戴德梁行華東區董事總經理  黎慶文

城市更新對于激發城市內在活力、升級產業結構、打造宜居環境，意義重大。“實施城市更新行動”寫入《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，標志著中國的城市更新進入了一個新階段。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文接受澎湃新聞記者采訪時表示，未來中國的城市將以可持續發展為導向，以城市有機更新驅動美好生活的實現。

國外：可持續發展理念深入人心

戴德梁行長期關注全球城市更新，并參與了眾多項目。黎慶文介紹，國外城市更新經歷了四個階段，分別為貧民窟更新、福利性質的社區重建、市場導向的舊城重建、注重人居環境的社區重建。

最早的城市更新可追溯至1930年代英國的格林伍德住宅法（Greenwood Act）。政府對貧民窟土地予以征收，以較低價格轉售給開發商進行更新。二戰期間，英國近40萬棟貧民窟房屋被毀。在倫敦等遭受嚴重轟炸的城市，重建計劃規模更大，也更激進。這是世界范圍內城市更新的第一個階段。

1960-1970年代，西方國家經濟快速發展，人們認為政府有責任為居民提供更好的公共服務。這個時期的城市更新注重對弱勢群體的關注，強調改造社區的原居民能夠享受到更新帶來的社會福利和公共服務。

1980年代，西方國家的政府與開發商深入合作，出臺激勵政策，提供寬松的投資環境，投資商在市中心修建標志性建筑、豪華娛樂設施，借以吸引中產階級回歸市中心，刺激舊城經濟增長。1980年，英國成立了專門的城市開發公司。這一階段城市更新的典型案例是英國斯皮塔菲爾德（Spitalfields）傳統商業區改造。

1990年代以來，可持續發展理念逐漸深入人心。城市更新開始強調從社會、經濟、物質、環境多維度綜合治理城市問題和強調社區角色參與。同時，社區歷史建筑的保護，鄰里社會肌理的保持，與消除衰退、破敗現象同樣重要。這些理念最早體現于1991年英國的“城市挑戰”計劃中，英國政府將20個與城市更新有關的基金合并為“綜合更新預算”。這一階段的典型案例還有美國紐約Dumbo區、德國杜塞爾多夫媒體港等。

上海：要實現可持續的有機更新

兩院院士、建筑學家吳良鏞提出的城市有機更新理論認為，從城市到建筑，從整體到局部，如同生物體一樣是有機聯系、和諧共處的。城市建設應該按照城市內在的秩序和規律，順應城市的肌理，采用適當的規模、合理的尺度，在可持續發展的基礎上探求城市的更新發展，不斷提高城市規劃的質量，使得城市改造區的環境與城市整體環境相一致。

2015年發布的《上海市城市更新實施辦法》，要求推動地區功能發展和公共服務完善，實現協調、可持續的有機更新。

此前一些地方大拆大建、推倒重來的粗放更新模式，因其導致的資源浪費，區域歷史、文化特質特征的破壞，百城一面、水泥叢林的城市面貌，而備受詬病。顯然，這樣的更新模式，不是有機更新。

黎慶文表示，上海大規模的城市更新幾乎同步于改革開放。在幾十年間的城市更新行動中，城市發生了翻天覆地的變化。代表性案例包括南京路項目、太平橋新天地項目，以及世博會背景下的江南造船廠、上鋼三廠所在中心城區黃浦江兩岸功能轉型和再開發等。這一時期的大規模建設，使得城市面貌煥然一新，基礎設施日趨完善，居住環境和生活條件得以改善。

2017年，上海又提出從“拆改留并舉，以拆為主”轉向“留改拆并舉，保留保護為主”。此后，城市更新的方式日益多元化，在政策、機制等方面進行了積極的探索與創新，呈現出多種主體參與、多種改造類型、多個層次角度的新局面。在保持歷史風貌和建筑肌理的前提下，加大修繕力度，實施局部拆除重建，恢復老城區功能和活力。

新時代、新需求、新機遇

“內在需求和外部環境均已發生變化，歷史的城市更新方式可能無法解決新的需求和矛盾，上海的城市更新仍面臨周期長、成本高、難度大等一些難點。”黎慶文說。

他表示，未來產業升級、消費提質、民生服務、文化復興將成為城市更新的主命題。中國的城市將以可持續發展為導向，以城市有機更新為動力驅動美好生活的實現。

在上海，城市更新依然有很大空間和機遇。

第一、存量工業轉型升級。上海工業倉儲用地約占城市建設用地的27%，是紐約、東京的2到3倍。根據“2035規劃”，工業倉儲用地將壓縮至10%-15%，可騰挪出400平方公里的建設用地指標。“工改工”地塊主要進行結構調整與功能升級，重點發展高端制造業、戰略性新興產業和生產性服務業；“工改商”地塊重點發展現代服務業和生產性服務業等，進一步完善城市公共服務功能。

第二、歷史風貌區保護改造。據戴德梁行不完全統計，上海現存近5000幢老洋房，形成了131個風貌保護街坊，僅市級優秀歷史建筑就達到1126處，中心城區約有730萬平方米里弄房屋需要保留保護。風貌保護是上海歷史更新一個恒久的命題。“十四五”規劃提出城市建設發展需要保留和傳承歷史文脈，重塑城市自身的特色。通過對歷史風貌區的活化改造，不僅可以實現文化的保護與傳承，更能擴展商業與產業的發展空間，實現片區活力煥新、特色更迭。上海新天地、衡復風貌區、思南公館等都是經典的歷史風貌保護活化案例。

第三、中心區低效資產更新。目前上海竣工樓齡超過10年的商辦物業面積超3000萬平方米，其中辦公樓約占43%，商業用房約占57%，大量老舊商辦物業存在更新改造需求。另外，上海中心區也存在大量閑置資產、低效資產、困境資產甚至不良資產亟待盤活。

第四、老舊街巷魅力提升。據統計，上海大約有47.5萬個商業網點，而其中馬路小網點占90%。“后街經濟”發展的意義不僅在于形成更加完整的商業生態，對于一些創意型、科技型企業來說，“后街”也成為產業發展的樂土。以紐約硅巷為例，在曼哈頓的老舊街區中聚集了諸多媒體類、創意類、數字類企業，依托活力城區豐富的消費場景，獲得了更多靈感來源與場景數據。在中國，上海、北京、天津、成都、合肥先后提出后街經濟的建設，未來圍繞商業主街區或大型商業網點，將衍生出后街改造更新市場，逐漸構筑主街-特色街-后街完善的商圈生態，并促進創意型、科技型產業回歸都市。

第五、老舊社區物業改造。2021年2月上海《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》指出，“十四五”期間，將全面完成非舊改地塊無衛生設施舊住房改造，其中拆除重建住宅約280萬平方米，舊住房改造約5000萬平方米。加速推進老舊小區的更新改造將為物管行業提供市場增量。