深圳房價要大跌？官方發(fā)布二手房參考價，3595個小區(qū)全部標價，普遍“打7折”！影響有多大？

千呼萬喚，深圳二手房價格參考機制終于落地。

2月8日，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并首次發(fā)布深圳住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。根據(jù)價格表，深圳目前最貴的住宅小區(qū)單價為13.2萬元，涉及翡翠海岸花園、恒裕濱城花園二期、半山海景別墅等22個小區(qū)。

“深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡平臺發(fā)布。”深圳住建局表示，此舉是為了促進二手住房市場信息透明，理性交易。

定期公布二手房參考價

2月8日，深圳住建局下發(fā)《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》。該通知稱，為貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號）有關規(guī)定，促進二手住房市場信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

該通知自發(fā)布之日起施行。同時，深圳住建局還發(fā)布了首份《深圳市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格表》。

那么，參考價格是怎么來的呢？據(jù)介紹，深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡平臺發(fā)布。

需要注意的是，深圳住建局還對此次政策發(fā)布進行了要點解讀，具體如下：

一、建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的主要目的？

建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，是落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進二手住房市場信息透明，理性交易的重要舉措。

二、如何發(fā)布二手住房成交參考價格？

二手住房成交參考價格，由深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心定期在深圳市住房和建設局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡平臺發(fā)布。

三、二手住房成交參考價格是如何形成的？

深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。

四、二手住房成交參考價格有什么作用？

發(fā)布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合理發(fā)布掛牌價格，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩(wěn)定市場預期。

3595個小區(qū)價格透明化

深圳欲建立二手房價格參考機制的傳聞早就在市場風傳。尤其是近兩年，深圳二手房市場業(yè)主掛牌虛高、抱團漲價、反悔毀約等問題層出不窮。尤其是2020年年初疫情期間，深圳二手房市場不降反漲，更是讓一些剛需族驚呼“無力上車”。

然而，從住建局發(fā)布的首份發(fā)布成交價格參考表來看，深圳二手房價格似乎尚未高到讓人難以承受的地步。在有數(shù)據(jù)統(tǒng)計的3595個小區(qū)中，單價最低的是位于龍崗坪地的順景新村，單價僅為1.61萬，單價低于3萬的二手住宅小區(qū)共有105個。

不過，貴與便宜是相對的。深圳最貴的22個小區(qū)集中于南山蛇口地區(qū)，單價可達到13.2萬元。與此同時，共有256個小區(qū)單價超過10萬；447個小區(qū)單價在8萬至10萬之間，更多小區(qū)單價則集中在3萬至6萬之間，約有1900個。

針對此次深圳住建局發(fā)布的二手住房成交參考價格，市場普遍認為參考價低于市場掛牌價和成交價，高價豪宅和優(yōu)質(zhì)學區(qū)房“價差”尤其明顯。

以價格最貴的幾個小區(qū)為例來看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價是13.2萬，但在鏈家網(wǎng)上，這一小區(qū)均價被列為20.54萬元，目前掛出來的8套房子中，有6套單價不低于19萬。這意味著，深圳住建局給出的參考價幾乎相當于市場價的7折。

再來看深圳的另一網(wǎng)紅小區(qū)——南山粵海華潤城潤府。目前深圳住建局的交易參考價也是13.2萬，而鏈家網(wǎng)上的小區(qū)均價卻高達19.32萬。目前掛出來二手房源中，有十幾套單價都在18萬以上，最高的甚至直逼20萬。換言之，華潤城潤府與太古城花園一樣，均呈現(xiàn)出折價7成的情況。

參考價會倒逼房價下降嗎？

每有房價調(diào)控政策出臺，人們最關心的問題莫過于——房價會降嗎？有業(yè)內(nèi)人士明確指出，市場大降價是不會發(fā)生的。

“本次政策沒有釋放需求，總不能指望業(yè)主會在供需不平衡的市場下7折賣房吧！”上述業(yè)內(nèi)人士表示，此次政策的重點在于，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。也即是說，通過明確市場成交參考價來限貸，提高二手房首付比例，3成名額二手房首付或許提高到5成。

在此情況下，剛需置業(yè)成本更高，短期內(nèi)會出現(xiàn)觀望期降低市場需求的情況。同時，傳統(tǒng)投資邏輯失效，經(jīng)營貸、一次性付款再抵押的套路行不通，樓市熱錢流入減少，有助于政府控制樓市的盲目追漲。

但目前來看，深圳樓市只是中場休息。在深圳供應嚴重不平衡的長期背景下，業(yè)主還是占有優(yōu)勢，提高資金門檻只會傷害弱勢一方。真正解決深圳房價問題還得從供給側解決，而不是限價、限貸，因為這沒從根本上釋放需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也向媒體表示，深圳此次發(fā)布政策，具有非常好的導向。

第一、從深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展情況看，二手房此前確實有過炒作，形成了房價哄抬等亂象。深圳此次政策，有助于房東和中介等理性定價，是促進二手房市場穩(wěn)定的重要保障。這也有助于確保深圳2021年二手房價格的穩(wěn)定和市場預期的穩(wěn)定。

第二、二手房市場過去一直存在一個問題，即交易情況不清晰、不透明。深圳此次發(fā)布，說明后續(xù)將從信息公開等角度，不斷引導市場預期穩(wěn)定，具有積極的作用，也是后續(xù)房地產(chǎn)長效機制的重要保障。

第三、十四五期間，一手房價格、二手房價格、租賃價格和土地價格將會建立更完備的價格披露制度，四個價格披露制度形成，將真正確保各地房地產(chǎn)長效發(fā)展。預計隨著深圳此次二手房價格數(shù)據(jù)披露后，全國其他城市也會積極跟進，值得期待。

（原題為《房價要大跌？深圳官方發(fā)布二手房參考價，普遍“打7折”》）