2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情后依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。

金地集團董事長凌克

疫情和“三道紅線”新規雙重壓力之下，房企們步入新的賽道，戰略開始分化，有人收縮陣地縮減規模，有人賣股權降負債；亦有房企在此復雜的市場環境之下，擴充土地儲備，提高市場占有率，實現超預期的增長。

近日，金地集團（600383.SH）董事長凌克接受澎湃新聞（www.6773257.com）記者專訪，分享了對當下熱點問題的看法，并金地集團戰略進行解讀。

疫情影響了許多企業的發展，凌克介紹，疫情期間，公司抓住窗口期，儲備了總量豐富又質地優良的土地，為公司持續發展提供有效的資源保障。同時根據不同城市的市場變化，靈活調度供貨，抓住市場回暖的機遇，在2020年實現了較好的銷售業績。

對于新形勢下的公司戰略布局方向，凌克認為，中國的城鎮化進程還會繼續，上一個階段的城鎮化是農村人口向城鎮轉移，下一個階段的城鎮化將是城市內不同層級的人口遷移和不同城市之間人口的轉移，比如鄉鎮進城和縣城人口進市，即城市發展分化。

凌克稱，這是由產業發展、資源稟賦、地方政府執政能力和效率等多因素產生，已經對城市發展產生影響，未來影響會更加顯著。金地集團加密已進入城市的投資，提高市占率，不會過度下沉，為下沉而下沉。

房地產進入一個新的發展階段，對企業的綜合要求更高，凌克介紹，公司的產業覆蓋了體育、教育、大健康、科創園、智造園、產業小鎮等領域。截至2021年1月，金地已在全球15座城市布局了31個產業項目，管理面積超過300萬平米。

以下為澎湃新聞記者對凌克的采訪實錄：

澎湃新聞：疫情期間，公司采取了哪些應對措施？

凌克：面對新冠肺炎疫情的沖擊及嚴峻復雜的市場環境，公司及時推出線上售樓處，在疫情環境中助力銷售，同時根據不同城市的市場變化，靈活調度供貨，抓住市場回暖的機遇，在2020年實現了較好的銷售業績。

（1）加強產品研發：針對疫情引發的新居住需求變化，公司產品研發推出"金地健康家"標準，提供從社區及居室的全套產品解決方案。

（2）提高土地投資拓展質量：堅持對宏觀經濟和市場狀況持續監測分析，準確把握投資周期，運用多種投資方式，提高投資質量。疫情期間，抓住窗口期，儲備了總量豐富又質地優良的土地，為公司持續發展提供有效的資源保障。

（3）提高綜合服務管理水平：通過信息化、智能化手段加強疫情防控，提高綜合服務管理水平。通過人臉識別、體溫監測、巡邏機器人等科技手段，助力社區居民防疫，得到社會各界廣泛贊譽。

今年的疫情給我們的工程、營銷等工作帶來了巨大的挑戰。在保障員工安全的前提下，公司今年克服種種困難推動在建項目有序復工，供貨保障工作表現出色；我們還以互聯網工具為平臺，與客戶建立直接聯系，加強自銷團隊的銷售力，打造了新模式下的銷售組織形式。這些都為我們的業績實現提供了有力保障。

澎湃新聞：“三道紅線”規則之下，公司有何應對措施，取得了哪些成效？

凌克：2020年，銀行和監管機構為地產企業設置的“三條紅線”政策出爐后，金地公司穩居"三條紅線"綠檔，各項財務指標均處于安全線以上。

過去多年來，金地公司一直恪守財務安全底線，嚴格控制有息負債，主要采取的措施包括：

（1）金地公司始終堅持平衡發展觀，在追求公司業績較好發展的同時，不過分推高財務杠桿。

（2）負債率控制始終是金地公司內部管理的重點之一，在過去的10多年中，金地公司的凈負債率平均在50%左右，扣除預收賬款后的資產負債率也未超過70%。

（3）控制有息負債的同時還要保障公司的正常發展，就要求管理好經營、投資和融資三個方面的資金流動，運營要做到精細化和精確化，投資要高質量和守紀律，融資要匹配經營需求和控制融資成本。

（4）隨著規模的增長，業務的多元化，公司的現金流越來越多樣和復雜，對管理工作的及時性和準確性也提出了更高的要求，這就需要更多依靠數字化和信息化的手段，搭建預測模型，加強信息化系統建設。

（5）總的來說，金地公司將會繼續按照三條紅線的標準，安排好融資計劃，確保負債增長不超過資產的增長，同時加強開發提效，更多依靠經營現金流實現發展。

澎湃新聞：房企們紛紛涉足長租、科技、產業園等新業務，公司如何看到房企轉型，有看好或者想要涉足的新業務嗎？

凌克：金地已經積極布局了體育、教育、大健康、科創園、智造園、產業小鎮等領域。

在養老方面，目前我們已經布局了全國5個城市（上海、深圳、南京、天津、西安），針對不同年齡段、不同健康狀況的長者提供社區養老、機構養老的不同解決方案。

未來我們將持續擴大布局全國主要城市，將養老床位數量做到一定體量（2022年2000張），CCRC持續照料社區重點布局。同時堅持養老與醫療的結合，頤養結合。

在醫療方面，目前我們深圳項目已經落地，上海8號橋項目也在籌備中。未來我們的目標是通過線上線下，社區醫療和遠程診療等方式做好社區醫療服務，同時在做好基礎社區醫療服務之外，也會嘗試做康復、婦幼兒科、腫瘤等特色專科醫院，形成有層級的醫療產品服務。

在教育方面：我們以K12民辦雙語國際化學校為主體，以國際學校為引擎，以金地互聯網教育創新中心、幼教托育教育、社區教育為助推器，整合中國科學院、中國科學院大學、中國教育科學研究院、英美TOP30強的K12名校等國內外頂級教育品牌和資源，繪就金地教育的戰略發展路線圖。目前，金地教育已經全面布局北京、深圳、南京、杭州、重慶、武漢、義烏等重點城市。

在體育方面，金地從1996年開始布局體育產業，2010年成立弘金地，深耕網球運動10年形成賽事、球員、場館、科技的全產業鏈，賽事上從深圳公開賽到WTA年終總決賽十年運營權；球員上搭建了從頂級球星到弘小苗的梯隊；場館上從單一社區配套網球場發展至全國14家直營俱樂部及綜合運動空間，所運營的南京體育公園獲得國家體育產業示范項目，坪山體育綜合體獲得廣東省體育產業示范項目；科技上自主研發智能網球場軟硬件系統，實現球場無人化管理。

未來金地將進一步做強網球運動，在全國開展"1010"計劃，（即用10年時間在10個城市培育出世界Top10的網球運動員），拓展運營網球場數量，形成規模效應；積極拓展冰雪、攀巖、帆船等賽事，與網球賽事一起打造全天候賽事體系；豐富場館和俱樂部運營，提供多元化的運動健康服務。

在產業方面，截至2021年1月，金地已在全球15座城市布局了31個產業項目，管理面積超過300萬平米。在國內，我們已經實現全國化布局，在華東、東北、華北、華南和中西部核心城市都有項目落地。產業的招商成果豐碩，以深圳威新軟件科技園為例，該園區吸引了英特爾、英偉達、亞馬遜、大疆、松下等50余家優質高科技企業進駐園區，世界500強、上市公司等同類型的企業租賃面積超70%。

金地園區的建設招商運營與城市發展息息相關，所以我們各園區的發展也得到了各級領導的關注，接待了逾1000批次的中央及各省市領導參觀考察，習近平總書記和李強書記都給予了我們高度評價。在行業內，金地威新綜合實力得到了業界認可，2020年公司入選克而瑞、億翰智庫、中國指數研究院三家權威產業研究機構排行榜TOP10。

未來，金地將繼續精研行業、精準定位，聚焦人工智能、生命科學等高科技產業方向，加快全球孵化器運營和專業方向主題園區開發建設運營，形成投資、孵化、加速、園區建設運營一體化的協同發展模式，這就是金地產業發展的終極目標。

澎湃新聞：2021年公司的戰略布局方向，最看好的區域和城市，原因是什么？

凌克：金地公司一直認為，中國的城鎮化進程還會繼續，上一個階段的城鎮化是農村人口向城鎮轉移，下一個階段的城鎮化將是城市內不同層級的人口遷移和不同城市之間人口的轉移，比如鄉鎮進城和縣城人口進市，即城市發展分化。這是由產業發展、資源稟賦、地方政府執政能力和效率等多因素產生，已經對城市發展產生影響，未來影響會更加顯著。

（1）會帶來城市群和都市圈的發展，這是對布局下沉有啟示和深遠影響的。比如長三角和珠三角已經形成一定規模的城市群，這兩個城市群里的三四線城市與核心一二線城市的互動、人口交流、承接產業轉移的能力和機會更大，房地產發展空間也會更大。

（2）核心一二線的產業門檻更高，溢出效應更明顯，在這種趨勢下，通過產業等新業務和這些城市群的三四線城市勾地機會也比一二線更大，獲取規模性土地的可能性也更多。

（3）內地也會形成幾個大都市圈，比如武漢、成渝、鄭州等，目前只是雛形，目前還沒有明顯的反哺周邊城市和產業溢出，但是未來有機會形成，這些城市周邊有下沉的機會，但要看時機和地價的合理水平。

（4）當然分化下下沉市場也有風險，比如某些產業基礎弱、人口外流明顯的內地和東北三四線，風險大于機會，一方面人口和產業受到三大都市圈的吸收，另一方面也受到本省省會的吸納。

（5）不過，中國幅員遼闊，人口眾多，重要交通節點、自身產業基礎較雄厚、人口體量大的三線城市，也是成為重要的節點性城市，具備量和價的發展空間，既不在三大城市群，也不屬于內地某個核心都市圈，比如徐州、臨沂等，也是可以研究和下沉布局的。下沉的過程中，一是風險和機遇并存，二是需要結合和迎合當地政府的產業發展訴求，三是充分利用下沉城市的合作資源。

不過，金地總體還是以一二線布局為主，目前已經進入71個城市，后續將是深耕和廣拓結合，加密已進入城市的投資，提高市占率，不會過度下沉，為下沉而下沉。