2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情后依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。

2020年房企融資端“三道紅線”等監管政策的落地給房地產企業帶來考驗，以往靠杠桿驅動發展的模式已被堵死。面對市場及行業規則的變化，房地產企業如何預判2021年房地產市場趨勢或能提供一種參考視角。

近日，佳兆業集團副總裁、首席經濟學家劉策接受澎湃新聞（www.6773257.com）記者專訪，并對2021年樓市發展趨勢，給出三大預判。

現年35歲的劉策于2018年加入佳兆業，并先后擔任經濟研究院院長、集團控股首席增長官等職務，其于2020年7月獲委任為佳兆業集團副總裁，同時任集團首席經濟學家。

2020年全年，佳兆業實現總合約銷售額約為1069億元人民幣，同比增長21.3%，超額完成全年銷售目標。

劉策指出，當前房地產行業基本上進入了一個預見性越來越強的發展階段，政策調控邏輯越來越清晰，市場回歸基本面研判越來越精準。同時，行業加速去金融屬性，回歸制造業屬性。

對于2021年樓市展望，劉策提出，政策在堅持“房住不炒”，以穩為主的總體基調下因城實施，預計有保有壓的靈活調控政策將更加常態化、政策工具箱不斷完善。只要有城市市場過熱，調控政策便不會缺席，當然如果一些三四線城市市場過冷，在“房住不炒的”總體基調下，也會適當放松調控，維護房地產市場穩定健康發展。

劉策稱自己是少數的“樂觀派”。劉策提到，對2021年市場依然堅定看多，但城市進入基本面分化時代，預計一些城市開啟新一輪上升或下降周期，整體來看預計2021年量價將保持小幅增長。

對房企而言，2020年房企融資端出臺了“三道紅線”監管政策，以及銀行及居民個人融資端二道紅線信貸政策，劉策認為，這對行業長遠發展將產生深遠影響，意味著房企杠桿驅動發展模式基本上被堵死，行業加速去金融屬性，回歸制造業屬性。

劉策預計，2021年房企普遍進入低速增長時代，龍頭房企保持10%-20%增速，甚至部分房企出現負增長，龍頭房企依賴自身品牌影響力，開發經營能力將不斷擠壓中小房企市場份額。

以下為澎湃新聞記者對劉策的采訪實錄，對于2021年樓市發展趨勢，劉策給出三大預判：

一是政策在堅持“房住不炒”，以穩為主的總體基調下因城實施，預計有保有壓的靈活調控政策將更加常態化、政策工具箱不斷完善。最近上海、深圳、廣州等一二線城市掀起了新一輪的調控熱潮，其背后的主要原因是這些城市房價、成交出現了明顯的過熱情況，因此，穩房價穩市場成為此輪政策調控的主要目的。另外，政策內容看，打擊假結婚、假離婚和代持買房等，是堵過去政策漏洞的主要措施，反映政策工具箱不斷完善。預計類似調控政策將貫穿全年，只要有城市市場過熱，調控政策便不會缺席，當然如果一些三四線城市市場過冷，在“房住不炒”的總體基調下，也會適當放松調控，維護房地產市場穩定健康發展。

二是對2021年市場依然堅定看多，但城市進入基本面分化時代，預計一些城市開啟新一輪上升或下降周期。過去幾年，行業內不斷有看衰的聲音，屢屢聽到行業拐點來了的觀點，我是少數的樂觀派，看多派，最近幾年的市場也一直印證此觀點。針對2021年，我們依然堅定看多，預計量價將保持小幅增長，這主要由市場基本面決定的。具體原因：一是即便在市場比較悲觀的 2018 年、 2019年、2020年，房地產行業銷售額仍接連創了歷史新高，說明需求的基礎是堅實的；二是過去三年銷售屢創新高是在核心一二線城市嚴格執行限購限貸調控政策下取得的，說明大部分城市的需求尚未完全釋放；三是長期來看，城鎮化率仍有 20%左右的上升空間，消費升級下的改善型需求穩步增長，需求的持續動力仍在。

當然，也必須看到城市基本面在不斷分化，表現出了不同區域與城市之間市場分化在擴大，部分城市出現了新一輪周期啟動的跡象。北方及中西部一些三四線城市，人口與產業支撐不足，房地產需求表現出明顯下滑，而長三角、珠三角城市熱度依然較高。從周期角度看，北京、廣州、成都等一些城市從2016年調控開始到2019年基本屬于橫盤階段，但是2020年開始至今，出現了明顯的周期啟動跡象，而部分城市如重慶等城市過去幾年調控相對寬松，經歷了一輪上升周期后，開始出現了疲軟跡象。

三是房企內生驅動不斷增強，房企普遍進入低增長時代，行業格局相對固化。2020年房企融資端出臺了“三道紅線”監管政策，以及銀行及居民個人融資端二道紅線信貸政策出臺，對行業長遠發展將產生深遠影響，意味著房企杠桿驅動發展模式基本上被堵死，行業加速去金融屬性，回歸制造業屬性。預計2021年房企普遍進入低速增長時代，龍頭房企保持10%-20%增速，一些房企則會出現負增長，龍頭房企依賴自身品牌影響力，開發經營能力將不斷擠壓中小房企市場份額。