物中心的停業出售，引發了更廣泛的行動和更深層次的思考。

洛杉磯市停業待售的Crenshaw Plaza購物中心。圖片來源：https://nextcity.org/daily/entry/la-mall-purchase-would-be-biggest-victory-yet-community-driven-development

洛杉磯Baldwin Hills-Crenshaw Plaza購物中心占地41英畝（約250畝），曾是當地最大的商業地產。2020年該中心宣告停業待售，其標價達到上億美元，一群本地居民決定買下它。如果競購成功，他們想引入更多本地商業，以合作社形式為佳，同時增加混合收入住房，建一個錄音室，并營建嶄新的綠色空間。

他們成立了一個非營利機構參與競購，成功擊敗了兩家外來投資商，今年3月底的一次新聞發布會上，他們宣稱已募集到2800萬美元作為首付款。但據說物業經紀人已經不再對他們做出回應，而是接受了另一個較低出價。

一位土生土長的本地居民表示，他們想要得到自己的40英畝土地，并不是白要，而是集資購買。“投機者們手伸得太長，想買走我們社區中的一切，但這次我們要制止他們。我們是黑皮膚，但我們的錢可不黑。”

有關投資者對社區的影響已討論多時，但洛杉磯的這個案例值得關注，從沒有過如此多的當地社區居民參與其中。如何讓社區獲得空間的自主權？如何讓社區空間不再用于牟利，而是服務于社區福祉？這值得深思。