2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情后依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。

綠地控股集團董事長、總裁張玉良

2020年，大型房企綠地控股集團股份有限公司（綠地控股，600606.SH）以營業總收入4813億元的成績收官，總資產達到13491億元。以其房地產主業論，綠地控股合同銷售金額3584億元排在中國房地產企業第七位。

2021年2月10日，綠地控股以自有資金按期完成本息總計約4.72億美元境外美元債券兌付打款，該筆債券周期為2018年2月12日至2021年2月12日。目前，綠地控股已回購美元債券共計約6000萬美元，已注銷1300多萬美元。去年12月、今年1月，綠地控股以自有資金為主先后按期完成了2015年公司債券（第一期）、2016年公司債券（第一期）本息兌付，總計約180億元。

綠地控股集團董事長、總裁張玉良在1月的媒體會上表示，“在降負債方面，計劃到6月30日的減線目標——即現金短債比小于1，一季度就可以先完成。”

在監管層反復強調“房住不炒”，調控政策頻出的大背景下，張玉良眼中的中國樓市又將如何發展？

張玉良對澎湃新聞表示，中國房地產行業的商業模式正在發生深刻變革，“金融屬性”逐漸下降，“制造業屬性”正不斷加重，以往大干快上的“杠桿紅利”逐漸減退，精耕細作的“管理紅利”逐漸凸顯。

綠地控股多元化發展的總思路，是在鞏固房地產等原有優勢產業的基礎上，積極向產業鏈上下游及關聯產業、協同產業延伸，開展“有限多元”經營，打造“生態圈”協同發展的商業模式。

目前，綠地控股的發展戰略焦點已從房地產銷售規模向產業及集團整體高質量發展轉移，更看重企業的整體發展需求，基本形成了“以房地產、基建為主業，消費、金融等產業協同發展”格局。

張玉良結合綠地控股多元發展的模式指出，房企多元化，絕不是非多元不可，不是越多元越好。而是應該結合政策導向、行業環境及自身特點，優長板補短板，“有限多元”；更不是“去地產化”甚至放棄房地產主業，盲目多元，房地產主業不斷加強，持續升級，推動高質量發展，是“有限多元”的前提，也是房企在新的發展階段繼續保持領先的根本。

以下為澎湃新聞記者與綠地控股集團董事長、總裁張玉良的問答實錄：

澎湃新聞：對“十四五”時期樓市發展趨勢的看法？

張玉良： “十四五”時期，我國經濟社會發展將進入新的階段。對于地產行業及地產企業而言，新發展階段集中表現在以下五方面，需要企業全面準確地加以把握，才能在新階段實現高質量發展。

一是中國經濟的新階段，從高速增長向高質量發展轉變，加快構建雙循環相互促進的新發展格局。二是城鎮化的新階段，我國逐漸進入“深度城鎮化”階段。三是擴大內需的新階段，打造強大的國內市場。四是科技革命的新階段，以5G、人工智能等為代表的前沿技術正在快速突破并向各行各業滲透。五是行業發展的新階段，房地產商業模式正在發生深刻變革，“金融屬性”下降，“制造業屬性”上升，大干快上的“杠桿紅利”逐漸減退，精耕細作的“管理紅利”逐漸凸顯。

澎湃新聞：如何看待多元化？房企紛紛涉足長租、科技、產業園等新業務，公司如何看待房企轉型，有看好或者想要涉足的新業務嗎？

張玉良：綠地多元化發展的關鍵，在于順應我國經濟社會結構性變革的趨勢，大力優化產業布局，調整產業結構，推動產業轉型升級。

綠地多元化總的思路是：在鞏固房地產等原有產業的基礎上，積極向產業鏈上下游及關聯產業、協同產業延伸，開展“有限多元”經營，打造“生態圈”協同發展的商業模式，更好服務我國經濟社會發展。經過近幾年的產業結構調整，目前綠地已基本形成了“以房地產、基建為主業，消費、金融等產業協同發展”的綜合經營格局，為持續成長打下了基礎。

房企多元化，絕不是非多元不可，不是越多元越好。應該結合政策導向、行業環境及自身特點，優長板補短板，“有限多元”；更不是“去地產化”甚至放棄房地產主業，盲目多元，房地產主業不斷加強，持續升級，推動高質量發展，是“有限多元”的前提，也是房企在新的發展階段繼續保持領先的根本。

澎湃新聞：疫情期間，公司采取了哪些應對措施？

張玉良：綠地發揮優勢，服務大局，在疫情防控阻擊戰中彰顯了企業的擔當與作為。疫情爆發后，集團高度重視、快速反應，積極履行社會責任。

在全球采購醫用防疫物資方面，疫情初期，綠地發揮全球布局及跨境貿易的優勢，千方百計采購醫用防疫物資，緩解國內防疫物資緊缺壓力。累計采購口罩、手套、防護服、額溫槍、護目鏡等緊缺物資680萬件，貨值超過6300萬元。

大力馳援全國抗疫一線。先后多次向全國抗疫主戰場武漢市及其周邊地市捐贈緊缺醫用物資。同時，第一時間向上海等10多個省市捐贈了當地急需的防疫抗疫物資。累計捐贈物資303萬件，總價值3710萬元。

全力做好酒店服務保障。武漢鉑瑞、魔奇、鉑派等酒店，免費接待一線醫護人員近3.7萬人次。上海、海口、銀川、三亞、沈陽、揚州等地多家酒店接待隔離留觀人員超過4萬人次。

高效完成醫學設施建設。集團旗下天津建工、西安建工、江蘇省建、貴州建工等大基建成員單位，在民工緊缺的情況下，管理干部親自“上火線”，先后完成了多個醫學設施等緊急建設任務，受到當地政府的肯定。

持續保障日常民生供應。疫情期間，全國80多家G-Super綠地優選超市不間斷營業，民生商品供應充足，總體運行平穩。

澎湃新聞：2021年公司的戰略布局方向，最看好的區域和城市，原因是什么？

張玉良：2021年，是“十四五”的開局之年，我最關心的關鍵詞是“開好局、起好步”。2021年，綠地將從錨定未來五年的戰略設想出發，確保實現高質量發展的良好態勢，為未來五年發展開好局、起好步。

具體來說，包括：一是轉型有新成效。圍繞“地產高質量、基建上水平、消費擴規模、金融數字化、協同增動能”，持續推動轉型升級，確保主要經濟指標平穩較快增長。堅定不移降負債、去杠桿，不斷優化資產負債結構，守住安全發展底線。

二是創新有新作為。推動房地產、基建、消費、金融等產業擁抱創新科技，形成技術亮點。房地產業要推動創新產品落地推廣；基建產業要主攻“高大精深”建筑技術，在智能建造等前沿領域搶占制高點；消費產業要深化業態創新、模式創新，商貿業務要以貿易港為核心推動上下游產業鏈優化，完善盈利模式；金融產業要推動數字化、科技化轉型，打造高質量“金控集團”。

三是改革有新突破。推動深度混改、股權多元化等改革舉措，實施激勵機制改革，增強內在動力，充分調動積極性。

展望“十四五”期間的發展，我認為核心在于“把握新發展階段、落實新發展理念、構建新發展格局”這一總體戰略。精準把握中國經濟、城鎮化、擴大內需、科技革命、行業發展等的新階段發展特點，全面貫徹落實高質量發展、改革創新、協同發力、擁抱科技、守住安全底線等核心新發展理念，著力構建在行業地位、產業、資本化等層面新的格局，推動綠地發展達到新的高度和厚度。

澎湃新聞：“三道紅線”規則之下，公司有何應對措施，取得了哪些成效？

張玉良：2020年，綠地加大力度主動去杠桿，已取得階段性成果，核心指標明顯好轉。全年初步數據顯示，綠地現金短債比快步提升，累計提升幅度超40%；凈負債率明顯下降，累計下降近50個百分點；剔除預售款后的資產負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元，單月經營活動產生的現金流量凈額均為正且持續提升。

綠地將圍繞“三年三步走”去杠桿計劃，聚焦六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下降負債去杠桿，包括：一是主動壓減有息負債規模，優化資產負債結構。二是聚焦成長性地區，優化土地儲備結構，提高土地投資質量。三是根據市場情況以銷定產，靈活調整生產供應節奏。四是加快銷售資金回籠，實施審慎穩健的現金流管理。五是加快已售項目建設和交付結轉。六是積極充實企業資本金，提升資本實力。