雷達財經 文|張凱旌 編|深海

4月13日深房理發布最近的一條微博時，已經是其遭到深圳市住建局調查的第六天，這期間深房理多次以描述天氣或問候的形式，向粉絲們“報平安”，還在接受媒體采訪時表示自己“沒有炒房，沒有非法集資，沒有繞開限購”。

“舉報者打著正義的幌子，干著見不得人的勾當，歪曲事實無中生有捕風捉影，給政府添亂，給城市抹黑，他才是應該被懲處的小人！”這是深房理最近一條微博下贊數最多的一條評論內容，在其下方，粉絲們整齊劃一地刷著“理總好”、“早”，而深房理的博文，僅僅是一句簡單的“早安”。

4月13日深房理發布最近的一條微博時，已經是其遭到深圳市住建局調查的第六天，這期間深房理多次以描述天氣或問候的形式，向粉絲們“報平安”，還在接受媒體采訪時表示自己“沒有炒房，沒有非法集資，沒有繞開限購”。

深房理何許人也？資料顯示，其本名李雪峰，目前微博粉絲數達145萬，曾獲“微博2019V+價值榜年度大V”榮譽稱號，其長期鼓吹“人人皆可買房，直至財務自由”的理論也收獲了大批擁躉。

4月4日，微博用戶“深房理裝修隊003”將102份深房理搖籃會員炒房材料公開；四天后，包括深圳市住建局、公安局、市監局、網信辦、銀保監局等在內的七部門聯合發布通告稱，已針對網友舉報深房理違法違規的炒房行為開展調查。

目前，調查結果尚未公布。

從用“月薪”交首付，到炒房大V

李雪峰畢業于西安交大建筑系，24歲脫離體制后南下深圳，后來還開了自己的設計和餐飲公司。據媒體報道，李雪峰30歲出頭時，每月最高收入已達6萬元，他在深圳買的第一套房子，首付還沒有自己的月薪高。

隨著收入的不斷增加，李雪峰持有的房產數量也在逐漸上漲。2011年，他開通了微博，本希望以經濟學博主自居，沒成想自己有關房地產的論述卻受到了網友的廣泛關注。

為了控制咨詢人數的增加，李雪峰將咨詢的門檻一提再提，開始人們咨詢他一個問題需要花99元，后來逐漸提升至800元。2018年開通微博V+后，李雪峰將每個問題的價格定為288元，開通不久后即借此收獲十數萬元，同年，他還當選為微博十大影響力房產大V。

隨即，“深房理”的名號開始在江湖上流傳。起初，這個名字意味著“深圳、房子、道理”，后來，這個名字象征著“財富”。

據李雪峰所述，其在微博連續寫文章兩年，共收入超五百萬。而在2015-2017年房價瘋漲的大背景下，深房理鼓吹“人人皆可買房，直至財務自由”的理論也收獲了大批擁躉。

2018-2019年，房價在見頂后有所回調，深房理則開始了引流的嘗試。彼時，深房理與另一微博情感博主“美媽陳小泉”合作，大量引入以“單親媽媽”為代表的會員群體，并開始發展“搖籃計劃”。

據悉，所謂搖籃計劃是指，來自深房理的專家會手把手教學員怎么落戶、籌首付、選房、辦貸款。媒體報道稱，2019年時，深房理搖籃會員的數量就達到了近3000人。

那么，如何才能成為搖籃會員呢？在微博中爆料自己被深房理套路貸損失超200萬的“7蟹姐姐”曾在舉報文章中提到，為了參與搖籃計劃，自己需先繳納2980元會員費，再繳納9800元的搖籃會員費。據此計算，搖籃計劃中僅會員費深房理就獲利三千多萬。

據知情人士透露，買到“包賺”房產是深房理博取信任的重要一環。而深房理“包賺”的底氣，源于要求搖籃會員購買指定樓盤，這些樓盤包括佳兆業前海廣場、諾德假日花園、山語海、前海時代廣場、中海陽光玫瑰園、中海錦城、花樣年花郡、花樣年花鄉等，均是深房理的“概念盤”，扎堆于前海、紅山、寶中等片區。

以佳兆業前海廣場為例，其面積約86.79平方米，為三房朝南戶型，2019年12月成交總價為845萬，2020年11月時成交總價已上漲至1300萬，漲幅達到454萬。

另據風財訊統計數據顯示，2017年1月-2021年1月期間，中海陽光玫瑰園小區成交均價與周邊商圈均價差額漲幅1335.15%；諾德假日花園小區成交均價與周邊商圈均價差額漲幅552.34%；花樣年花郡小區成交均價與周邊商圈均價差額漲幅438.39%；花樣年花鄉小區成交均價與周邊商圈均價差額漲幅251.71%。

違規炒房被網友舉報

隨著粉絲群體日漸龐大，2020年深房理的“業績”迎來了新一輪的暴漲，并一直持續至2021年初。在此期間，其違規越界的膽子也是越來越大。

2020年伊始，隨著疫情爆發，大量中小企業面臨資金鏈斷裂的窘境，為此，國家放寬了經營貸的放款力度，經營貸不僅利率低至3.65%，還款周期也長達20年。然而，由于經營貸可以用企業相關管理人員的房產做抵押，這一政策也被許多人用于違規炒房。

雷達財經了解到，經營貸不論首套房還是二套房，都是按房產評估價格的7成放款，而且利率低于個人房貸利率。據廣州某按揭中介公司介紹，一些五年期、三年期的短期經營貸可以每月只還利息，到期再還本金。這為炒房者提供了“時間差”，只要在3年或者5年內出售該房，就可以“空手套白狼”，直接賺取房產漲價部分價值。

值得一提的是，近日因102份炒房材料聞名全網的“深房理裝修隊003”對深房理違法違規行為的陸續揭露正是始于2020年4月，而“7蟹姐姐”的舉報則是在2020年5月。

7蟹姐姐稱，自己本沒有購房名額和足夠的首付資金，但深房理卻自稱可以教學員“極致杠桿術”以實現買房一條龍服務，并可幫助會員用三成自有資金獲得七成銀行經營抵押貸款買下房子。于是，7蟹姐姐在成為搖籃會員后，在深房理的指導下，通過和其他有深圳戶口的深房理會員假結婚以及層層貸款等手段成功以728萬元購入了深圳市南山區一套建筑面積為49.36平方米，使用年限70年的商品住宅。

然而，就在7蟹姐姐試圖用經營貸買房的過程中，深圳經營貸政策卻突然收緊，導致其無法支付高額墊資產生的利息，資金鏈斷裂，最終房產被深圳市羅湖法院查封。

7蟹姐姐所遭遇的事件只是眾多炒房團中的冰山一角，而此事件中深房理采取的炒房手段在其所有的違規模式中也稱不上“出彩”。

深房理裝修隊003提供的資料顯示，2020年7月28日，深房理注冊了名為“房理”的小程序，其開發者為房理信息科技（深圳）有限公司，據天眼查，李雪峰在該公司的持股比例為99%。

房理的出現讓深房理對房產證券化的把控更加得心應手，而“股份大廳”和“帕累托值”兩個板塊則成為違規的重災區。

據悉，股份大廳是指，購房前，深房理的會員會發布招募帖，尋找合伙人一同購房，并簽訂協議按出資比例持有相應比例的房屋“股份”。購房成功后，搖籃會員則可在房理平臺發布房屋“股份”轉讓廣告。例如，一搖籃會員發布轉讓其占有的諾德假日花園一房源32.33%的股份，而此時距其買下此房屋僅5個月。

中國（深圳）開發研究院金融與現代產業研究所副所長余凌曲表示，轉讓房屋股份，一方面違反了房地產管理的相關法律法規，另一方面也涉嫌非法發行證券。在行業人士看來，目前沒有任何跡象顯示深房理與旗下平臺有金融資質，這種情況下公開進行聯合炒房，已經不僅是“膽大包天”四個字可以形容的了。

另外，房理小程序中的帕累托值也暗藏玄機。會員將閑置資金注入其中，可獲得萬分之四的日息收益，若其他會員有借貸需求，深房理則會按照萬分之六的比例收取利息。

對于這一板塊，深房理平臺美其名曰是“為解決市場上墊資貴、墊資難，與周期長等問題，還有應對未來可能出現的政策風險等”。李雪峰則在朋友圈中表示，產品將“以我個人名義做擔保人，安全問題由我個人承擔。拆解時間半個月起借，不足半個月按14天支付，利息先按萬分之五一天計算。借貸雙方是私人借貸關系，錢直接匯到對方賬戶，回款直接進入借出方。我只負責收利息和資金安全保障。”

雷達財經注意到，此前包括美團、借唄等在內的眾多互聯網巨頭網貸業務，其日利率普遍在萬二左右，最高為萬五，萬五的日利率折算成年利率高達18.25%，與之相比，帕累托值高至萬六的借貸日利率，高于互聯網巨頭網貸業務。

2020年10月，深房理甚至在微博中公然推廣“帕累托值”，有知情人士稱，該功能直至2021年3月5日才下線。有房產律師指出，這明顯是包裝了高級概念的集資放貸，平臺沒牌照是肯定的。

除此之外，在房理的“產品大廳”中，還可以掛賣房產，起到類似房產中介平臺的作用。不過，這一功能同樣需要牌照。

值得一提的是，2020年11月，深房理還舉辦了學員線下見面會，在“深房理裝修隊003”微博放出的圖片中可以清楚地看到，會上有學員借此交流房產“代持”、“招股”等事項。“千人炒房大會，這算不算非法金融活動？”深房理裝修隊003質疑道。

遭七部門約談，矢口否認所有指控

2021年4月，網友對深房理的持續舉報得到了監管部門的回應。

4月2日，深圳人民銀行發布了《關于公布對經營用途貸款違規流入房地產領域問題投訴舉報途徑的通知》，針對房地產市場是否有違規資金進入，提供了舉報途徑。

當日，深房理裝修隊003就舉報稱與深房理合作的美媽陳小泉涉申請經營性貸款用于炒房，并稱其個人總資產已超3500萬元。兩日后，深房理搖籃會員102份炒房材料被曝，形式基本為微信聊天截圖，內容則多為代持人招募股東。“7個500人群，加起來超過3000人了，前11個都是跟深房理或他們公司有關聯的人員”，深房理裝修隊003在后續的爆料中提到。

4月8日，深圳市住建局正式對深房理展開調查。七部門聯合發布的有關《通告》顯示，深房理被舉報的違規行為包括：

涉嫌教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格；涉嫌非法集資，以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益；提供一條龍服務教唆協助借款人騙取信貸資金違規用于購房；虛假廣告；通過其公眾賬號、聊天群組發布虛假不實信息。

《通告》發布后，“深房理”火速解散多個群聊。同時，深圳某商業銀行緊急排除支行員工與“深房理”是否有業務合作；并對抵押物為“深房理”密集交易的5個小區的相關業務，進行全面排查。

不過針對這些指控，深房理在接受風財訊采訪時一律予以否定。

“炒房肯定沒有”、“非法集資的事情，我從來沒收過會員一毛錢，有的話早就查到了”、“法無禁止即可為”、“我就是傳播正確投資知識，沒有別的了”、“殺豬盤得有受害者，沒有受害者哪來的殺豬，再說我交的學費是明碼實價的，這跟殺豬有啥關系？”

行業人士：深房理精準抓住財富焦慮心理

在深房理近期發布的幾條微博下方的評論區中，都能找到不少支持其的“鐵粉”，縱使深房理遭遇各路媒體的口誅筆伐，也仍有一些粉絲高呼“理總加油”，還有粉絲表示，“清者自清”。

2020年11月，深房理舉辦的線下見面會有上千人從全國各地趕來，會上深房理甚至宣布要培養1萬名“職業房產投資人”，還推出引路人制度，每推薦一名付費的搖籃會員，推薦人就能拿到一筆傭金。看上去，這種推廣方式似乎與傳銷無異。

細數深房理曾經宣講過的諸多名言，“炒房讓未來房價更加便宜”、“炒房是在為社會貢獻價值”、“深圳房價永遠漲”、“絕大部分房貸和負債不用還”……行業人士認為，這或是精準地抓住了居民們的財富焦慮，并將一整套成熟的方法論給付費會員們不斷洗腦，從而培養出了一批忠實的擁護者。

深房理的落網會是結束嗎？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在撰文中提到，深圳樓市的第一問題絕不是供應問題，而是杠桿問題。一旦杠桿控制了，樓市就降溫了。

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