2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情后依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。

“隨著‘三條紅線’的落地，去杠桿、提質量是未來幾年房地產企業發展的主調，房企必須向內部管理要效益，告別粗放式管理，走向精細化管理是必然之舉。”近日，中國奧園（03883.HK）執行董事、執行總裁、首席財務官（CFO）陳志斌在接受澎湃新聞（www.6773257.com)采訪，談及房企“三道紅線”時如是說。

按照監管層對房企“三道紅線”的劃分：一是剔除預收款后的資產負債率不超過70%；二是凈負債率不超過100%；三是現金短債比小于1倍。監管層根據房企踩線數量的不同，將其分為“紅、橙、黃、綠”，檔位根據有息負債規模增速閾值來設定，每降低一檔，融資規模上限增加5%。 

陳志斌表示，在此規則之下，中國奧園基于一貫審慎的財務紀律，過去四五年一直將凈資產負債率控制在較低水平。2021年，該公司將采取更加精細化管理，嚴格按照“三條紅線”的政策要求，全面向高質量發展邁進，通過繼續抓回款，降負債，保障公司平穩健康發展。

此前中國奧園發布的2020年業績顯示，公司全年實現未經審核物業合同銷售額約1330.1億元，同比增長13%；合同銷售面積約1288.2萬平方米，同比增長10%，平均售價約每平方米10325元。中國奧園管理層在2020年業績會上曾表示，預計2020年銷售目標較2019年銷售額增長12%，即達到約1322億元；由此來看，中國奧園已超額完成2020年度銷售目標。

2020年，一場突如其來的新冠肺炎疫情使得地產這個極度依賴線下銷售的行業受到重創。

在談及中國奧園的應對措施時，陳志斌表示，“面對疫情不確定性，行業形勢的變化，奧園一方面堅持審慎的財務策略，一方面繼續提升產品競爭力，向高質量、可持續、全面發展邁進。疫情期間，我們采取各項線上線下安全防護措施，全力保障員工和客戶安全。同步迎合市場對健康居住的需求，我們狠抓產品力，全力提升客戶滿意度。作為企業，踏踏實實辦好企業，解決更多人的就業，多投資多納稅，善待員工、客戶，幫助貧困地區人民奔小康，就是實實在在的愛國、報國。”

在開發建設的項目方面，截至目前，中國奧園已經在全國范圍內有317個項目，覆蓋華南、中西部核心區、華東和環渤海區域，中國香港、澳門以及澳大利亞、加拿大等國家和地區。

“未來，中國奧園堅定看好大灣區發展，以城市更新為重要切入口，持續深耕灣區。”陳志斌說，“除了大灣區外，奧園也將繼續布局以成渝為主的中西部核心區、長三角及華中等城市能級高、人口凈流入、產業發展格局良好的一二線城市。”

中國奧園2020年中報數據顯示，在奧園6587億元可售貨值的城市更新土儲中，粵港澳大灣區占95%。

目前，地產公司已經不只是單一做地產業務了，多家地產公司的業務涉及新能源汽車、教育、影視等等。

陳志斌認為，房地產行業競爭加劇，房企需要尋求房地產業務以外的第二增長曲線。

“依托‘一業為主，縱向發展’戰略，圍繞‘構筑健康生活’的品牌理念，聚焦房地產主業，中國奧園同時也發力科技、健康、文旅、城市更新、教育、美麗產業等領域，除地產主業外，深入打造奧園健康、奧園美谷、文旅等多個資本平臺，持續深耕美麗健康產業，發力智慧健康、社區養老等。2020年底，文旅項目奧園英德巧克力王國順利開業，實現地產主業與非房產業的雙向賦能和協同發展。”陳志斌說，對于新業務，奧園堅持拓展既符合國家政策鼓勵發展的，又與公司主業相關且有廣闊市場前景的利國利民的產業。

對于2021年的樓市展望，陳志斌認為，近幾年，國家始終堅持“房住不炒”政策不動搖，保障市場平穩健康發展，預計2021年市場仍是“穩”字當頭。