2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展之道。

疫情和“三道紅線”新規(guī)雙重壓力之下，房企步入新的賽道，戰(zhàn)略開始分化，有人收縮陣地縮減規(guī)模，有人賣股權降負債；亦有房企在此復雜的市場環(huán)境之下，擴充土地儲備，提高市場占有率，實現(xiàn)超預期的增長。

近日，旭輝控股集團（00884.HK）董事局主席林中接受澎湃新聞（www.6773257.com）記者專訪，對外界關注的戰(zhàn)略合作模式、新形勢下地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，及資本市場“新寵”物業(yè)背后的發(fā)展邏輯進行解讀。

旭輝控股集團董事長林中

林中認為，未來地產(chǎn)行業(yè)將步入新的長周期，地產(chǎn)企業(yè)將從過去的高速增長邁向低速增長。在這個階段，行業(yè)會開始大浪淘沙，馬太效應越來越明顯。未來的行業(yè)競爭將呈現(xiàn)四個特點：高門檻、低利潤、高風險、低容錯。

過去的2020年，旭輝集團完成全年2300億元的目標，同比增加15%。在規(guī)模擴張的道路上，旭輝集團另辟蹊徑，與一些深耕區(qū)域的本地房企合作，如今年1月公布的彰泰集團，也有與擁有文化體育IP的華熙集團的合作。

對此戰(zhàn)略，林中向澎湃新聞闡釋其中的道理，合作對旭輝來說是一種戰(zhàn)略選擇，通過合作，可以共生進步。旭輝與恒基剛開始合作的時候，旭輝還是一家小企業(yè)，公司從恒基這樣優(yōu)秀的港資伙伴身上看到了先進的樣子，下決心要不斷提升自身能力，完善企業(yè)治理。

談及股價資本市場的“新寵”物業(yè)股，林中表示，物業(yè)板塊已然演變成了新的現(xiàn)代服務業(yè)，未來還可能變成智慧生活、智慧社區(qū)的服務商。很多大的物業(yè)公司都可以做成“平臺+生態(tài)”的生意模式，這個行業(yè)有很大的想象空間。

以下為澎湃新聞記者對林中的采訪實錄：

澎湃新聞：怎么看待近期地產(chǎn)調控對行業(yè)和公司的影響？

林中：未來地產(chǎn)行業(yè)將步入新的長周期，地產(chǎn)企業(yè)將從過去的高速增長邁向低速增長。在這個階段，行業(yè)會開始大浪淘沙，馬太效應越來越明顯。未來的行業(yè)競爭將呈現(xiàn)四個特點：高門檻、低利潤、高風險、低容錯。

與此同時，行業(yè)的增長方式也會發(fā)生變化，將從過去依靠財務杠桿驅動增長的模式向穩(wěn)定均衡高質量增長的模式轉變。因此，地產(chǎn)企業(yè)將更加重視經(jīng)營質量和精細化管理，這樣才能贏得未來的主動權。

我相信未來行業(yè)內會有很多圍繞地產(chǎn)生態(tài)平臺形成的東西，例如地產(chǎn)科技等。如果一個企業(yè)不能推動數(shù)字化轉型，未來一兩年后沒有問題，三五年后就有大問題，十年后就會碰到生存問題。

澎湃新聞：近期，旭輝集團與華熙集團進行了戰(zhàn)略合作，此前不久旭輝又與彰泰集團進行了戰(zhàn)略合作，公司頻繁戰(zhàn)略合作背后的考慮是什么？

林中：合作對旭輝來說是一種戰(zhàn)略選擇，通過合作，旭輝可以與很多優(yōu)秀企業(yè)共生進步。在旭輝的發(fā)展歷程中，從合作伙伴身上學到了很多寶貴的經(jīng)驗，這些都是助力旭輝成長的財富。我們與恒基剛開始合作的時候，旭輝還是一家小企業(yè)，我們從恒基這樣優(yōu)秀的港資伙伴身上看到了先進的樣子，下決心要不斷提升自身能力，完善企業(yè)治理。

與山東銀盛泰集團的合作對旭輝來說，開創(chuàng)了與地方龍頭企業(yè)強強聯(lián)手，深耕省域市場的新模式。過去三年，合作平臺公司發(fā)展喜人，從2018年剛開始合作時年銷售不到百億，發(fā)展到2020年年銷售達到265億元，布局山東16座城市。三年的合作之旅，對于雙方來說，都是發(fā)展與成長，實現(xiàn)了“共生式合作”。

彰泰是廣西的區(qū)域龍頭，在廣西市場享有很高的市場占有率和非常好的客戶口碑。我去桂林市場考察，他們跟我說，每10個桂林人，就有2個彰泰業(yè)主，這是了不起的品牌影響力。旭輝能跟彰泰達成合作，雙方對于產(chǎn)品和服務都是高度重視，我相信雙方理念相投、強強聯(lián)合，我們一定能在廣西贏得客戶、贏得市場。

跟華熙的合作對旭輝來說，意義深遠。五棵松是京城重要的文化體育地標，見證了2008年奧運會，也肩負著2022年冬奧會的重大使命，華熙集團更是民營企業(yè)多元化經(jīng)營的翹楚。這次合作是雙方“共生式合作”的開端。

在十多年的發(fā)展歷程中，五棵松團隊積累了極為豐富的文體項目運營經(jīng)驗。我相信，華熙強大的文化體育IP與旭輝在全國核心城市群、都市圈的完善布局相結合，一定能共同開發(fā)、運營更多的城市地標性文體商業(yè)項目，在全民健身的大潮中，為更多城市帶去美好的文體、商業(yè)生活。與此同時，旭輝的商業(yè)運營能力也將得到進一步提升，經(jīng)營性多元化業(yè)務收入進一步增長，助力旭輝的評級展望。

澎湃新聞：像餐廳做透明廚房一樣，旭輝的透明工廠過去一年在全國落地了40座，旭輝為什么要做透明工廠，成效如何？

（旭輝的“透明工廠”指施工工地常態(tài)化開放，在項目建造全階段、全流程“透明”。）

林中：旭輝做透明工廠的初衷很單純，就是為了贏得客戶對于旭輝的信任。中國的房子基本都是預售制，很多客戶花了半輩子積蓄買房子，卻不能真正看到自己家未來的樣子。我們看到，好多客戶因為不放心，買完房子后要反復去工地張望甚至翻墻進入工地，希望一探究竟。那為什么不主動向客戶展示房子生長的樣子呢？客戶給自己家的房子當監(jiān)工，肯定是非常認真的，這還能倒逼我們工程質量的提升。

在透明工廠前期，我們進行了局部試點，發(fā)現(xiàn)效果特別好?？蛻艨赐晷褫x的房子和周圍其他公司的房子后，覺得我們更開放、透明，也更愿意選擇我們的產(chǎn)品。隨后，我們開始在全集團推廣，雖然這意味著旭輝的工程師們要付出很多額外的努力，但區(qū)域的積極性依然很高。所以第一年全面推廣，我們就落了40座。

我一直覺得，好的房子一定是以“人”為出發(fā)點的，客戶有需求，我們就要想辦法滿足。透明工廠帶給客戶的是房屋建造全過程的信任感，而這背后則是旭輝“以客戶為中心”的追求。

澎湃新聞：最近兩年資本市場很鐘愛物業(yè)股，物業(yè)公司的空間在哪里，旭輝物業(yè)板塊的優(yōu)勢有哪些？

林中：即將到來的5G時代給了物業(yè)板塊很多機會，目前物業(yè)板塊已然演變成了新的現(xiàn)代服務業(yè)，未來還可能會變成智慧生活、智慧社區(qū)的服務商。所以，很多大的物業(yè)公司都可以做成“平臺+生態(tài)”的生意模式，因此這個行業(yè)有很大的想象空間。

拿我們的旭輝永升服務舉例，定位就是智慧城市服務，因此我們的服務場景不僅僅是住宅，還有商業(yè)、園區(qū)、學校等等，這需要多元化的服務能力。上市這兩年多時間里，大家都看到了永升的規(guī)模不斷變大，其實在做大規(guī)模的同時，我們也在不斷完善各個領域的多元化服務能力，完善數(shù)字化運營的能力。

做大做強的旭輝永升服務已經(jīng)逐步構建起自身的核心競爭力：第一，旭輝永升服務擁有一支高學歷管理團隊、未來能轉型做智慧社區(qū)運營的人才；第二，旭輝作為物業(yè)板塊大股東，未來每年都能提供1500萬-2000萬平方米的管理面積；第三，永升的發(fā)展并不依賴于旭輝，永升是十分市場化的，旭輝地產(chǎn)與物業(yè)關聯(lián)交易占比僅19%，遠低于行業(yè)平均值30%；第四，旭輝永升服務戰(zhàn)略清晰、執(zhí)行力強，未來有希望邁進第一梯隊，成為行業(yè)頭部企業(yè)。這些都是資本市場非常看好我們的原因。