原創 亞洲通訊社社長徐靜波 靜說日本

日本最大的不動產中介公司——三井不動產REALTY的國際部長，有一個很稀罕的名字，叫“橫溝大”，我估計他的祖先，是一位水利專家。

中國的大年初一那一天，我去拜會他，想跟他聊一個問題：日本的高級公寓，跟中國的高級公寓，到底有啥不一樣？

三井不動產REALTY總部在臨近首相官邸的霞關大廈，那是三井不動產公司在1968年建造的36層商務大樓，當時是日本最高的大樓，過去半個世紀，依然如新。

找橫溝部長聊這一個話題，是因為他在北京和上海，擔任過三井不動產集團中國公司的投資推進部總監，在中國這兩大城市，工作生活過4年。

以房子買賣作為職業生涯的橫溝部長

日本企業有一個不成文的規定，在海外工作的高級管理層干部，都必須居住在當地最為安全的公寓，自然，這樣的公寓一定是高級公寓。

橫溝部長在大學畢業后，就進入三井不動產集團，一輩子做一件事：買賣房子。

聊起自己住過的北京與上海的高級公寓樓，橫溝部長談了四點觀察：

第一，與日本的公寓相比，中國普通也好、高級也好，都沒有進門的“玄關”，一走進家，就是客廳，于是，鞋子就脫在客廳里，這一點，與日本的公寓設計有差異。

日本的住宅，無論是公寓還是一戶建，進門都有一個“玄關”，這個“玄關”低于房間與客廳地面約6厘米，1.5-2平方米大小，專門用于脫鞋換鞋。

橫溝部長說，日本住宅的“玄關”設計，有兩個考慮，第一是為了衛生，外面進來，鞋底總會帶一些塵土，在玄關換好拖鞋，就能保證家里地面的干凈。第二，在日本人的意識與價值觀中，一切事物都有“境界線”，而在家里，家門就是一個“境界線”，門外稱為“外（そと）”，門內稱為“內（うち）”，門外的東西不可輕易帶入門內，這是日本人的一個基本意識。正因為日本人的意識與價值觀中有這么一條“境界線”的概念，因此，自古以來，日本人認為，鞋子必須放在“門外”，而不能穿著進屋。這個“玄關”就起到了一個“境界線”的作用——脫了鞋，才進家門。

“玄關”是日本住宅的獨特設計

第二點觀察是，日本的公寓設計中，除少數小面積的單身公寓之外，“干”與“濕”是嚴格分開的，而中國大多數公寓是沒有嚴格分開的。這里的“干”，主要指的是廁所，而“濕”主要是指“浴室”，北京和上海的高級公寓樓里，廁所與浴室大多放在一起，從日本的視角看，這樣濕環境的座便器，很容易生長細菌，不利于健康。

對于許多日本人來說，廁所是一個很特別的地方，不僅被認為是財神居住的場所，更是一個人靜靜看書，思考問題的“獨立空間”，所以，日本人對于廁所的重視，不亞于對房間的在乎。不僅天天擦洗，而且還會放上各種香水和防臭劑，甚至放上鮮花，營造一個干凈、舒適的空間。

日本一般家庭的廁所，都是獨立設置的。

橫溝部長的第三點觀察，是北京上海的高級公寓，缺乏公用與共用的空間。日本的高級公寓樓里，一樓大廳會裝飾成五星級酒店般的大廳，會有沙發、會客區，甚至還有高級的貴賓會客廳。同時，大樓內，還有居民共用的健身房、圖書室、會議室、咖啡吧和來賓專用客房等，盡可能地提供居民之間的交流空間，創造一個“大家庭”的生活環境。那么，中國大多數高級公寓里，除了健身房，很少有其他的共用設施。

觀察的第四點，是日本的高級公寓樓里，大多會在大樓的高層部分，也就是最好的位置，設置一個公用的多功能宴會廳，供居民們舉行各種沙龍酒會、招待親朋好友聚會時使用，餐飲都可以自己帶，既體面，又省錢。

日本高級公寓樓擁有許多的公用設施以作為居民的交流場所

橫溝部長說，我離開中國已經有5年，最喜歡的是，中國公寓的層高，比日本高朗。我相信這幾年，中國的高級公寓樓的建設與設計，一定會有許多的改變。但是，從使用的便捷性和公寓樓的功能性來說，增加一些日本公寓的元素，可能會有更多的高級感，同時，也有利于增進居民之間的相互交流，不至于隔壁住著誰都不知道。

三井不動產REALTY公司是三井企業集團的重要成員，成立于1969年，距今已有52年的歷史。

該公司作為不動產中介與顧問公司，早在上世紀70年代，就在日本的不動產流通市場，創造了兩個先例：

第一，導入“三井式加盟制度”，在東京首都圈的埼玉縣、千葉縣、神奈川縣設立了10多家住宅銷售公司，建立了區域連鎖網絡。

第二，強化企業的品牌意識與文化意識，創立了“三井のリハウス”（三井Rehouse）這一品牌，使之成為了日本社會“二手房交易”的代名詞。

1986年度-2019年度，三井不動產REALTY公司集團已經連續34年，保持了日本不動產買賣中介交易件數全國第一的記錄，成了日本名副其實的“不動產銷售王”。

三井大廈的“舊瓶裝新酒”就體現了一種敬物之心

與別的不動產中介公司不同的是，三井不動產REALTY公司不僅做中介，中介完了之后，還為客戶繼續提供房屋的改造設計、管理等咨詢服務。

而其中最受大家歡迎的是，二手房的改造咨詢服務。

日本的房子維護的都很好，即使是80年代建的公寓樓，都看不出太多的陳舊。當客戶買下二手房之后，三井不動產REALTY公司不是揮揮手告別，而是根據客戶的要求，再提供二手房的改造與設計等咨詢服務。

“一般人理解，二手房的改造只是更換一些設備做一些裝修，但日本的公寓房內的隔離墻，基本上都不是承重墻，也不是磚混結構的材料，因此都可以敲掉，重新分割空間，重新設計裝潢，變成一個嶄新的家。”橫溝部長說，中國有句俗語，叫“舊瓶裝新酒”，我們的這一做法，就是中國的“舊瓶裝新酒”的理念，一方面體現對于舊物的敬重之心，避免拆建浪費，另一方面，也是最大程度地滿足客戶的求新愿望，尤其是中國客戶，大家都喜歡“自我流”的家居設計，別人住過的房子，如果能夠進行徹底改造，那么，住在同一個地方，心境就會大不一樣，會有一種“這才是我家”的好感覺。

三井不動產REALTY公司的一個理念，就是：讓舊家變新家。

這幾年，日本的住宅市場正在發生變化，以前是以新建公寓樓為主，現在二手房市場已經超過了新建公寓樓市場。2016年時，日本全國二手房的成交量已經達到3萬7189戶，而新建公寓樓的出售量為3萬5772戶，已經出現了逆轉。而到2019年，二手房的成交量更是達到3萬8109戶。

我問橫溝部長：“與10年前相比，東京市中心的房價漲了多少？”

橫溝部長說：“如果說房價的話范圍比較大，因為東京市中心有新房，二手房，也分為公寓，一戶建或者投資用大樓等等。如果就東京市中心高級公寓的二手房房價進行比較，10年間是漲了30%以上。”

這幾年，三井不動產REALTY公司國際部為中國客戶提供了許多的房屋和商業大樓的中介服務。

我問橫溝部長：“您對于中國人在東京投資買房，有什么好的建議？”

橫溝部長倒也直爽，說了四點：

第一，在東京買房子，眼睛并不一定要盯在山手線（輕軌環城線）之內，當然，山手線之內的資產保值性很高，但是購買成本也大。東京的地鐵輕軌四通八達，交通十分便捷，大家可以根據自己的資金實力和購買用途，選擇不同的區域。

第二，買房時，不要拘泥于東京的哪一個區，好像港區、涉谷區是高級住宅區，江戶川區就變成了“下町”，要重在看房子的質量，尤其要選擇距離地鐵輕軌車站近的地方，上下班便利、生活便利，這些都應該是優先考慮的因素。

第三，買房子時不要亂砍價，一開口就要求便宜20%，這就超出了各方所能承擔的利益范圍，會被認為是“不誠實，沒誠意”，買房當然可以談價格，但是，日本社會沒有“高價低買”的習慣，砍價要在合理的范圍內，一般砍3-5%，還是有余地的。

第四，要注意高回報不動產的宣傳。東京不動產的回報率一般都在3-5%之間，如果有中介公司說可以回報8-10%以上，那就有水分，對于這樣的物件，需要警惕。

最后，橫溝部長對我說，徐社長得告訴一下中國的朋友們，在日本買房子跟擁有日本居留簽證是不搭界的事，日本不是一個投資移民國家，你掏錢買了房子，就可以得到日本的居留簽證，甚至有說可以拿到綠卡，這都不現實。我們更多地愿意為在日本工作生活的中國人，還有不以移民為目的的中國朋友提供實實在在的服務，誠實買賣，比什么都重要！

原標題：《中日兩國的高級公寓，到底有啥不一樣？》

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