2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項(xiàng)新高。

那么，在堅(jiān)持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實(shí)背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨(dú)家約訪多位中國(guó)領(lǐng)軍級(jí)別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展之道。

綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良

2020年，大型房企綠地控股集團(tuán)股份有限公司（綠地控股，600606.SH）以營(yíng)業(yè)總收入4813億元的成績(jī)收官，總資產(chǎn)達(dá)到13491億元。以其房地產(chǎn)主業(yè)論，綠地控股合同銷售金額3584億元排在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第七位。

2021年2月10日，綠地控股以自有資金按期完成本息總計(jì)約4.72億美元境外美元債券兌付打款，該筆債券周期為2018年2月12日至2021年2月12日。目前，綠地控股已回購(gòu)美元債券共計(jì)約6000萬美元，已注銷1300多萬美元。去年12月、今年1月，綠地控股以自有資金為主先后按期完成了2015年公司債券（第一期）、2016年公司債券（第一期）本息兌付，總計(jì)約180億元。

綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良在1月的媒體會(huì)上表示，“在降負(fù)債方面，計(jì)劃到6月30日的減線目標(biāo)——即現(xiàn)金短債比小于1，一季度就可以先完成。”

在監(jiān)管層反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，調(diào)控政策頻出的大背景下，張玉良眼中的中國(guó)樓市又將如何發(fā)展？

張玉良對(duì)澎湃新聞表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式正在發(fā)生深刻變革，“金融屬性”逐漸下降，“制造業(yè)屬性”正不斷加重，以往大干快上的“杠桿紅利”逐漸減退，精耕細(xì)作的“管理紅利”逐漸凸顯。

綠地控股多元化發(fā)展的總思路，是在鞏固房地產(chǎn)等原有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開展“有限多元”經(jīng)營(yíng)，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式。

目前，綠地控股的發(fā)展戰(zhàn)略焦點(diǎn)已從房地產(chǎn)銷售規(guī)模向產(chǎn)業(yè)及集團(tuán)整體高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)移，更看重企業(yè)的整體發(fā)展需求，基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費(fèi)、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”格局。

張玉良結(jié)合綠地控股多元發(fā)展的模式指出，房企多元化，絕不是非多元不可，不是越多元越好。而是應(yīng)該結(jié)合政策導(dǎo)向、行業(yè)環(huán)境及自身特點(diǎn)，優(yōu)長(zhǎng)板補(bǔ)短板，“有限多元”；更不是“去地產(chǎn)化”甚至放棄房地產(chǎn)主業(yè)，盲目多元，房地產(chǎn)主業(yè)不斷加強(qiáng)，持續(xù)升級(jí)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，是“有限多元”的前提，也是房企在新的發(fā)展階段繼續(xù)保持領(lǐng)先的根本。

以下為澎湃新聞?dòng)浾吲c綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良的問答實(shí)錄：

澎湃新聞：對(duì)“十四五”時(shí)期樓市發(fā)展趨勢(shì)的看法？

張玉良： “十四五”時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將進(jìn)入新的階段。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)及地產(chǎn)企業(yè)而言，新發(fā)展階段集中表現(xiàn)在以下五方面，需要企業(yè)全面準(zhǔn)確地加以把握，才能在新階段實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新階段，從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，加快構(gòu)建雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。二是城鎮(zhèn)化的新階段，我國(guó)逐漸進(jìn)入“深度城鎮(zhèn)化”階段。三是擴(kuò)大內(nèi)需的新階段，打造強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。四是科技革命的新階段，以5G、人工智能等為代表的前沿技術(shù)正在快速突破并向各行各業(yè)滲透。五是行業(yè)發(fā)展的新階段，房地產(chǎn)商業(yè)模式正在發(fā)生深刻變革，“金融屬性”下降，“制造業(yè)屬性”上升，大干快上的“杠桿紅利”逐漸減退，精耕細(xì)作的“管理紅利”逐漸凸顯。

澎湃新聞：如何看待多元化？房企紛紛涉足長(zhǎng)租、科技、產(chǎn)業(yè)園等新業(yè)務(wù)，公司如何看待房企轉(zhuǎn)型，有看好或者想要涉足的新業(yè)務(wù)嗎？

張玉良：綠地多元化發(fā)展的關(guān)鍵，在于順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)性變革的趨勢(shì)，大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

綠地多元化總的思路是：在鞏固房地產(chǎn)等原有產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開展“有限多元”經(jīng)營(yíng)，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式，更好服務(wù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。經(jīng)過近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前綠地已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費(fèi)、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營(yíng)格局，為持續(xù)成長(zhǎng)打下了基礎(chǔ)。

房企多元化，絕不是非多元不可，不是越多元越好。應(yīng)該結(jié)合政策導(dǎo)向、行業(yè)環(huán)境及自身特點(diǎn)，優(yōu)長(zhǎng)板補(bǔ)短板，“有限多元”；更不是“去地產(chǎn)化”甚至放棄房地產(chǎn)主業(yè)，盲目多元，房地產(chǎn)主業(yè)不斷加強(qiáng)，持續(xù)升級(jí)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，是“有限多元”的前提，也是房企在新的發(fā)展階段繼續(xù)保持領(lǐng)先的根本。

澎湃新聞：疫情期間，公司采取了哪些應(yīng)對(duì)措施？

張玉良：綠地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，服務(wù)大局，在疫情防控阻擊戰(zhàn)中彰顯了企業(yè)的擔(dān)當(dāng)與作為。疫情爆發(fā)后，集團(tuán)高度重視、快速反應(yīng)，積極履行社會(huì)責(zé)任。

在全球采購(gòu)醫(yī)用防疫物資方面，疫情初期，綠地發(fā)揮全球布局及跨境貿(mào)易的優(yōu)勢(shì)，千方百計(jì)采購(gòu)醫(yī)用防疫物資，緩解國(guó)內(nèi)防疫物資緊缺壓力。累計(jì)采購(gòu)口罩、手套、防護(hù)服、額溫槍、護(hù)目鏡等緊缺物資680萬件，貨值超過6300萬元。

大力馳援全國(guó)抗疫一線。先后多次向全國(guó)抗疫主戰(zhàn)場(chǎng)武漢市及其周邊地市捐贈(zèng)緊缺醫(yī)用物資。同時(shí)，第一時(shí)間向上海等10多個(gè)省市捐贈(zèng)了當(dāng)?shù)丶毙璧姆酪呖挂呶镔Y。累計(jì)捐贈(zèng)物資303萬件，總價(jià)值3710萬元。

全力做好酒店服務(wù)保障。武漢鉑瑞、魔奇、鉑派等酒店，免費(fèi)接待一線醫(yī)護(hù)人員近3.7萬人次。上海、海口、銀川、三亞、沈陽、揚(yáng)州等地多家酒店接待隔離留觀人員超過4萬人次。

高效完成醫(yī)學(xué)設(shè)施建設(shè)。集團(tuán)旗下天津建工、西安建工、江蘇省建、貴州建工等大基建成員單位，在民工緊缺的情況下，管理干部親自“上火線”，先后完成了多個(gè)醫(yī)學(xué)設(shè)施等緊急建設(shè)任務(wù)，受到當(dāng)?shù)卣目隙ā?/p>

持續(xù)保障日常民生供應(yīng)。疫情期間，全國(guó)80多家G-Super綠地優(yōu)選超市不間斷營(yíng)業(yè)，民生商品供應(yīng)充足，總體運(yùn)行平穩(wěn)。

澎湃新聞：2021年公司的戰(zhàn)略布局方向，最看好的區(qū)域和城市，原因是什么？

張玉良：2021年，是“十四五”的開局之年，我最關(guān)心的關(guān)鍵詞是“開好局、起好步”。2021年，綠地將從錨定未來五年的戰(zhàn)略設(shè)想出發(fā)，確保實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，為未來五年發(fā)展開好局、起好步。

具體來說，包括：一是轉(zhuǎn)型有新成效。圍繞“地產(chǎn)高質(zhì)量、基建上水平、消費(fèi)擴(kuò)規(guī)模、金融數(shù)字化、協(xié)同增動(dòng)能”，持續(xù)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，確保主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。堅(jiān)定不移降負(fù)債、去杠桿，不斷優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，守住安全發(fā)展底線。

二是創(chuàng)新有新作為。推動(dòng)房地產(chǎn)、基建、消費(fèi)、金融等產(chǎn)業(yè)擁抱創(chuàng)新科技，形成技術(shù)亮點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)要推動(dòng)創(chuàng)新產(chǎn)品落地推廣；基建產(chǎn)業(yè)要主攻“高大精深”建筑技術(shù)，在智能建造等前沿領(lǐng)域搶占制高點(diǎn)；消費(fèi)產(chǎn)業(yè)要深化業(yè)態(tài)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，商貿(mào)業(yè)務(wù)要以貿(mào)易港為核心推動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化，完善盈利模式；金融產(chǎn)業(yè)要推動(dòng)數(shù)字化、科技化轉(zhuǎn)型，打造高質(zhì)量“金控集團(tuán)”。

三是改革有新突破。推動(dòng)深度混改、股權(quán)多元化等改革舉措，實(shí)施激勵(lì)機(jī)制改革，增強(qiáng)內(nèi)在動(dòng)力，充分調(diào)動(dòng)積極性。

展望“十四五”期間的發(fā)展，我認(rèn)為核心在于“把握新發(fā)展階段、落實(shí)新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局”這一總體戰(zhàn)略。精準(zhǔn)把握中國(guó)經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、擴(kuò)大內(nèi)需、科技革命、行業(yè)發(fā)展等的新階段發(fā)展特點(diǎn)，全面貫徹落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展、改革創(chuàng)新、協(xié)同發(fā)力、擁抱科技、守住安全底線等核心新發(fā)展理念，著力構(gòu)建在行業(yè)地位、產(chǎn)業(yè)、資本化等層面新的格局，推動(dòng)綠地發(fā)展達(dá)到新的高度和厚度。

澎湃新聞：“三道紅線”規(guī)則之下，公司有何應(yīng)對(duì)措施，取得了哪些成效？

張玉良：2020年，綠地加大力度主動(dòng)去杠桿，已取得階段性成果，核心指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。全年初步數(shù)據(jù)顯示，綠地現(xiàn)金短債比快步提升，累計(jì)提升幅度超40%；凈負(fù)債率明顯下降，累計(jì)下降近50個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率逐步回落，有息負(fù)債總額較高點(diǎn)下降約450億元，單月經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為正且持續(xù)提升。

綠地將圍繞“三年三步走”去杠桿計(jì)劃，聚焦六大核心措施，有計(jì)劃、分步驟、多管齊下降負(fù)債去杠桿，包括：一是主動(dòng)壓減有息負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。二是聚焦成長(zhǎng)性地區(qū)，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高土地投資質(zhì)量。三是根據(jù)市場(chǎng)情況以銷定產(chǎn)，靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏。四是加快銷售資金回籠，實(shí)施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理。五是加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)。六是積極充實(shí)企業(yè)資本金，提升資本實(shí)力。