2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情后依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。

近日，澎湃新聞（www.6773257.com）專訪了瑞安管理（上海）有限公司董事總經理、中國新天地有限公司董事總經理王穎。

加入瑞安房地產有限公司（瑞安房地產，00272.HK）已經25年的王穎目前負責集團項目開發及資產管理業務。在她看來，從2021年全國范圍多個城市接連發布調控政策，房地產市場繼續堅持“房住不炒”的定位不會改變，樓市將加快回歸居住屬性。而從項目開發的角度來看，受制于有限的土地資源，城市更新是一線城市未來進一步發展的主要機遇之一。

王穎表示，未來瑞安集團會繼續以上海作為投資及發展重心，除了繼續深耕上海，武漢，也看好長三角、大灣區的強一線、二線城市。

截至目前，瑞安房地產尚未披露2020年年報。而根據瑞安房地產半年報，董事會決定2020年不派發中期股息。瑞安房地產主席羅康瑞在業績會上指出，不派息不是公司財務狀況的問題：“主要是我們比較保守，希望把現金流留在公司，在市場調整的環境下可能會有一些好東西讓我們去撿。”

據羅康瑞在業績會上的介紹，瑞安房地產目前在上海持有90萬平方米寫字樓、78萬平方米商業，共計168萬平方米，瑞安房地產占的份額是99.65萬平方米，資產價值745億元。此外，瑞安房地產在上海接下來還會繼續發展住宅59.25萬平方米，預測銷售價值接近600億元。

而在中國住宅市場是否已經飽和的問題上，羅康瑞稱：“肯定還沒有。”羅康瑞指出，香港已經發展了幾十年，居住仍然是現在最大的問題。“我們未來一定是‘日光盤’。所以不是市場飽和，而是看你的地段、你的質量是否做得適合市場的需求。”羅康瑞說。

以下為澎湃新聞與王穎對話實錄：

澎湃新聞：對2021年的樓市怎么看？

王穎：2021剛開年，全國范圍多個城市接連發布新政調控樓市，并且政策的精細化和針對性越來越強。由此可見，房地產市場繼續堅持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原則不會改變，樓市將加快回歸居住屬性。同時，“十四五”規劃中國雙循環發展新格局和城市化發展新階段仍將為地產行業發展帶來動力，相信中長期的房地產市場會在高位更健康穩健的發展。

澎湃新聞：面對疫情的影響，公司此前采取了怎樣的策略推進業務的發展？

王穎：新冠疫情的爆發，對于整個房地產行業可謂是一場“生存壓力測試”。2020年度，公司累計合約物業銷售額達到211.84億元人民幣，與2019年度比較，上升69%。其中翠湖天地五集、蟠龍天地等項目的開盤熱銷，都證明了無論在怎樣的市場條件下，好的規劃，優異的品質和信賴的品牌都是讓項目獲得市場認可的重要因素。

在商業運營方面，我們迅速調整策略，以造節推動全時消費，先后舉辦天地吃貨節、夜生活節、i美節、天地新引力會員節、天地市集等多個特色主題節慶，強力提振消費信心。另外，我們積極拓寬線上渠道，通過助力上海時裝周打造全球首個“云上時裝周”，上線XINTIANDI專屬天貓店，集結近百個設計師品牌開通線上直播帶貨，打通線上線下全營銷。

雖然面對疫情的沖擊，但公司旗下4座城市7大項目的客流及銷售額已全面回正。在2020年下半年銷售額更增長強勁，在第四季度實現整體銷售額同比增長12%。其中上海新天地第四季度銷售額同比增長27%。

澎湃新聞：房企們紛紛涉足長租、科技、產業園等新業務，公司如何看待房企轉型？有看好或者想要涉足的新業務嗎？

王穎：疫情深刻改變了我們“生活、工作、娛樂、學習”方式，企業需要主動順應行業發展趨勢，不斷提升產品和服務品質，滿足人們的美好生活需要。

在項目開發方面，我們認為城市更新是上海等一線城市未來進一步發展的主要機遇之一。面對有限的土地資源，尤其城市中心土地資源更為稀缺，城市更新成為善用土地資源、城市可持續發展的良策。與此同時，政府與公眾對平衡歷史文化風貌保護和城市功能開發的意識也日益加強。

瑞安房地產將繼續憑借二十多年的城市更新經驗，運用創新設計理念和技術，結合區域歷史人文特色，積極配合政府的城市發展規劃，打造更多文化社交目的地和可持續發展國際社區。比如我們的蟠龍天地項目，通過對具江南水鄉文化的歷史建筑風貌區的保護和活化，以“新天地”品牌理念，將其打造成上海新的社交文化目的地和國際社區。

在商業運營方面，盡管疫情發生后的線上消費激增，但人與人之間的互動仍然十分重要。

2020年11月完成資產升級的新天地時尚1項目中就有一個全新的“以人為本”的社交型創新產品——Foodie Social。我們將它打造集餐飲、零售、活動為一體的復合型美食社交空間，為年輕潮流消費者提供美食創想和獨特體驗，同時也助力孵化新晉餐飲品牌和產品。我們將以文化與社交驅動商業模式創新，創建更多結合零售與休閑活動的商業空間，以提升商業活力、激發人們對美好生活的追求。

澎湃新聞：2021年公司的戰略布局方向是什么？最看好的區域和城市是哪里？

王穎：公司在上海核心商業資產及住宅可售資源將為未來創造長遠價值。未來我們會繼續以上海作為投資及發展重心，除了繼續深耕上海、武漢，我們也看好長三角、大灣區的強一線、二線城市。

比如長三角領先的二線城市南京是瑞安近年不斷拓展的重要市場之一。近期，我們剛剛與全球最大的私營國際房地產公司之一高富諾一起聯合收購了地標物業南京國際金融中心。這也是繼INNO未來城和百子亭項目后，瑞安又一次落子南京。

澎湃新聞：“三道紅線”規則之下，公司有何應對措施，取得了哪些成效？

王穎：早在“三道紅線”規則出臺前，2016年開始，瑞安已開始實施輕資產策略，以強化我們的資產狀況，并提高我們整體的財務效率。輕資產策略執行后，公司的負債率由2015年底的81%降至2020年6月30日的58%。

我們將繼續秉持輕資產策略，分散資本來源，保持健康穩健的財務狀況，以應對短期全球宏觀經濟動蕩的沖擊。