2021年以來，隨著一線城市和熱點二線城市房價上漲壓力的增大，北京、上海、廣州、深圳等各大城市紛紛宣布嚴查抵押經營貸購房行為。

抵押經營貸變相流入樓市，被認為是推動2020年以來一線城市樓市升溫的原因之一。

除了影響房價穩定外，它還將對中小企業生產經營形成“擠出效應”。針對中小企業融資的信貸優惠政策，其初衷是為了對沖疫情沖擊，避免企業因資金鏈斷裂而倒閉。但信貸資金流入樓市造成房價上升，反而抬高了企業經營成本，不利經濟復蘇。

信貸資金流入樓市，還會使得住房融資脫離監管，針對房貸設置的宏觀比例紅線失效，防范住房市場風險流于形式。

嚴查抵押經營貸流入樓市，有利于維護樓市平穩運行，更有利于避免疫后經濟“脫實入虛”。

我們也看到，抵押經營貸只是信貸資金流入樓市的“便道”之一。只要宏觀信貸規模不大幅緊縮，嚴厲圍堵下，市場還是有辦法通過其他方式將信貸資金挪入樓市。針對特定信貸方式的“精準打擊”，仍然存在被市場繞過的可能。

商業性信貸資金流入樓市現象一直存在，但問題以前并不突出。長期以來，消費貸、信用貸、抵押經營貸等商業性貸款被主要用于非購房用途。違規流入住房市場以零星個案為主，一般用于短期拆借應急。對市場走勢的影響較小，自然也從未受過監管層如此高度重視。

以前商業性貸款違規進入樓市難以形成規模，主要原因是商業性貸款利率遠高于住房按揭貸款利率。由于住房按揭貸款期限長、還款穩定且違約風險相對低，住房按揭貸款利率的市場定價要天然低于商業性貸款。為了鼓勵居民購買自住住房，購買首套住房享受政府的政策支持。自從我國1998年首次引入住房按揭貸款以來，首套住房按揭貸款一直受到一定的政策扶持，具有利率優惠性質。

從投資角度看，住房投資具有低周轉、期限長、變現慢等特性，并不適合于使用較高利率的貸款。如果通過其他途徑獲取商業性貸款用來購房，往往收益難以覆蓋成本，或者現金流難以應付利息支出。這具有很高的虧損風險和資金鏈斷裂風險，所以實際上真正這么做的人并不多。

2020年以來，信貸市場出現了住房按揭貸款和商業性貸款利率倒掛的新形勢，這為商業性貸款成規模進入樓市創造了條件。

商業性貸款的利率普遍低于住房按揭貸款利率，這是以前所未曾有過的。2020年以來，受全球寬松貨幣環境、信貸政策支持中小企業融資與個人消費等因素的綜合作用，商業貸款的利率大幅降低。消費貸款、信用貸款的主流利率降至4.36%，抵押經營貸款的主流產品利率低至3.85%。

另一方面，為了房地產調控需要，住房按揭貸款利率并未同步降低，從而形成利率倒掛與扭曲。據2021年1月份貝殼研究院監測，36城主流首套住房按揭貸款利率為5.23%，二套利率為5.52%，均高于消費貸、信用貸及抵押經營貸主流產品利率。于是，一些先知先覺的購房者開始設法將低利率的商業信貸資金轉入高利率的樓市套利。

與以往住房按揭貸款利率低于商業性貸款不同，在新形勢下使用商業性貸款購房資金成本更低，信貸資金流入樓市更易形成規模。房地產信貸市場出現存量房貸資金來源置換、限貸隱性松綁、房貸曲線擴張等新苗頭，住房融資監管難度加大。

首先，存量房貸資金來源被部分置換為商業性貸款。為降低利息成本，部分存量住房按揭貸款被提前歸還。購房者改用抵押經營貸等商業性貸款來替換原有房貸，從而達到降低資金成本的目的。這相當于存量房貸曲線降息。

其次，在將存量房貸置換為商業性貸款過程中，往往伴隨著房貸總額的擴張。由于房價持續上漲，早期的房貸原始貸款額一般較低。在重新抵押貸款時，可以根據最新評估價七成貸款。這樣可以把購房后房價繼續上漲部分也重新貸出來，相當于房貸曲線擴張。

最后，針對二套房貸款限制逐步失效。購房者可以先拆借資金全款購房，再以抵押經營貸的形式把購房款以比按揭貸款更低成本更高成數貸出來，補上原有墊資。這相當于繞過了針對二套和多套住房的住房按揭貸款政策限制。

總之，只要住房按揭貸款和商業性貸款的利率倒掛存在，商業性貸款流入房地產市場的壓力將會持續存在。不僅投資投機者可使用商業性貸款來支付房款，首次置業者也能使用這種方法來降低利息壓力。甚至存量住房按揭貸款也會出現提前還款改用商業性貸款的現象。

住房按揭貸款與商業性貸款利率出現倒掛，是2020年以來一線城市樓市升溫的原因之一。雖然商業性貸款流入房地產市場壓力增加，但在當前全球經濟前景存較大不確定性、疫情因素對經濟增長沖擊較大的背景下，房價全面上漲的可能性并不大。房地產投資主要方向仍是市場容量大、資金相對安全的城市。在各類城市中，一線城市和部分強二線城市房地產流動性好，二手房市場發達，更受投資投機資金的看好。

當然，比一線和熱點二線城市房價上漲更值得關注的是，信貸資金“脫實入虛”流入樓市，將對中小企業生產經營形成“擠出效應”。

如前所述，雖然商業性貸款流入樓市現象一直存在，但商業性貸款成規模流入樓市并對局部房價走勢發生重要影響，則是2020年以后的新現象。其背后的原因是商業性貸款與房貸利率倒掛，本該享受低利率的房貸卻維持著更高的貸款利率。

對于抵押經營貸等商業性貸款流入樓市，除了圍堵之外，更重要的是適度降低房貸利率，消除或緩解因利率扭曲帶來的住房信貸市場與商業信貸市場的“壓差”。

“房住不炒”本身包含“房子是用來住的”及“不是用來炒的”兩重含義。對于以居住為目的購需求，理應給予充分的政策支持。這既有利于改善居民住房水平，也有利于促進經濟增長。居民購房利息負擔降低，還有利于促進消費。而對居民自住性購房的政策支持，最重要的就是信貸支持。即使撇開政策優惠，按正常的市場機制，房貸作為穩定性優質中長期貸款，其利率也應低于而不是高于一般商業性貸款。

因為擔憂房價上漲而刻意將自住性購房的利率控制在高于市場合理利率的水平，在一定程度上會加重居民家庭的購房負擔。在信貸市場整體利率大幅度下調的條件下，有必要適當調低首套住房及改善型二套住房的按揭貸款利率，逐步促進房貸利率的市場化。

通過調低自住性購房的按揭貸款利率，既可以維持針對自住性購房的政策支持力度，還可以降低商業信貸和住房信貸市場的利率壓差，緩解資金倒灌。

疏堵并舉，能更有效地穩定住房市場。

（作者鄒琳華為中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，緯房指數創始人）