雷達(dá)財(cái)經(jīng) 文|張凱旌 編|深海

4月13日深房理發(fā)布最近的一條微博時(shí)，已經(jīng)是其遭到深圳市住建局調(diào)查的第六天，這期間深房理多次以描述天氣或問候的形式，向粉絲們“報(bào)平安”，還在接受媒體采訪時(shí)表示自己“沒有炒房，沒有非法集資，沒有繞開限購(gòu)”。

“舉報(bào)者打著正義的幌子，干著見不得人的勾當(dāng)，歪曲事實(shí)無中生有捕風(fēng)捉影，給政府添亂，給城市抹黑，他才是應(yīng)該被懲處的小人！”這是深房理最近一條微博下贊數(shù)最多的一條評(píng)論內(nèi)容，在其下方，粉絲們整齊劃一地刷著“理總好”、“早”，而深房理的博文，僅僅是一句簡(jiǎn)單的“早安”。

4月13日深房理發(fā)布最近的一條微博時(shí)，已經(jīng)是其遭到深圳市住建局調(diào)查的第六天，這期間深房理多次以描述天氣或問候的形式，向粉絲們“報(bào)平安”，還在接受媒體采訪時(shí)表示自己“沒有炒房，沒有非法集資，沒有繞開限購(gòu)”。

深房理何許人也？資料顯示，其本名李雪峰，目前微博粉絲數(shù)達(dá)145萬，曾獲“微博2019V+價(jià)值榜年度大V”榮譽(yù)稱號(hào)，其長(zhǎng)期鼓吹“人人皆可買房，直至財(cái)務(wù)自由”的理論也收獲了大批擁躉。

4月4日，微博用戶“深房理裝修隊(duì)003”將102份深房理?yè)u籃會(huì)員炒房材料公開；四天后，包括深圳市住建局、公安局、市監(jiān)局、網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)局等在內(nèi)的七部門聯(lián)合發(fā)布通告稱，已針對(duì)網(wǎng)友舉報(bào)深房理違法違規(guī)的炒房行為開展調(diào)查。

目前，調(diào)查結(jié)果尚未公布。

從用“月薪”交首付，到炒房大V

李雪峰畢業(yè)于西安交大建筑系，24歲脫離體制后南下深圳，后來還開了自己的設(shè)計(jì)和餐飲公司。據(jù)媒體報(bào)道，李雪峰30歲出頭時(shí)，每月最高收入已達(dá)6萬元，他在深圳買的第一套房子，首付還沒有自己的月薪高。

隨著收入的不斷增加，李雪峰持有的房產(chǎn)數(shù)量也在逐漸上漲。2011年，他開通了微博，本希望以經(jīng)濟(jì)學(xué)博主自居，沒成想自己有關(guān)房地產(chǎn)的論述卻受到了網(wǎng)友的廣泛關(guān)注。

為了控制咨詢?nèi)藬?shù)的增加，李雪峰將咨詢的門檻一提再提，開始人們咨詢他一個(gè)問題需要花99元，后來逐漸提升至800元。2018年開通微博V+后，李雪峰將每個(gè)問題的價(jià)格定為288元，開通不久后即借此收獲十?dāng)?shù)萬元，同年，他還當(dāng)選為微博十大影響力房產(chǎn)大V。

隨即，“深房理”的名號(hào)開始在江湖上流傳。起初，這個(gè)名字意味著“深圳、房子、道理”，后來，這個(gè)名字象征著“財(cái)富”。

據(jù)李雪峰所述，其在微博連續(xù)寫文章兩年，共收入超五百萬。而在2015-2017年房?jī)r(jià)瘋漲的大背景下，深房理鼓吹“人人皆可買房，直至財(cái)務(wù)自由”的理論也收獲了大批擁躉。

2018-2019年，房?jī)r(jià)在見頂后有所回調(diào)，深房理則開始了引流的嘗試。彼時(shí)，深房理與另一微博情感博主“美媽陳小泉”合作，大量引入以“單親媽媽”為代表的會(huì)員群體，并開始發(fā)展“搖籃計(jì)劃”。

據(jù)悉，所謂搖籃計(jì)劃是指，來自深房理的專家會(huì)手把手教學(xué)員怎么落戶、籌首付、選房、辦貸款。媒體報(bào)道稱，2019年時(shí)，深房理?yè)u籃會(huì)員的數(shù)量就達(dá)到了近3000人。

那么，如何才能成為搖籃會(huì)員呢？在微博中爆料自己被深房理套路貸損失超200萬的“7蟹姐姐”曾在舉報(bào)文章中提到，為了參與搖籃計(jì)劃，自己需先繳納2980元會(huì)員費(fèi)，再繳納9800元的搖籃會(huì)員費(fèi)。據(jù)此計(jì)算，搖籃計(jì)劃中僅會(huì)員費(fèi)深房理就獲利三千多萬。

據(jù)知情人士透露，買到“包賺”房產(chǎn)是深房理博取信任的重要一環(huán)。而深房理“包賺”的底氣，源于要求搖籃會(huì)員購(gòu)買指定樓盤，這些樓盤包括佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)、諾德假日花園、山語海、前海時(shí)代廣場(chǎng)、中海陽(yáng)光玫瑰園、中海錦城、花樣年花郡、花樣年花鄉(xiāng)等，均是深房理的“概念盤”，扎堆于前海、紅山、寶中等片區(qū)。

以佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)為例，其面積約86.79平方米，為三房朝南戶型，2019年12月成交總價(jià)為845萬，2020年11月時(shí)成交總價(jià)已上漲至1300萬，漲幅達(dá)到454萬。

另?yè)?jù)風(fēng)財(cái)訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月-2021年1月期間，中海陽(yáng)光玫瑰園小區(qū)成交均價(jià)與周邊商圈均價(jià)差額漲幅1335.15%；諾德假日花園小區(qū)成交均價(jià)與周邊商圈均價(jià)差額漲幅552.34%；花樣年花郡小區(qū)成交均價(jià)與周邊商圈均價(jià)差額漲幅438.39%；花樣年花鄉(xiāng)小區(qū)成交均價(jià)與周邊商圈均價(jià)差額漲幅251.71%。

違規(guī)炒房被網(wǎng)友舉報(bào)

隨著粉絲群體日漸龐大，2020年深房理的“業(yè)績(jī)”迎來了新一輪的暴漲，并一直持續(xù)至2021年初。在此期間，其違規(guī)越界的膽子也是越來越大。

2020年伊始，隨著疫情爆發(fā)，大量中小企業(yè)面臨資金鏈斷裂的窘境，為此，國(guó)家放寬了經(jīng)營(yíng)貸的放款力度，經(jīng)營(yíng)貸不僅利率低至3.65%，還款周期也長(zhǎng)達(dá)20年。然而，由于經(jīng)營(yíng)貸可以用企業(yè)相關(guān)管理人員的房產(chǎn)做抵押，這一政策也被許多人用于違規(guī)炒房。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)了解到，經(jīng)營(yíng)貸不論首套房還是二套房，都是按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的7成放款，而且利率低于個(gè)人房貸利率。據(jù)廣州某按揭中介公司介紹，一些五年期、三年期的短期經(jīng)營(yíng)貸可以每月只還利息，到期再還本金。這為炒房者提供了“時(shí)間差”，只要在3年或者5年內(nèi)出售該房，就可以“空手套白狼”，直接賺取房產(chǎn)漲價(jià)部分價(jià)值。

值得一提的是，近日因102份炒房材料聞名全網(wǎng)的“深房理裝修隊(duì)003”對(duì)深房理違法違規(guī)行為的陸續(xù)揭露正是始于2020年4月，而“7蟹姐姐”的舉報(bào)則是在2020年5月。

7蟹姐姐稱，自己本沒有購(gòu)房名額和足夠的首付資金，但深房理卻自稱可以教學(xué)員“極致杠桿術(shù)”以實(shí)現(xiàn)買房一條龍服務(wù)，并可幫助會(huì)員用三成自有資金獲得七成銀行經(jīng)營(yíng)抵押貸款買下房子。于是，7蟹姐姐在成為搖籃會(huì)員后，在深房理的指導(dǎo)下，通過和其他有深圳戶口的深房理會(huì)員假結(jié)婚以及層層貸款等手段成功以728萬元購(gòu)入了深圳市南山區(qū)一套建筑面積為49.36平方米，使用年限70年的商品住宅。

然而，就在7蟹姐姐試圖用經(jīng)營(yíng)貸買房的過程中，深圳經(jīng)營(yíng)貸政策卻突然收緊，導(dǎo)致其無法支付高額墊資產(chǎn)生的利息，資金鏈斷裂，最終房產(chǎn)被深圳市羅湖法院查封。

7蟹姐姐所遭遇的事件只是眾多炒房團(tuán)中的冰山一角，而此事件中深房理采取的炒房手段在其所有的違規(guī)模式中也稱不上“出彩”。

深房理裝修隊(duì)003提供的資料顯示，2020年7月28日，深房理注冊(cè)了名為“房理”的小程序，其開發(fā)者為房理信息科技（深圳）有限公司，據(jù)天眼查，李雪峰在該公司的持股比例為99%。

房理的出現(xiàn)讓深房理對(duì)房產(chǎn)證券化的把控更加得心應(yīng)手，而“股份大廳”和“帕累托值”兩個(gè)板塊則成為違規(guī)的重災(zāi)區(qū)。

據(jù)悉，股份大廳是指，購(gòu)房前，深房理的會(huì)員會(huì)發(fā)布招募帖，尋找合伙人一同購(gòu)房，并簽訂協(xié)議按出資比例持有相應(yīng)比例的房屋“股份”。購(gòu)房成功后，搖籃會(huì)員則可在房理平臺(tái)發(fā)布房屋“股份”轉(zhuǎn)讓廣告。例如，一搖籃會(huì)員發(fā)布轉(zhuǎn)讓其占有的諾德假日花園一房源32.33%的股份，而此時(shí)距其買下此房屋僅5個(gè)月。

中國(guó)（深圳）開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長(zhǎng)余凌曲表示，轉(zhuǎn)讓房屋股份，一方面違反了房地產(chǎn)管理的相關(guān)法律法規(guī)，另一方面也涉嫌非法發(fā)行證券。在行業(yè)人士看來，目前沒有任何跡象顯示深房理與旗下平臺(tái)有金融資質(zhì)，這種情況下公開進(jìn)行聯(lián)合炒房，已經(jīng)不僅是“膽大包天”四個(gè)字可以形容的了。

另外，房理小程序中的帕累托值也暗藏玄機(jī)。會(huì)員將閑置資金注入其中，可獲得萬分之四的日息收益，若其他會(huì)員有借貸需求，深房理則會(huì)按照萬分之六的比例收取利息。

對(duì)于這一板塊，深房理平臺(tái)美其名曰是“為解決市場(chǎng)上墊資貴、墊資難，與周期長(zhǎng)等問題，還有應(yīng)對(duì)未來可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)等”。李雪峰則在朋友圈中表示，產(chǎn)品將“以我個(gè)人名義做擔(dān)保人，安全問題由我個(gè)人承擔(dān)。拆解時(shí)間半個(gè)月起借，不足半個(gè)月按14天支付，利息先按萬分之五一天計(jì)算。借貸雙方是私人借貸關(guān)系，錢直接匯到對(duì)方賬戶，回款直接進(jìn)入借出方。我只負(fù)責(zé)收利息和資金安全保障。”

雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，此前包括美團(tuán)、借唄等在內(nèi)的眾多互聯(lián)網(wǎng)巨頭網(wǎng)貸業(yè)務(wù)，其日利率普遍在萬二左右，最高為萬五，萬五的日利率折算成年利率高達(dá)18.25%，與之相比，帕累托值高至萬六的借貸日利率，高于互聯(lián)網(wǎng)巨頭網(wǎng)貸業(yè)務(wù)。

2020年10月，深房理甚至在微博中公然推廣“帕累托值”，有知情人士稱，該功能直至2021年3月5日才下線。有房產(chǎn)律師指出，這明顯是包裝了高級(jí)概念的集資放貸，平臺(tái)沒牌照是肯定的。

除此之外，在房理的“產(chǎn)品大廳”中，還可以掛賣房產(chǎn)，起到類似房產(chǎn)中介平臺(tái)的作用。不過，這一功能同樣需要牌照。

值得一提的是，2020年11月，深房理還舉辦了學(xué)員線下見面會(huì)，在“深房理裝修隊(duì)003”微博放出的圖片中可以清楚地看到，會(huì)上有學(xué)員借此交流房產(chǎn)“代持”、“招股”等事項(xiàng)。“千人炒房大會(huì)，這算不算非法金融活動(dòng)？”深房理裝修隊(duì)003質(zhì)疑道。

遭七部門約談，矢口否認(rèn)所有指控

2021年4月，網(wǎng)友對(duì)深房理的持續(xù)舉報(bào)得到了監(jiān)管部門的回應(yīng)。

4月2日，深圳人民銀行發(fā)布了《關(guān)于公布對(duì)經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題投訴舉報(bào)途徑的通知》，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有違規(guī)資金進(jìn)入，提供了舉報(bào)途徑。

當(dāng)日，深房理裝修隊(duì)003就舉報(bào)稱與深房理合作的美媽陳小泉涉申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款用于炒房，并稱其個(gè)人總資產(chǎn)已超3500萬元。兩日后，深房理?yè)u籃會(huì)員102份炒房材料被曝，形式基本為微信聊天截圖，內(nèi)容則多為代持人招募股東。“7個(gè)500人群，加起來超過3000人了，前11個(gè)都是跟深房理或他們公司有關(guān)聯(lián)的人員”，深房理裝修隊(duì)003在后續(xù)的爆料中提到。

4月8日，深圳市住建局正式對(duì)深房理展開調(diào)查。七部門聯(lián)合發(fā)布的有關(guān)《通告》顯示，深房理被舉報(bào)的違規(guī)行為包括：

涉嫌教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購(gòu)房資格；涉嫌非法集資，以合資入股、眾籌等名義，向不特定對(duì)象募集資金用于購(gòu)房并承諾返還收益；提供一條龍服務(wù)教唆協(xié)助借款人騙取信貸資金違規(guī)用于購(gòu)房；虛假?gòu)V告；通過其公眾賬號(hào)、聊天群組發(fā)布虛假不實(shí)信息。

《通告》發(fā)布后，“深房理”火速解散多個(gè)群聊。同時(shí)，深圳某商業(yè)銀行緊急排除支行員工與“深房理”是否有業(yè)務(wù)合作；并對(duì)抵押物為“深房理”密集交易的5個(gè)小區(qū)的相關(guān)業(yè)務(wù)，進(jìn)行全面排查。

不過針對(duì)這些指控，深房理在接受風(fēng)財(cái)訊采訪時(shí)一律予以否定。

“炒房肯定沒有”、“非法集資的事情，我從來沒收過會(huì)員一毛錢，有的話早就查到了”、“法無禁止即可為”、“我就是傳播正確投資知識(shí)，沒有別的了”、“殺豬盤得有受害者，沒有受害者哪來的殺豬，再說我交的學(xué)費(fèi)是明碼實(shí)價(jià)的，這跟殺豬有啥關(guān)系？”

行業(yè)人士：深房理精準(zhǔn)抓住財(cái)富焦慮心理

在深房理近期發(fā)布的幾條微博下方的評(píng)論區(qū)中，都能找到不少支持其的“鐵粉”，縱使深房理遭遇各路媒體的口誅筆伐，也仍有一些粉絲高呼“理總加油”，還有粉絲表示，“清者自清”。

2020年11月，深房理舉辦的線下見面會(huì)有上千人從全國(guó)各地趕來，會(huì)上深房理甚至宣布要培養(yǎng)1萬名“職業(yè)房產(chǎn)投資人”，還推出引路人制度，每推薦一名付費(fèi)的搖籃會(huì)員，推薦人就能拿到一筆傭金。看上去，這種推廣方式似乎與傳銷無異。

細(xì)數(shù)深房理曾經(jīng)宣講過的諸多名言，“炒房讓未來房?jī)r(jià)更加便宜”、“炒房是在為社會(huì)貢獻(xiàn)價(jià)值”、“深圳房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”、“絕大部分房貸和負(fù)債不用還”……行業(yè)人士認(rèn)為，這或是精準(zhǔn)地抓住了居民們的財(cái)富焦慮，并將一整套成熟的方法論給付費(fèi)會(huì)員們不斷洗腦，從而培養(yǎng)出了一批忠實(shí)的擁護(hù)者。

深房理的落網(wǎng)會(huì)是結(jié)束嗎？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在撰文中提到，深圳樓市的第一問題絕不是供應(yīng)問題，而是杠桿問題。一旦杠桿控制了，樓市就降溫了。

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